3月18日起，央行再次上調了房貸基準利率，調整后， 5年期以上個(gè)人住房貸款基準利率為 7.11%，下限利率為 6.04%。按照滬上大多數銀行房貸規則，老房貸客戶(hù)(2007年 3月18日以前按揭購房的市民)都從明年 1月 1日開(kāi)始按照新的利率繳納房款。 新利率公布后，對有房貸的市民而言，都意味著(zhù)要繳納更多的利息。面對這種情況，打算購房的市民該如何選擇房貸產(chǎn)品才會(huì )更省錢(qián)呢
1、直客式房貸：省本錢(qián)
“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個(gè)人先找銀行貸款，然后再去買(mǎi)房。銀行直接貸款給買(mǎi)房者，不用經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商擔保，貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等，都可根據購房者的需求決定。目前，中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項業(yè)務(wù)。
案例：張小姐看中了一套市價(jià)100萬(wàn)元的房子，開(kāi)發(fā)商指定的按揭銀行是兩家國有商業(yè)銀行，開(kāi)發(fā)商規定如果消費者辦理按揭貸款可以?xún)?yōu)惠2%，而一次性付款則可給予折扣5%。在這種情況下，張小姐就可以選擇“直客式房貸”，繞過(guò)開(kāi)發(fā)商和其指定銀行，直接與商業(yè)銀行簽訂貸款合同，將貸款與自備的首期款作為房款一次性支付給開(kāi)發(fā)商，從而獲得5%的折扣。與到指定的按揭銀行貸款獲得2%的折扣相比，張小姐即可省下3萬(wàn)元房款。同時(shí)，由于整體房?jì)r(jià)下降，相應的稅費也會(huì )跟著(zhù)減少。
優(yōu)點(diǎn)：買(mǎi)房時(shí)可辦理一次性付款，這樣房?jì)r(jià)通�？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬�(yōu)惠。另外，由于繞過(guò)了開(kāi)發(fā)商和中介的環(huán)節，“直客式房貸”可以節省一筆中介費。
缺點(diǎn)：沒(méi)有開(kāi)發(fā)商擔保的借款人需要尋找專(zhuān)業(yè)的擔保公司，因此會(huì )多付一筆擔保費。并且銀行為了降低自身風(fēng)險，對申請直客式房貸的市民設置的門(mén)檻較高。據記者了解，最受銀行青睞的“直客式房貸”申請人是政府機關(guān)公務(wù)員及行政事業(yè)單位工作人員。據悉，各級政府機關(guān)、國家機關(guān)特派機構、海關(guān)、檢驗檢疫等單位的在冊入編員工，往往能比較容易申請到“直客式房貸”。
適宜人群：有穩定收入、良好的授信記錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。
友情提醒：據記者了解，有部分人群被明確指明不能享受“直客式房貸”。這部分客戶(hù)的特點(diǎn)是工作穩定性較差，收入具有不可預期性。這類(lèi)客戶(hù)主要包括：機關(guān)或公用事業(yè)(2131.006,3.67,0.17%)單位非干部編制的工作人員；社保查詢(xún)情況與借款申請人提供材料不符、社保交納不正�；蛭磪⒓由绫５娜藛T；有不良資信記錄的人員等。
2、固定房貸：規避加息風(fēng)險
這種房貸產(chǎn)品的特點(diǎn)在于，在貸款期限內，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會(huì )因為利率變化而改變還款數額。目前，建行、招行、農行、光大銀行都已經(jīng)推出了固定利率房貸業(yè)務(wù)。
案例：老于年近45歲，好不容易花盡積蓄，購買(mǎi)了一套42萬(wàn)元的二手房，無(wú)奈仍有12萬(wàn)元的資金空缺，需要通過(guò)貸款來(lái)解決。自知已經(jīng)過(guò)了收入的巔峰期，未來(lái)如果利率再有幾個(gè)連環(huán)上漲，他真覺(jué)得自己無(wú)法承受，于是索性申請了固定利率房貸，也少了些后顧之憂(yōu)。
的確，對于這種未來(lái)收入比較平穩、利率風(fēng)險承擔能力不強的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，選擇固定利率房貸，也是當前利率上漲周期中，一個(gè)比較明智的決定。
