這幾個(gè)月來(lái)的杭州二手樓市，彌漫著(zhù)此起彼伏的房東坐地漲價(jià)聲。眼看著(zhù)樓市水漲船高，房東們心理預期很是樂(lè )觀(guān)，掛牌價(jià)也節節上攀，有一些房東甚至掛出了非常不靠譜的“天價(jià)”，頗有一口吃成胖子的氣勢。但是這些虛高掛價(jià)往往有價(jià)無(wú)市，即使有些條件特別出眾的房源被買(mǎi)家接受，仍有可能在銀行評估環(huán)節被“打回原形”。
掛牌與成交價(jià)之間的距離越來(lái)越大
杭州各大二手房中介公司的經(jīng)紀人，紛紛感嘆最近房東掛牌價(jià)越來(lái)越離譜。
在易居臣信，有套10月17日掛出的可售房源：一套位于馬市街的一室小房子，房東開(kāi)價(jià)2.4萬(wàn)元/平方米�！�1994年的房子，只有37平方米，這么一套老舊小的房子，總價(jià)近90萬(wàn)元，誰(shuí)會(huì )來(lái)接手？”經(jīng)紀人也是一肚子狐疑�！榜R市街的房子，從最近的實(shí)際成交均價(jià)來(lái)看，普遍只在單價(jià)1萬(wàn)元左右。就算這套房子裝修超級豪華，附加值也不可能超過(guò)這么多啊�！�
在我愛(ài)我家，有位客戶(hù)在10月23日掛出一套里東山弄的房子，掛牌均價(jià)4萬(wàn)元/平方米�！半m然里東山弄臨近西湖，地段優(yōu)勢明顯，但是這里普遍是上世紀80年代的房子，無(wú)論配套設施，都沒(méi)法跟后來(lái)的新小區相比。因此這一帶近兩個(gè)月的成交均價(jià)基本在2萬(wàn)元/平方米，有些低一點(diǎn)，成交價(jià)只有1.8萬(wàn)元/平方米�！蔽覑�(ài)我家的經(jīng)紀人說(shuō)道。
近期還有一些熱門(mén)小區，也成為掛牌價(jià)高企的主要區域”。隨著(zhù)今年城西概念再度發(fā)力，府苑新村如今掛牌一天一個(gè)價(jià)，有些房東甚至掛出了1.8萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，而目前這一帶實(shí)際成交價(jià)普遍在1.1萬(wàn)~1.2萬(wàn)元/平方米。錢(qián)江新城如今是杭州樓市大熱板塊，春江花月、金色家園等小區目前有些房東的掛牌價(jià)達到2.2萬(wàn)~2.5萬(wàn)元/平方米，但實(shí)際成交價(jià)目前以1.6萬(wàn)~2萬(wàn)元/平方米這個(gè)價(jià)格區間為主。
成交價(jià)太高，銀行不放貸
某中介公司近日碰上了這么一樁交易單子：一套1996年100平方米的青春坊的房子，買(mǎi)賣(mài)雙方以170萬(wàn)元的總價(jià)成交，但是去銀行辦理住房按揭貸款的時(shí)候，銀行方面認為這個(gè)總價(jià)太高，不合理，退回不予辦理。房東和買(mǎi)家商量之后，決定維持實(shí)際成交總價(jià)不變，但是在合同上把總價(jià)壓低為150萬(wàn)元，以求通過(guò)銀行的貸款審批。但是銀行方面嚴格把守，認為150萬(wàn)元的總價(jià)仍然偏高，發(fā)放貸款不合適，遂第二次退回。
根據記者從多家中介公司得到的信息來(lái)看，目前青春坊的房子，實(shí)際成交均價(jià)在1.1萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/平方米之間，1.7萬(wàn)元/平方米的價(jià)格確實(shí)有所偏高。
“這段時(shí)間銀行方面退回二手房按揭貸款申請的事情已經(jīng)發(fā)生過(guò)好幾起了�！币患抑薪楣镜臓I(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理表示。有些是因為有騙貸嫌疑被打回，有些是因為貸款人的個(gè)人資信不過(guò)關(guān)被打回，有些則是因為銀根縮緊后銀行對貸款發(fā)放篩選更嚴而被打回�！疤貏e是提高第二套住房首付比例后，有些客戶(hù)為了多貸點(diǎn)錢(qián)，會(huì )把成交價(jià)格做高。而銀行方面目前對于住房貸款風(fēng)險這塊非常注意，一般來(lái)說(shuō)銀行與提供二手房評估報告的評估公司長(cháng)期合作，這些評估公司也會(huì )為銀行進(jìn)行風(fēng)險把關(guān)，那些價(jià)格離譜的房子就會(huì )成為重點(diǎn)審核對象�！�
銀行的評估關(guān)嚴了
從二手房掛牌到辦出貸款，中間至少經(jīng)過(guò)四道評估。
事實(shí)上，房東們對自己的房子通常都只是“毛估估”。其實(shí)如果沒(méi)把握的話(huà)，可以到一些二手房評估網(wǎng)上為自己的房子做個(gè)“網(wǎng)上評估”。
一旦把房源掛到中介公司，二手房經(jīng)紀人會(huì )跟房東協(xié)商，根據目前周邊小區的成交以及房源的實(shí)際情況，給出一個(gè)指導價(jià)。
其三是專(zhuān)業(yè)評估公司的評估報告。目前大多數銀行在發(fā)放二手房按揭貸款時(shí)都只認準省直評估、眾誠評估等幾家一級資質(zhì)的評估公司出具的評估報告。眾誠評估的朱軍軍告訴記者，目前房地產(chǎn)估價(jià)主要采用市場(chǎng)比較法、收益法、重置成本法等，由于二手房在市場(chǎng)上有大量的交易實(shí)例，一般采用市場(chǎng)比較法對所需房屋進(jìn)行科學(xué)估價(jià)。一般評估公司會(huì )采用多個(gè)與估價(jià)對象房屋的地段、戶(hù)型、面積、朝向、裝修、景觀(guān)、環(huán)境等相近的實(shí)例，建立價(jià)格可比基礎。再對每個(gè)可比實(shí)例作區域因素、個(gè)別因素、交易情況、交易日期四項影響因素修正。
其四是銀行方面的評估。杭州某商業(yè)銀行個(gè)人業(yè)務(wù)部的相關(guān)負責人表示，目前銀行在受理二手房按揭貸款時(shí)，會(huì )綜合采用三種評估方式：“首先是專(zhuān)業(yè)評估公司出具的評估報告，這塊內容是我們決定是否發(fā)放貸款的主要依據。第二種是銀行自己評，由有經(jīng)驗的客戶(hù)經(jīng)理根據最近成交及辦理貸款的實(shí)例，對房子的具體狀況進(jìn)行二次評估。第三種是對于一些我們認為評估結果與二手房實(shí)際價(jià)值可能存在偏差的案例，由客戶(hù)經(jīng)理與客戶(hù)本人進(jìn)行再協(xié)商，從而考量房子的真實(shí)價(jià)格�！�(記者 徐叔競)
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