眼看2007年的日歷就要翻完了，青年精英們的房子還在計劃再計劃中，想買(mǎi)房子的人總是最關(guān)心買(mǎi)房時(shí)機和房子價(jià)格。如果前陣子大家最關(guān)心的是價(jià)格的漲落趨勢，那么，眼看著(zhù)快到年底了，買(mǎi)房人的關(guān)注點(diǎn)開(kāi)始轉移，是今年底買(mǎi)還是明年初買(mǎi)？
●置業(yè)要素
年底購房要注意幾個(gè)方面？
看現房，全面判斷質(zhì)量。經(jīng)過(guò)前三個(gè)季節的開(kāi)發(fā)建設，冬季的房子基本已經(jīng)封頂，是現房，百姓在樓盤(pán)看到的是房子的原始面貌，能直接、客觀(guān)地看到材質(zhì)、原料、施工質(zhì)量等，如樓面是否裂縫、墻壁是否起皮、棚頂是否漏水，都一覽無(wú)余。購房人挑挑揀揀，按質(zhì)論價(jià)，就顯得從容自得，應付自如。
買(mǎi)尾盤(pán)，看清優(yōu)勢和劣勢。房子賣(mài)到冬天，出現了許多尾盤(pán)，其實(shí)這時(shí)候細心選購尾房也是不錯的選擇，選擇時(shí)可以做到更客觀(guān)、更冷靜。因為一般項目在開(kāi)盤(pán)時(shí)都能造成濃厚的銷(xiāo)售氛圍，而購買(mǎi)尾房的業(yè)主則可以在這時(shí)看清項目的優(yōu)勢和劣勢。價(jià)格、付款方式及談判空間是購房者在選擇尾盤(pán)時(shí)需要考慮的重要內容。由于不少尾房在銷(xiāo)售時(shí)開(kāi)發(fā)商的心氣不同，還有不少開(kāi)發(fā)商忙于收尾開(kāi)展其他新項目。因此，在購買(mǎi)尾房時(shí)，買(mǎi)家可以在價(jià)格、付款方式上有一定的討價(jià)還價(jià)的空間，在消費心理上有占了優(yōu)勢的感覺(jué)。另外，在尾房時(shí)期去挑房，會(huì )對項目的前期承諾、質(zhì)量，特別是將來(lái)鄰居的構成有更準確的認定，能看到的東西總比圖畫(huà)中看到的更真實(shí)，買(mǎi)房也買(mǎi)得更踏實(shí)。
買(mǎi)期房，看好手續。如果購買(mǎi)期房，購房者還是應該多關(guān)注開(kāi)發(fā)商的手續、五證是否齊全等等。在看房時(shí)，還要多看一下墻壁、下水、隱蔽工程等細節，這些建筑細節都能體現一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)。
●置業(yè)分析
年底是否是買(mǎi)房的好時(shí)機？
正方：眼下買(mǎi)房更劃算
張文鈞(上海興盛實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司)如果你已具備買(mǎi)房的資金實(shí)力，選擇之一是繼續推遲購買(mǎi)，但以往的事實(shí)證明房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有因此下降，反而大幅上漲；選擇之二是現在就買(mǎi)下你中意的房子，這樣你的確需要面對房?jì)r(jià)波動(dòng)風(fēng)險，但從國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期發(fā)展趨勢來(lái)看，房?jì)r(jià)上漲的可能性遠遠大于下跌的可能性。沒(méi)有任何力量可以阻止供求規律發(fā)揮作用。
劉承健(中星營(yíng)銷(xiāo)機構執行總經(jīng)理)青年人購房，如果是用于自住，那么年底買(mǎi)房時(shí)機較好，沒(méi)有必要觀(guān)望。要相信這點(diǎn)，在資金允許的情況下，自己確實(shí)需要，買(mǎi)的房子又很適合，就不能說(shuō)買(mǎi)得很貴。等待，利息漲了，貸款的成本增加了；等待，房?jì)r(jià)穩了，但相同房?jì)r(jià)的房子，反而離市區更遠了。
