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同時(shí)為銀行和貸款人服務(wù)的律師只向貸款人收取律師費，顯然很不合理，但只有市場(chǎng)競爭的壓力，才能讓這一“霸王條款”逐漸消失
★ 本刊記者/白紅義
消費者在簽訂購房貸款合同時(shí)通常會(huì )被要求交納一定數量的律師費，名目不詳，統稱(chēng)為購房律師費。該項收費業(yè)已成為房地產(chǎn)業(yè)中的一個(gè)“潛規則”，屢屢遭人詬病。
從明年起，這項“霸王條款”或將有望打破。
律師費的“霸王條款”
從上世紀90年代中后期，隨著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始采用按揭付款方式支付購房款，購房律師費也由此產(chǎn)生。
購房律師費是“購房者在申請按揭貸款時(shí)，由律師作為中介機構提供法律見(jiàn)證、辦理相關(guān)交易手續所要支付的費用�！币晃汇y行從業(yè)人士解釋說(shuō)。
據北京市海勤律師事務(wù)所彭友誼律師介紹，之所以出現這種費用，是由于在此類(lèi)貸款業(yè)務(wù)中貸款申請者數量眾多，且絕大部分是自然人主體，造成貸款銀行對貸款申請人的身份審查和資信審查工作量急劇增加。為了高效率地完成審查工作，貸款銀行便委托律師對貸款申請人的貸款資格進(jìn)行審查，律師費便由此產(chǎn)生。
對于做貸款審查工作的律師而言，收取律師費是理所當然的，因為律師付出了勞動(dòng)，律師收費是按勞取酬，自然無(wú)可非議。
但事實(shí)上，享受律師服務(wù)的并非僅有購房者一方，購房者甚至不是主要的一方，卻通常由購房者獨自承擔律師費。
早在兩年前，中消協(xié)點(diǎn)評金融領(lǐng)域存在的六大不公平格式條款時(shí)，“律師替銀行服務(wù)由消費者來(lái)埋單”便是其中之一。
中消協(xié)認為，律師的服務(wù)對象應是委托人、付費人�，F在，律師主要替銀行工作，即審查貸款人的資信狀況，如貸款人收入狀況、房產(chǎn)手續完備狀況等，收取的卻是貸款人的錢(qián)。而作為主要受益人的銀行不但不用出錢(qián)，還要規定律師費的高低，限制委托人、付費人選擇律師事務(wù)所和律師的自由。這在法律關(guān)系上十分混亂。
無(wú)論借款人還是銀行，誰(shuí)享受律師服務(wù)誰(shuí)就應承擔付費義務(wù)。律師費的高低應由委托人根據所接受服務(wù)的項目，與律師自行協(xié)商確定。銀行無(wú)權為借款人在支付律師費方面設定義務(wù)。
中消協(xié)消指部部長(cháng)王前虎在點(diǎn)評時(shí)說(shuō)，“上述格式條款加重了消費者責任，排除了消費者的主要權利，顯失公平�！�
而在過(guò)去的兩三年中，除了消協(xié)系統之外，消費者和媒體對這一“有失公平”的收費更是指摘頗多。
近日，北京市消協(xié)副秘書(shū)長(cháng)張明先生的一番表態(tài)則再次引起人們對購房律師費的關(guān)注。他在做客北京市政務(wù)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站《首都之窗》時(shí)表示，購買(mǎi)商品房向銀行申請房屋貸款時(shí)支付相應律師費用屬“霸王條款”，這筆費用不應該由消費者承擔。
“關(guān)于按揭律師費由誰(shuí)支付的問(wèn)題，兩三年以前就產(chǎn)生過(guò)爭議，這不是一個(gè)新話(huà)題�！北本┦泻Ｇ诼蓭熓聞�(wù)所彭友誼律師說(shuō)。
當時(shí)就有人提出按揭律師費應由貸款銀行支付，理由是銀行委托律師對貸款申請人的資格進(jìn)行審查，律師是為銀行服務(wù)的，銀行是律師服務(wù)的受益者，所以該費用應當由銀行支付，而不是貸款申請人(即買(mǎi)房人)。
而銀行的觀(guān)點(diǎn)則認為，雖然律師是銀行委托的，但律師工作的目的是幫助確認貸款申請人的資格，從而為貸款申請人獲得貸款提供了方便，從這個(gè)意義上說(shuō)貸款申請人是律師服務(wù)的受益者，因此，因銀行發(fā)放貸款而額外增加的費用(如律師費、公證費等)就應當由貸款申請人承擔。
出路在反壟斷
