說(shuō)起買(mǎi)房子被“坑”，凡是買(mǎi)過(guò)房子的，大都能列舉出一樁樁已經(jīng)發(fā)生、或正在發(fā)生的上當受騙經(jīng)歷。開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、利用合同“免責”、延期交房、自辦物業(yè)等這些購房中防不勝防的“陷阱”，成為不少購房者的心病。
購房“陷阱”多多
遼寧省消協(xié)投訴部主任馮征文介紹，近年來(lái)商品房買(mǎi)賣(mài)投訴呈逐年增多的趨勢，開(kāi)發(fā)商人為設置的購房“陷阱”主要表現在以下幾個(gè)方面：
一是虛假宣傳。為了達到盡快售出樓房、回籠資金，開(kāi)發(fā)商極力夸大自己樓盤(pán)所處的位置、房屋施工質(zhì)量、戶(hù)型設計以及周邊環(huán)境，甚至以“低起價(jià)”誘導消費。
開(kāi)發(fā)商為購房者提供虛假房產(chǎn)信息的情況，無(wú)處不在。沈陽(yáng)市一位60多歲老人想在皇姑區買(mǎi)房子，她在位于皇姑區與于洪區交界的一處樓盤(pán)看房子時(shí)，售樓員介紹這個(gè)樓盤(pán)位于皇姑區，老太太當時(shí)便簽定了購房合同。后來(lái)才得知，這個(gè)樓盤(pán)其實(shí)不在皇姑區。類(lèi)似的事情很多，消費者防不勝防，一不小心便會(huì )掉入開(kāi)發(fā)商精心設計的消費“圈套”。
二是開(kāi)發(fā)商利用合同“免責”。開(kāi)發(fā)商在統一規范的商品房買(mǎi)賣(mài)合同文本上，人為地增加合同條款，增加消費者的義務(wù)，從而減免自己應承擔的部分責任。不少消費者一是缺少購房經(jīng)驗，二是沒(méi)有認真地研究合同條款，一旦出現問(wèn)題，難以利用合同維護自身權益。
以沈陽(yáng)為例，一般情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)合同大多由售樓員代為填寫(xiě)，而消費者往往忽視合同內容，對有些問(wèn)題也沒(méi)有以書(shū)面形式，附加在購房合同之中。沈陽(yáng)市民李先生購房時(shí)與開(kāi)發(fā)商談妥，可以先交首付款、辦入住，然后再辦理貸款。沒(méi)想到，當李先生把首付款交付給開(kāi)發(fā)商后，開(kāi)發(fā)商卻反悔了。李先生一氣之下投訴到消協(xié)，對此消協(xié)也很無(wú)奈。消協(xié)工作人員說(shuō)：“這種口頭協(xié)議是無(wú)效的。消協(xié)本身沒(méi)有調查手段核實(shí)真實(shí)情況，無(wú)法為消費者維權。類(lèi)似這種情況，購房者應該讓開(kāi)發(fā)商在合同上簽字畫(huà)押�！�
馮征文介紹，我國《民法》規定“契約自由，約定大于法定”，有些購房合同是開(kāi)發(fā)商與購房者共同約定的，從消費者角度看不公平，但合同上明明這樣約定，合同上又沒(méi)有附加條款，合同本身也是有效合同，消協(xié)無(wú)法調解，最后只有通過(guò)法律渠道解決。
三是開(kāi)發(fā)商延期交房。合同上明明約定今年交房，實(shí)際上明年消費者也不一定能住得上新房子，這種情況最為常見(jiàn)。有不少新開(kāi)發(fā)小區，合同承諾一年之后便可入住，可是兩年過(guò)去了，購房者還在望“房”興嘆，不知道何時(shí)才能領(lǐng)到新房的鑰匙。對此，開(kāi)發(fā)商承擔延期交房的違約責任。沈陽(yáng)市郊一個(gè)曾大肆宣傳的別墅樓盤(pán)，由于其二期工程未通過(guò)整體驗收，致使部分業(yè)主超過(guò)合同約定一年半也無(wú)法入住，盡管開(kāi)發(fā)商聲稱(chēng)，如果業(yè)主愿意入住，可以交房，但是面對沒(méi)有通過(guò)驗收的小區，許多業(yè)主擔心即使住進(jìn)去也會(huì )給生活帶來(lái)許多不便，因此只能等待，而對由此帶來(lái)的間接利息或租房損失開(kāi)發(fā)商卻避而不談。
