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“倒按揭”在我國實(shí)施還需要解決一系列問(wèn)題，譬如國民觀(guān)念的轉變、政策法規的修改等等
★ 本刊記者/郇麗
日前業(yè)內傳來(lái)消息說(shuō)，為了運作“倒按揭”而成立的幸福人壽保險公司正在籌備中，保監會(huì )等相關(guān)行業(yè)主管部門(mén)也正在研究具體執行方案。這一消息令人們對于“以房養老”模式的討論再度熱烈起來(lái)。
以房養老？
“倒按揭”也就是“反向住房抵押貸款”，俗稱(chēng)“以房養老”。是指房屋產(chǎn)權擁有者，把自有產(chǎn)權的房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現在價(jià)值以及預計房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，在一定年限后，每月給房主一筆固定的錢(qián)，房主繼續獲得居住權，一直延續到房主去世；當房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)償還貸款本息，其升值部分亦歸抵押權人所有。
這一模式是上世紀80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng )立的，之后流行起來(lái)。目前，美國的倒按揭貸款放貸對象是62歲以上的老年人。
現在倒按揭在美國比較流行的主要有三種類(lèi)型，依據不同的貸款發(fā)放單位來(lái)區別：首先是聯(lián)邦政府保險的倒按揭貸款(又稱(chēng)房產(chǎn)抵押倒按揭貸款)，該貸款由美國聯(lián)邦住房管理局進(jìn)行保險，大約90%的倒按揭貸款屬于此種類(lèi)型；其次，是政府擔保的倒按揭貸款，該貸款由美國聯(lián)邦全國抵押協(xié)會(huì )辦理；第三種是專(zhuān)有倒按揭貸款，這種倒按揭貸款模式由不同的公司推出，根據客戶(hù)群分類(lèi)而有一定的差異性，屬于個(gè)人理財型產(chǎn)品。
倒按揭還有一種“新加坡模式”，60歲以上的老年人將自己的房產(chǎn)抵押給有政府背景的公益性機構，該機構一次性或分期支付養老金，待老人搬出房子或是去世后，房子交由放貸機構處置還貸。
假如國內銀行能夠做“倒按揭”業(yè)務(wù)，那么一名62歲的男性，若擁有一套評估值為145萬(wàn)元的住房可以抵押給銀行，該男子在有生之年每月大約可得到1萬(wàn)元。不過(guò)，在此間，無(wú)論房?jì)r(jià)上升還是下跌，“倒按揭”月給付額度都不會(huì )發(fā)生變化。
“幸福保險”欲試水倒按揭
據悉，幸福人壽保險公司由中房集團前總裁孟曉蘇籌備。孟曉蘇透露，保監會(huì )已經(jīng)初步認可以保險公司作為“倒按揭”運作實(shí)體的模式，但還未正式進(jìn)入審批程序。因為目前幸福保險尚未完成原始股東募集、公司注冊等籌備工作。據透露，幸福人壽的籌建情況，目前很順利，其股東構成，可能包括一家外資或是臺資金融機構，注冊資本金不小于1億元。
業(yè)內人士分析說(shuō)，決策層愿意新增一家保險公司運作“倒按揭”，而不是直接批準某一家現有金融機構經(jīng)營(yíng)“倒按揭”業(yè)務(wù)，這意味著(zhù)進(jìn)入這一行業(yè)的資金，不是金融機構的存量資金，而是一部分新資金介入。一旦倒按揭市場(chǎng)發(fā)生波動(dòng)，即便造成風(fēng)險，其可能波及的也只有這一家公司。
國家發(fā)改委財經(jīng)司劉建軍透露，按照目前的方案，未來(lái)可以投保此項業(yè)務(wù)的自然人，其年齡將被限制在62歲以上，同時(shí)，還需要對房產(chǎn)的面積進(jìn)行限制，例如規定不小于一定的面積，以利于保險公司收回之后經(jīng)營(yíng)獲利。