作為一位從事房地產(chǎn)方面業(yè)務(wù)的專(zhuān)家，彭友誼律師曾多次向銀行提供相關(guān)服務(wù)，并向購房者收取費用。
按照他的分析，從權利義務(wù)關(guān)系角度看，既然是由銀行委托律師對貸款申請人的資格進(jìn)行審查，即表明在銀行與律師事務(wù)所之間建立了委托關(guān)系，而律師的工作也是根據銀行的要求的標準和程序而進(jìn)行的；相反，貸款申請人與律師事務(wù)所則沒(méi)有設定任何權利義務(wù)關(guān)系。因此，不能說(shuō)律師是為貸款申請人提供了法律服務(wù)。再從律師工作的結果看，事實(shí)上是銀行減輕了自己的工作量，提高了貸款的安全性，銀行成為了律師服務(wù)的受益者。因此，銀行應當承擔支付律師費的義務(wù)。
從理論上來(lái)說(shuō)，應該由誰(shuí)支付購房律師費已然十分清晰。但是作為一項行規，由購房者承擔律師費依舊巋然不動(dòng)。
中消協(xié)消指部王前虎認為，對于銀行和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種東西對他們是百利無(wú)一害，另外，還能從保險公司和律師事務(wù)所分得好處。而且通過(guò)不放貸施壓，購房者也只是敢怒不敢言。
根據張明副秘書(shū)長(cháng)在去年的“商品房銷(xiāo)售模式研討會(huì )”上公布的數據，目前在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，80%都存在收取律師費的行為，從800元到1000元不等，而且沒(méi)有統一的正規發(fā)票，都是只開(kāi)收據。
律師見(jiàn)證環(huán)節最早由國內銀行從香港引進(jìn)。但在香港，這部分收費則由銀行和買(mǎi)房人共同承擔。
“律師為銀行服務(wù)，該不該由購房者交費，業(yè)內也一直在爭論這個(gè)問(wèn)題。只是牽涉到律師事務(wù)所的利益和銀行的利益，一直也沒(méi)找到更好的解決辦法�！� 一位業(yè)內人士曾在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)做上述表示。
提供法律服務(wù)的律師事務(wù)所由銀行指定。而在辦理按揭業(yè)務(wù)之外，律師事務(wù)所同時(shí)還為銀行提供其他方面的法律服務(wù)，他們是長(cháng)期合作關(guān)系，而律師對購房者只是臨時(shí)性的服務(wù)。
據前述銀行從業(yè)人士說(shuō)，因為律師事務(wù)所通常由銀行指定，因此所收費用銀行也有分成。
購房律師費的收費無(wú)疑增加了廣大購房者的經(jīng)濟負擔。彭友誼律師介紹說(shuō)，按揭貸款審查律師費的收費標準大約按申請貸款金額的2%～3‰收取，也有采用按單筆貸款業(yè)務(wù)固定收費的，大約為每筆貸款收費200～300元左右。
既然向購房者收費，購房者就應有選擇律師的權利。但是如果讓購房者自選律師，會(huì )使銀行面臨很多麻煩的事務(wù)。指定按揭律師可保證辦理貸款的效率，但是卻使購房者喪失了選擇權。
在北京地區，“貸款買(mǎi)房必須交納律師費”已成為投訴比較集中的霸王條款之一。對此，張明副秘書(shū)長(cháng)明確表示，明年開(kāi)始，市消協(xié)要聯(lián)合一些部門(mén)在貸款買(mǎi)房交納律師費問(wèn)題上做點(diǎn)事情�！爸饕紤]跟有關(guān)部門(mén)一起，先從行業(yè)自律開(kāi)始�！�
他還希望，“如果哪個(gè)消費者可以勇敢地站出來(lái)，我們消協(xié)有法律知識中心，會(huì )幫助你公開(kāi)訴訟，咱們打一兩場(chǎng)這樣的官司，來(lái)做突破點(diǎn)！”
有業(yè)內人士分析認為，購房律師費問(wèn)題的本質(zhì)在于金融壟斷。國家的金融管制導致了銀行業(yè)缺乏競爭，服務(wù)質(zhì)量低下。其中的一個(gè)表現，就是無(wú)視消費者的權利，特別是知情權和選擇權。
“據我個(gè)人所知，迫于市場(chǎng)競爭的壓力，目前部分商業(yè)銀行已經(jīng)不再要求貸款申請人支付律師費了，這也反映出銀行經(jīng)營(yíng)理念的變化，消費者也多了一份選擇權�！迸碛颜x律師表示。 ★
(來(lái)源：中國新聞周刊 作者：白紅義)