四是開(kāi)發(fā)商自辦物業(yè)，管理不到位。不少住宅區開(kāi)發(fā)之初，景觀(guān)綠化、消防驗收、路面建設、主體配套工程建設仍在進(jìn)行之中，自辦物業(yè)管理小區起到了明顯的商品房促銷(xiāo)作用；等小區基建完工后，房屋建筑質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不規范等問(wèn)題暴露，開(kāi)發(fā)商自辦的物業(yè)成為消費者投訴的熱點(diǎn)。截至目前，沈陽(yáng)市某區2007年立案的物業(yè)管理糾紛案已超過(guò)100件，而去年全年的物業(yè)糾紛案不過(guò)240件。
調解成功率最低
記者從遼寧省及沈陽(yáng)市消協(xié)了解到，目前在醫療、美容、手機等13大類(lèi)商品投訴中，商品房買(mǎi)賣(mài)投訴婪椎鶻獬曬β首畹停揮?0%。
個(gè)中原因主要是，近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格呈上漲態(tài)勢，購房者即使發(fā)現了開(kāi)發(fā)商提供虛假宣傳、延期交房等購房“陷阱”，一般也不主張退房，而是要求換房；而開(kāi)發(fā)商則只承諾負責維修，消協(xié)難以找到兩者之間的利益結合點(diǎn)。
比如，購房人“退房時(shí)如何退款”？對此，開(kāi)發(fā)商大多回避，很多購房者也忽略了這一問(wèn)題。沈陽(yáng)一位購房人投訴反映，他購買(mǎi)的房子原來(lái)每平方米2400元，現在價(jià)格上漲到3000元。由于合同中只約定了買(mǎi)房?jì)r(jià)格，而沒(méi)有約定“退房”價(jià)格，開(kāi)發(fā)商同意按照當初房屋買(mǎi)賣(mài)成交時(shí)的價(jià)格退房，購房人卻要求開(kāi)發(fā)商按現價(jià)退還房款，還要退還上漲的每平方米600元。馮征文認為，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)“利好”帶來(lái)的收益，購房者退房時(shí)有權主張，消協(xié)調解不成的話(huà)，可以通過(guò)司法途徑解決。
業(yè)內人士認為，商品房買(mǎi)賣(mài)合同“契約”關(guān)系不明確、政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)監管存在漏洞，以及購房者缺乏維權意識等原因，導致當前商品房買(mǎi)賣(mài)方面的投訴不斷增多，解決起來(lái)難度非常大。
須把好“三關(guān)”
購房人如何避免購房中開(kāi)發(fā)商設立的一個(gè)個(gè)“陷阱”？近年來(lái)，針對商品房成為消費者投訴舉報熱點(diǎn)這一問(wèn)題。業(yè)內人士認為，一方面，政府應加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管，另一方面，購房者須“貨比三家”，了解商品房及買(mǎi)賣(mài)常識，以免陷入“購房陷阱”。
馮征文提醒大家，購房避免“陷阱”須把好“三關(guān)”：
一是購房時(shí)先過(guò)“驗證關(guān)”，“五證”齊全的房屋方可購買(mǎi)�！拔遄C”是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程開(kāi)工許可證》、《商品房預(銷(xiāo))售許可證》。若不齊全，消費者購買(mǎi)后可能拿不到房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量也得不到保障。
二是把住“合同關(guān)”。簽訂合同時(shí)使用建設部與工商總局聯(lián)合制定的合同示范文本，對房子面積、交房時(shí)間、預期交房條件等具體情況，有必要約定明確；辦理房產(chǎn)證的具體時(shí)間、遲辦房產(chǎn)證的違約責任以及房子的保修期限和范圍等，均應一一注明。
三是辦好“入住關(guān)”。開(kāi)發(fā)商自辦物業(yè)公司提出的各種不合理附加條款，業(yè)主可以拒絕接受。根據我國物業(yè)管理相關(guān)規定，小區業(yè)主委員會(huì )有權罷免開(kāi)發(fā)商自辦的物業(yè)公司，辦理入住時(shí)應按照嚴格規定簽訂入住合同，入住后業(yè)主可以自主選擇服務(wù)規范、收費合理的物業(yè)公司。(葛素紅 陳孟陽(yáng)）
