開(kāi)發(fā)商公示的資料不全、在取得預售證10日內未對外銷(xiāo)售、在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中加重購房人責任……房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治工作的第三階段于5月31日結束，但上述問(wèn)題仍在少數房地產(chǎn)企業(yè)中存在。6月7日，記者從南寧市房產(chǎn)局獲悉了這個(gè)階段的檢查情況。
盤(pán)點(diǎn)房產(chǎn)銷(xiāo)售十大問(wèn)題
在檢查中，各檢查組發(fā)現，不少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和代理機構不同程度存在以下10個(gè)主要問(wèn)題。
在商品房預售方面存在7個(gè)問(wèn)題：要求公示的資料不全，除商品房預售必須公示的5證外，其余材料如測繪結果、白蟻合同、商品房預(銷(xiāo))售管理辦法、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等資料在銷(xiāo)售現場(chǎng)都存在公示不全的情況；部分商品房樓盤(pán)在取得預售證10日內未對外銷(xiāo)售；不按《商品房預售許可證》的項目名稱(chēng)對外銷(xiāo)售；部分開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品買(mǎi)賣(mài)合同中有免除自己責任、加重購房人責任，或排除購房人合法權利的條款；個(gè)別非住宅商品房存在售后返租現象；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)過(guò)期；樓盤(pán)代理機構未在房產(chǎn)局辦理備案手續。
在房地產(chǎn)經(jīng)紀方面存在3個(gè)問(wèn)題：部分經(jīng)紀機構未到房產(chǎn)局辦理備案手續即從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)；部分經(jīng)紀機構的營(yíng)業(yè)執照、備案證明等資料未公示；部分經(jīng)紀機構具有經(jīng)紀人資格的從業(yè)人員數量不夠。
房產(chǎn)部門(mén)有關(guān)負責人表示，房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治工作進(jìn)入第四階段后，將對有問(wèn)題的開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介經(jīng)紀機構下達整改通知；組建新的回訪(fǎng)小組，對已經(jīng)下達整改通知的企業(yè)定期抽查回訪(fǎng)；對已經(jīng)下達整改通知而拒不改正的企業(yè)，按問(wèn)題分類(lèi)處理；適時(shí)公布檢查結果，強化公眾維權意識，鞏固房地產(chǎn)交易秩序整治成果；建立開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構誠信檔案。
檢查樓盤(pán)“亮證”情況
根據工作方案，今年2月1日至5月31日為南寧市整個(gè)房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治工作的第三階段，即組織檢查階段。3個(gè)月來(lái)，南寧市房產(chǎn)部門(mén)對市區179個(gè)有在建項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、55家正在從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，以及所轄6縣進(jìn)行了實(shí)地走訪(fǎng)檢查，為強化整治效果，房產(chǎn)部門(mén)還專(zhuān)門(mén)邀請了媒體的記者參加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目樓盤(pán)的實(shí)地檢查。
5月17日，記者隨同房產(chǎn)部門(mén)檢查小組一同檢查鳳嶺的恒大·蘋(píng)果園、新陽(yáng)路的振寧·陽(yáng)光康城兩個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目。在銷(xiāo)售現場(chǎng)，檢查小組人員主要檢查4個(gè)方面內容：1.證件是否齊全，該上墻的是否全部上墻了；2.不一定上墻的、需告知購房者的材料，是否都已出示；3.抽查購房合同文本或已簽字的購房合同，是否存在霸王條款；4.查看刊登在媒體上的廣告或樓書(shū)，有無(wú)夸大失實(shí)的內容。
在恒大·蘋(píng)果園售樓部，營(yíng)業(yè)執照、項目批準書(shū)、商品房預售許可證、建筑工程施工許可證、資質(zhì)證書(shū)、南寧市房屋建筑白蟻防治合同書(shū)等規定必須張貼上墻的證書(shū)，都被陳列在一個(gè)專(zhuān)門(mén)的櫥窗里；在一個(gè)臺桌前，擺放著(zhù)商品房購買(mǎi)合同、前期物業(yè)管理合同、認購書(shū)、住宅使用說(shuō)明書(shū)、住宅質(zhì)量保證書(shū)、業(yè)主臨時(shí)公約等。該項目亮證齊全，檢查小組表示滿(mǎn)意。
在振寧·陽(yáng)光康城，建設用地規劃許可證、建設工程施工許可證、建設工程規劃許可證、土地使用證、商品房預售許可證5證全部用夾子夾好，掛在一面錦旗的旁邊。查驗完了所有證件后，檢查人員任意抽查一套房子，發(fā)現這套房已進(jìn)行了備案登記，證明銷(xiāo)售的記錄是真實(shí)的。檢查人員還抽查了已簽合同的一套房子，發(fā)現合同上的價(jià)格比銷(xiāo)售價(jià)格表上稍低。售樓人員解釋?zhuān)霈F這種情況是因為該套房在原價(jià)的基礎上，享受了一定的優(yōu)惠。檢查人員表示認同，這證明該樓盤(pán)沒(méi)有亂標價(jià)。
“捂盤(pán)惜售”嫌疑突出
此次檢查發(fā)現，“取得預售許可證后10日內未開(kāi)始預售商品房”的違規方式普遍存在。按照國家有關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商應在取得預售證10個(gè)工作日之后就開(kāi)盤(pán)賣(mài)房，否則就有“捂盤(pán)惜售”的嫌疑。因為開(kāi)盤(pán)了不賣(mài)房，會(huì )造成社會(huì )上房源的緊張，同時(shí)也給購房者帶來(lái)較大的心理壓力，從而導致購房者的從眾心理，間接地拉動(dòng)房?jì)r(jià)上漲。
記者在采訪(fǎng)中解到，開(kāi)發(fā)商對于這種行為卻有另一番理解。他們認為，辦了預售證，只是該項目工程進(jìn)度的一種確認，至于什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，則要看樓盤(pán)的銷(xiāo)售節奏是如何定的，不僅要考慮社會(huì )上的房源供應，還要考慮樓盤(pán)的銷(xiāo)售環(huán)節和進(jìn)度，有些還要請專(zhuān)業(yè)人士看日子。一位業(yè)內人士還透露，開(kāi)盤(pán)就要在媒體上做宣傳，10個(gè)工作日可能還未充分達到宣傳效果；而如果提前做宣傳，又有相關(guān)的限制，因為沒(méi)有拿到預售證是不能在媒體上做廣告的。
對此，房產(chǎn)局有關(guān)人士提醒，開(kāi)發(fā)商在申請的時(shí)間上要有一個(gè)把握，算好時(shí)間再進(jìn)行預售證的申請，根據自己的銷(xiāo)售進(jìn)度，申請不要太早也不要太晚。(唐正芳 黃慶浩)