據報道，2006年年初，南京一個(gè)養老公寓推出了類(lèi)似的業(yè)務(wù)，在南京市擁有產(chǎn)權房屋的60歲以上老人，可以將自有房產(chǎn)抵押給銀行，而后便可免費入住養老公寓，直至身故。老人身故后，抵押給銀行的房產(chǎn)將歸至該養老公寓名下。
不過(guò)，在業(yè)內人士看來(lái)，南京的“倒按揭”實(shí)際上僅是一種普通個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款，養老公寓是實(shí)際的給付對象，老人生命存續期間，養老公寓為其墊付養老費用。當其身故后，養老公寓成為抵押房產(chǎn)的所有者。在這樣的模式下，養老者實(shí)際上不能領(lǐng)取現金，得到的僅僅是以現金計價(jià)的各種服務(wù)，細究起來(lái)并非嚴格意義上的“倒按揭”。
此外，更關(guān)鍵的是，南京市“倒按揭”的運作實(shí)體實(shí)際上并非銀行，而是養老公寓，其破產(chǎn)或者倒閉的可能性遠大于金融機構。
國內銀行不熱 “倒按揭”
“倒按揭”對銀行來(lái)說(shuō)，只要操作得好，應該是一個(gè)盈利的好品種，但由于面臨各種問(wèn)題和風(fēng)險，推行的難度不小。譬如，對銀行來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險是隨著(zhù)時(shí)間的推移不斷減小的，“倒按揭”卻恰恰相反，隨著(zhù)時(shí)間的推移風(fēng)險不斷增大。
據悉，中國農業(yè)銀行早在兩三年之前就已經(jīng)開(kāi)始“倒按揭”的研究，但因為實(shí)施難度過(guò)大，一直未能付諸實(shí)施。技術(shù)操作上的難度，包括“倒按揭”利率的確定、房產(chǎn)價(jià)值的評估、老人生命的預期等。譬如，“月支付額”是按其房屋的評估價(jià)值減去預期折損和預支利息，并按平均壽命計算，分攤到投保人的預期壽命年限中去。而這需要進(jìn)行大量的調研工作，需要大量的保險精算人才才能確定。
而對于銀行來(lái)說(shuō)，當投保人實(shí)際壽命超出投保時(shí)預期壽命時(shí)，仍將按原來(lái)約定繼續按月給付現金。所以，制約商業(yè)銀行的一個(gè)重要技術(shù)因素是，缺乏預期壽命測算經(jīng)驗。中國銀行個(gè)人金融部相關(guān)人員介紹說(shuō)，對于壽命周期的預測估算需要一個(gè)長(cháng)期的歷史數據作基礎，而目前商業(yè)銀行普遍缺乏相關(guān)的儲備。
除此之外，業(yè)內人士還提出一個(gè)根本性的問(wèn)題：我國住宅的產(chǎn)權使用期限是70年。在商品房土地使用權已經(jīng)到期的情況下，如果老人依然活著(zhù)，那怎么接續抵押貸款？復旦大學(xué)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，我國住宅的土地使用權最長(cháng)只有70年，老年人很有可能是還了20～30年貸款后才擁有完整的房屋產(chǎn)權，如果再向金融機構申請例如20年的倒按揭，等到金融機構擁有房屋的產(chǎn)權后，土地使用權的剩余時(shí)間往往也不多了。
商業(yè)銀行對此問(wèn)題的顧慮也很大。據農業(yè)銀行相關(guān)人員分析，如果實(shí)施倒按揭后，房屋的剩余年限只有不足20年，銀行在支付了費用后，發(fā)現最后到手的房子只有地面上建筑物的價(jià)值，而土地價(jià)值幾乎沒(méi)有，那銀行的利潤將會(huì )很低。