沈立華(上海天園方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總)每年11月到次年的3月，通常是樓市銷(xiāo)售的傳統淡季。按照以往的經(jīng)驗來(lái)看，到了冬季，樓市購售雙方便都處于“貓冬”狀態(tài)，各家樓盤(pán)的銷(xiāo)售狀況將比“旺季”有一定的滑坡。但隨著(zhù)市民觀(guān)念和生活方式的轉變，我們發(fā)現其實(shí)在年底買(mǎi)房有一定的講究和好處，特別是在元旦、春節期間，有些項目會(huì )特別優(yōu)惠，購房者會(huì )獲得意想不到的驚喜。而對于二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在冬季和初春，因為需求的萎縮，房?jì)r(jià)不僅不會(huì )保持上升，甚至會(huì )有一定下降。
反方：年底應控制購房沖動(dòng)
戴曉暉(同濟大學(xué)建筑與城市規劃學(xué)院)即使房?jì)r(jià)漲幅會(huì )有所控制，但是這也并不意味著(zhù)所有的青年人都能馬上入住大房子，只能說(shuō)住房條件會(huì )不斷地改善。此時(shí)投資型購房應謹慎，從國家持續出臺的一系列宏觀(guān)調控政策看，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是投資最佳選擇，明年政策有趨于收緊之勢，并且今年股票和基金市場(chǎng)勢頭良好，從投資手段的選擇來(lái)看金融投資與地產(chǎn)投資相比，前者是此時(shí)更好的選擇。
朱欽豪(上海百家匯房地產(chǎn)經(jīng)紀管理有限公司)年底的時(shí)候會(huì )有一些計劃外收入，年終獎金、紅包、雙薪……于是很多人打算年底的時(shí)候買(mǎi)房子，這其中一部分人是早有計劃，也有另外一部分年輕人是因為手里有了余錢(qián)，怕自己亂花掉，也怕明年這些錢(qián)買(mǎi)不到同樣面積的房子，于是，自己的積蓄，再拼拼湊湊借借，先弄到首期款買(mǎi)下再說(shuō)。實(shí)際上我并不贊同因為年底擁有了比較大的進(jìn)賬而購房，這一部分青年人購房就有很大的盲目性，很可能并沒(méi)有詳細考察過(guò)房子的品質(zhì)，僅僅是在售樓處被小姐的話(huà)和精美的樓書(shū)給忽悠了，事后總是要為自己的沖動(dòng)付出這樣那樣的代價(jià)。畢竟買(mǎi)房子還要是一個(gè)有計劃的活動(dòng)，包括首付的比例、后期的還貸、房子的質(zhì)量、物業(yè)管理等等都需要一段時(shí)間的了解方才可行。
中立方：什么時(shí)候買(mǎi)都一樣
尹伯成(復旦大學(xué)教授)今年年底、明年初是近期購房的較好時(shí)機，由于前段時(shí)間政策頻出，年底正是購房的淡季，加上開(kāi)發(fā)商有資金回籠壓力，迫使開(kāi)發(fā)商將有降價(jià)的可能。購房者應該根據自己的需求買(mǎi)性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)，其實(shí)對于買(mǎi)房而言，沒(méi)有絕對的最佳時(shí)機，臺風(fēng)過(guò)后蔬菜往往最貴，但想吃的人再貴也會(huì )買(mǎi)。從宏觀(guān)的角度說(shuō)，從新政出臺后一段時(shí)間后介入買(mǎi)房較為合適，從微觀(guān)角度說(shuō)，應該根據自己的需求和能力量力而行，買(mǎi)性?xún)r(jià)比較高的樓盤(pán)。