然而，老于的第二個(gè)憂(yōu)慮又隨之而來(lái)，萬(wàn)一在10年中利率下跌了呢？固定利率貸款豈不是很不合算？
農行上海分行相關(guān)人士告訴老于，在農行的固定利率貸款業(yè)務(wù)中，還額外增加了一個(gè)利率調整選擇權條款。也就是隨著(zhù)市場(chǎng)利率下調，當農行新公布的固定利率的下限下調1個(gè)百分點(diǎn)(含)以上時(shí)，如果老于沒(méi)有任何不良信用或者違約記錄，在支付一定的選擇權費用后，就可以申請執行選擇權，在剩余的貸款期限內將貸款利率調低相應百分點(diǎn)。這種選擇權條款使得固定利率房貸不僅能夠幫助老于規避利率上升的風(fēng)險，在利率走低時(shí)也能幫助借款人減少損失。
優(yōu)點(diǎn)：利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調整，而將未來(lái)的利率風(fēng)險鎖定。
缺點(diǎn)：雖然各家銀行在推出固定房貸時(shí)，考慮到降息的問(wèn)題，紛紛推出相關(guān)對策。但是仔細研究相關(guān)產(chǎn)品，在規避降息問(wèn)題上，可能還是會(huì )產(chǎn)生一些費用。例如，光大銀行的固定、浮動(dòng)利率互相轉換業(yè)務(wù)，原辦理浮動(dòng)利率房貸的客戶(hù)轉辦固定利率房貸業(yè)務(wù)(包括住房、商用房)，辦理時(shí)不收取任何違約金和手續費；對于已辦理固定利率房貸，且固定利率貸款存續期在1年以上的客戶(hù)，在繳納一定違約金的情況下，才能申請轉辦浮動(dòng)利率房貸。只有固定利率貸款存續期在5年以上的，才免收違約金。
適宜人群：主要是3種人，一是有固定收入的人；二是有升息預期的人；三是一些為了鎖定風(fēng)險的生意人。
友情提醒：如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達貸款余額的3%(貸款存續期在一年以?xún)?。
3、入住還款法：減輕初期壓力
去年，招行推出了個(gè)人住房按揭貸款“入住還款法”。據了解，“入住還款”是指客戶(hù)在招行辦理一手房住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請從貸款第一個(gè)月開(kāi)始，與招行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無(wú)需償還貸款本金，約定期滿(mǎn)后再開(kāi)始采用等額本息或等額本金的還款方式，歸還貸款的本金和利息。
案例：劉先生看中一套總價(jià)約90萬(wàn)元的房子。劉先生共有34萬(wàn)元的購房資金，如果首付30萬(wàn)元，再加辦理貸款及其他費用，劉先生就只能剩下4萬(wàn)元左右用來(lái)裝修新房了。雖然這房子還有一年多才能交房，但接下來(lái)就得每個(gè)月開(kāi)始還房貸，劉先生的存款也不可能有大幅增長(cháng)。經(jīng)再三考慮，他只能放棄這套房子。
招行人士表示，該產(chǎn)品就是考慮到有的客戶(hù)在貸款初期由于支付了購房首期款購買(mǎi)了新房后，還需要安排資金對房屋進(jìn)行裝修、購置新家電、家具等，這一階段家庭資金比較緊張。如果在這段時(shí)期只需支付利息，還款壓力就會(huì )小很多，待入住以及家庭資金相應“緩過(guò)勁”后，再轉為正常的還款方式每月按期支付月供，這樣就能較為輕松地度過(guò)資金集中使用階段。
優(yōu)點(diǎn)：有效降低購房者交房初期的經(jīng)濟壓力。
缺點(diǎn)：由于加上了約定期還的利息，從整體上看，實(shí)際還款的總金額會(huì )比正常還款多。
適宜人群：有穩定收入來(lái)源、初期資金不多且面臨裝修或購買(mǎi)家電等需求的年輕購房者。
友情提醒：招行零售銀行部副總經(jīng)理嚴學(xué)旺介紹，這項新業(yè)務(wù)旨在減輕客戶(hù)初期的還款壓力，但并不能節省住房貸款的利息支出。據測算，一筆10年期的50萬(wàn)元貸款，按原先的利率，采取入住還款法，一年寬限期內每月僅需還利息2700元，全年減少月供支出35393元，相當于減少了52%的資金支出。但從第二年開(kāi)始，客戶(hù)將恢復正常的還本付息，金額與未選擇這項業(yè)務(wù)的貸款相同。(王睿)