所以，銀行人士看來(lái)，如果倒按揭實(shí)施的話(huà)，最好的方式就是和保險公司合作，這樣可以利用雙方的優(yōu)勢。
此外，東亞銀行副行長(cháng)褚曉路認為，對于商業(yè)銀行來(lái)講，倒按揭實(shí)施后，銀行將存有大量的二手商品房，不得不面對房地產(chǎn)的后續處理問(wèn)題。
資料顯示，在美國住房交易中，二手房高峰期的交易量幾乎可以達到整個(gè)房地產(chǎn)交易量的70%～80%，區域波動(dòng)也不會(huì )很大，這樣估值較為容易。而目前，國內二手房交易量對比新房市場(chǎng)有著(zhù)天壤之別。而且，與歐美國家居民住宅的高質(zhì)量、歷經(jīng)百年不過(guò)時(shí)相比，我國相當部分住宅粗制濫造，質(zhì)量堪憂(yōu)，有些甚至剛住幾年就墻壁開(kāi)裂、屋頂漏水，這樣的房屋能不能達到70年使用期限都讓人懷疑。
另外，采用“倒按揭”模式，銀行貸款在一定時(shí)間內是不會(huì )產(chǎn)生收益的，只有客戶(hù)去世，銀行接管房產(chǎn)時(shí)才會(huì )有收益。因此，這種模式會(huì )降低資本的流動(dòng)性，銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險也會(huì )相應增加。而當前，絕大部分國內商業(yè)銀行實(shí)行年度考核方式。
復旦大學(xué)大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉指出，“倒按揭”還牽涉到稅收的問(wèn)題。能否對提供倒按揭服務(wù)的銀行豁免房產(chǎn)增值部分的所得稅，未來(lái)可能施行的物業(yè)稅是否包括土地出讓金，這些對于商業(yè)銀行能否提供此項金融服務(wù)來(lái)說(shuō)都是至關(guān)重要的。
新模式挑戰老觀(guān)念
“倒按揭”這種方式在美國以及歐洲的一些發(fā)達國家已經(jīng)很成熟了，不少老年人將之作為安度晚年的一種有效保障。2005年11月15日美國倒按揭借貸協(xié)會(huì )宣布，從2006年開(kāi)始，美國擁有住房的老年人在辦理倒按揭業(yè)務(wù)時(shí)，可以得到房產(chǎn)評估價(jià)值更大比例的貸款。
在中國，隨著(zhù)家庭結構的變化和消費水平的提高，“養兒防老”的難度已越來(lái)越大——很多家庭都是獨生子女，一個(gè)家庭通常要贍養雙方四個(gè)老人，壓力非常大，糾紛也時(shí)常產(chǎn)生。
而房產(chǎn)可能是很多中國老人最大的一筆財產(chǎn)，辛苦一生所得的財富幾乎只換來(lái)了一幢房子，由于要居住，不可能出售或出租，只能留給后人。
但是，當這筆財產(chǎn)交給子女卻得不到他們的照顧時(shí)，那么老人的生活將面臨很大的風(fēng)險。所以，從理論上看，老人利用“倒按揭”從相關(guān)機構每月領(lǐng)取一定數額的生活費，來(lái)改善自己的生活，這樣更加穩定，也會(huì )減輕子女的負擔。有關(guān)專(zhuān)家認為，“倒按揭”能讓一個(gè)退休老人每月可以有幾千元的收入，而且終身源源不斷，其生活質(zhì)量將極大改善，急需現金時(shí)，也可解燃眉之急。
民政部前副部長(cháng)李寶庫說(shuō),“以房養老”值得去探索，如果銀行和老年人都覺(jué)得好，也不一定非要把房子留給子女。
不過(guò)，在中國，這一模式近期顯然還無(wú)法推廣開(kāi)來(lái)。建設部科技司司長(cháng)賴(lài)明表示，雖然“倒按揭”在發(fā)達國家已經(jīng)被證明是一種成熟的融資方式，但在我國實(shí)施還需要解決一系列問(wèn)題，譬如國民觀(guān)念的轉變、政策法規的修改等等。 ★
(來(lái)源：中國新聞周刊 作者：郇麗)