陳玉城(上海筑地房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司企劃部副總)如果是“自住”，任何時(shí)候都可以買(mǎi)房，是不是年底并不重要，而且是越早買(mǎi)越劃算；但如果是作為投資，建議年底和明年最好不要冒險，投資可以選擇其它渠道。宏觀(guān)調控一定程度上可以防止房地產(chǎn)產(chǎn)生泡沫，但是老百姓對房地產(chǎn)的需求并沒(méi)有下降。
近期內可能由于政府控制而放慢房?jì)r(jià)上漲的速度，市場(chǎng)也出現了短時(shí)間的觀(guān)望，但是這種情況會(huì )持續多久爭議比較大，恐怕價(jià)格不會(huì )持續下滑，短期有可能上漲幅度放慢，長(cháng)期來(lái)看房地產(chǎn)價(jià)格還是會(huì )上升。
●慧眼看樓
請注意：年底賣(mài)房的經(jīng)典招式
招式一：直接降價(jià)。這一促銷(xiāo)手段，由于操作的透明度極高，對于開(kāi)發(fā)商的真情表白，只要打折幅度達到心理價(jià)位，購房者都會(huì )欣然接受，畢竟省下來(lái)的可是貨真價(jià)實(shí)的黃金白銀，這一招是百試百靈的。
招式二：免費送禮�！岸Y多人不怪”，中國的這句俗語(yǔ)被開(kāi)發(fā)商們演繹得有聲有色。在房展會(huì )上，司空見(jiàn)慣的是送把洋傘，也能排上幾十米的長(cháng)隊。其余的小則送物業(yè)費、中央空調、全套櫥柜，大則送車(chē)庫、衛生間、小汽車(chē)。當然，消費者也不傻，若禮品正好是那根能改變其心理價(jià)位平衡的“稻草”，則會(huì )爽快出手，如果所送禮品價(jià)值或用途與消費者心理預期相差甚遠，則往往會(huì )做隔岸觀(guān)火狀，此時(shí)開(kāi)發(fā)商也只能是“一聲嘆息”。
招式三：內部員工價(jià)。這一招最早是被嫁接到商業(yè)領(lǐng)域，按銷(xiāo)售人員的話(huà)講，“戴著(zhù)面紗的女人”就比其他女人的回頭率高，可達到購房人高關(guān)注度的目的。另外，還可以回避前期高價(jià)購房業(yè)主來(lái)鬧事，只有內部員工才能享受如此優(yōu)惠的價(jià)格嘛，至于說(shuō)內部員工是自住、炒房，開(kāi)發(fā)商是管不著(zhù)了，反正只要銷(xiāo)售放量就行。而事實(shí)上，內部員工的價(jià)格也確實(shí)很誘人。
招式四：搞團購。從開(kāi)發(fā)商角度，既可免去因降價(jià)而招致前期高價(jià)成交業(yè)主的聲討與退房之脅——“集體買(mǎi)房，批發(fā)價(jià)天經(jīng)地義”，又可借機炒作出銷(xiāo)售量和知名度。對購房者而言，人多力量大，集體去砍價(jià)，還真有點(diǎn)要“翻身做主人”的味道。
招式五：無(wú)理由退房�！盁o(wú)理由退房”，這一招看起來(lái)是開(kāi)發(fā)商冒很大風(fēng)險為消費者著(zhù)想，但房子畢竟不同于一般小件消費品，真要退起來(lái)又談何容易。首先，裝修入住幾年后，房子成為“家”的物質(zhì)外殼，這種濃厚的感情寄托實(shí)在非金錢(qián)可以估價(jià)，因此豈能動(dòng)輒割舍；其次，中國式買(mǎi)房是“寬進(jìn)嚴出”，想退房，程序一大堆；最后，開(kāi)發(fā)商都是項目公司，房子賣(mài)完后可能項目公司就不存在了，如承諾期過(guò)長(cháng)，屆時(shí)即使想退房也怕找不到主。
招式六：減首付。2000年曾有銀行推出過(guò)零首付，減首付也算是開(kāi)發(fā)商的又一發(fā)明。隨著(zhù)銀行對購房貸款的“收緊銀根”，此時(shí)開(kāi)發(fā)商犧牲部分利益而拋出低首付的橄欖枝，對于某些購房者，尤其是上班不久積蓄不多的年輕族當然頗具吸引力。(付毳)
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