中新網(wǎng)1月5日電 2007年，物業(yè)稅的出臺將作為房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的重量級后備“武器”。對地產(chǎn)業(yè)人士和普通民眾而言，最關(guān)注的莫過(guò)于物業(yè)稅將對房?jì)r(jià)產(chǎn)生的影響。上海易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭在《第一財經(jīng)日報》上撰文指出，物業(yè)稅將不會(huì )對供求關(guān)系產(chǎn)生明顯作用。在成本降低和政策取向兩個(gè)因素的作用下，整體房?jì)r(jià)將不可避免的有所下降，具體下降多少受很多因素牽制，但30%～40%的大幅下降將很難會(huì )出現。
文章認為，就目前中國商品住宅價(jià)格而言，決定房?jì)r(jià)的因素大致有以下幾個(gè)：供求關(guān)系是第一因素，政策取向是第二因素，產(chǎn)品成本構成是第三因素，產(chǎn)品質(zhì)量是第四因素，開(kāi)發(fā)商企業(yè)及項目品牌可歸為第五因素，其他還有通貨膨脹等因素不再一一列舉。文章說(shuō)，物業(yè)稅的出臺，將主要影響到產(chǎn)品成本，目前的房?jì)r(jià)包含了幾十種稅費，如果加上土地出讓金，則形成了很大部分的房?jì)r(jià)構成成本，而物業(yè)稅的實(shí)質(zhì)在于把這些稅費均攤成70份(以住宅為例)，由開(kāi)發(fā)商的頭上轉移到小業(yè)主的頭上，按年收費。這樣，則產(chǎn)品成本將大幅降低，從而使房?jì)r(jià)下降。
同時(shí)，現階段的政策取向也是抑制房?jì)r(jià)，但房?jì)r(jià)最終能否降下來(lái)最終還得看供求關(guān)系。文章指出，隨著(zhù)開(kāi)發(fā)成本的降低，應該說(shuō)是降低了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金門(mén)檻，有利于吸引開(kāi)發(fā)商擴大經(jīng)營(yíng)。而需求方面，在市場(chǎng)競爭和政策引導條件下，隨著(zhù)產(chǎn)品成本的明顯下降，房?jì)r(jià)也會(huì )有所下調，這會(huì )刺激部分中等收入者(尤其積蓄較少但收入并不低的年輕人)加入購房行列，雖然物業(yè)持有成本上升，其性質(zhì)類(lèi)似于按揭貸款對住宅消費的推動(dòng)作用。另一方面，物業(yè)稅大大增加了保有成本，而且最終必然實(shí)行累進(jìn)稅，越是大戶(hù)型、越是豪宅其率稅越高，這樣無(wú)疑會(huì )打擊房地產(chǎn)投機、投資需求，也會(huì )在一定程度上抑制大戶(hù)型的自住性需求。
文章最后指出，物業(yè)稅有助于增加供應，或者說(shuō)至少不會(huì )影響供應，對于需求則是具有鼓勵和抑制的雙重作用。若按建設部劉志峰的說(shuō)法，開(kāi)始肯定是重點(diǎn)先對大戶(hù)型開(kāi)征物業(yè)稅，而對于自住性的中小戶(hù)型(極有可能以90平方米為分界線(xiàn))或者暫時(shí)免征或者象征性的少征一點(diǎn)。如此一來(lái)，從需求上考量，物業(yè)稅開(kāi)征后的中短期內，并不會(huì )對市場(chǎng)需求產(chǎn)生明顯的抑制。
