“現金收房”曾經(jīng)是許多房產(chǎn)中介拋出的誘餌。在北京某小區，記者近日發(fā)現：以前房產(chǎn)中介紛紛打出的“現金收房”字樣，已被清一色的“透明交易”所取代。4月15日，《北京市存量房交易結算資金賬戶(hù)管理暫行規定》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《暫行規定》)將試行，業(yè)界人士在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，隨著(zhù)二手房資金監管發(fā)力，二手樓市即將迎來(lái)三大利好。
記者從相關(guān)部門(mén)獲悉，北京市近日頒布的上述《暫行規定》明確指出，自4月15日起，“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、交易保證機構居間或代理存量房買(mǎi)賣(mài)的，須通過(guò)‘專(zhuān)用賬戶(hù)’劃轉交易結算資金。未設立‘專(zhuān)用賬戶(hù)’的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，其成交業(yè)務(wù)的交易結算資金應通過(guò)設立‘專(zhuān)用賬戶(hù)’的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或交易保證機構實(shí)施劃轉，不得自行或委托其他經(jīng)濟組織代收代付存量房交易結算資金�！�
“原先存量房交易客戶(hù)資金絕大多數都是通過(guò)經(jīng)紀公司的自有賬戶(hù)進(jìn)行托管，交易客戶(hù)資金與經(jīng)紀公司自有資金沒(méi)有進(jìn)行很好的分離，這為交易客戶(hù)資金的安全增添了不確定因素�！辨溂业禺a(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為，此次資金監管政策的出臺，對于房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)來(lái)說(shuō)具有劃時(shí)代的意義。
存量房交易結算資金必須通過(guò)“專(zhuān)用帳戶(hù)”劃轉交易結算，這就意味著(zhù)客戶(hù)的交易資金將有一個(gè)專(zhuān)門(mén)的賬戶(hù)進(jìn)行監管，這個(gè)“專(zhuān)用賬戶(hù)”內的資金經(jīng)紀公司將不可能占用�！稌盒幸幎ā返膶�(shí)施，將從根本上改變既有的客戶(hù)交易資金托管模式。
利好之一：有助于穩定房?jì)r(jià)
分析人士指出，經(jīng)歷了2005年和2006年兩輪宏觀(guān)調控，從整體層面上看，國家出臺的各項宏觀(guān)政策已基本全面出臺，但是，要達到宏觀(guān)調控的良好預期效果，必須要有一些具體的相關(guān)配套政策來(lái)落實(shí)，此次北京市存量房交易資金監管政策的出臺實(shí)施不僅僅是宏觀(guān)調控措施進(jìn)一步落實(shí)的重要體現，而且還有助于平穩當前居高不下的房?jì)r(jià)。
“這是因為我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展較晚，經(jīng)紀行業(yè)的交易標準沒(méi)有嚴格地制定，交易信息的透明度很低，操作相對不規范，‘現金收房’、‘暗箱操作’、‘亂吃差價(jià)’等現象比較嚴重，從而在一定程度上抬高了房產(chǎn)的價(jià)格�！鄙鲜鋈耸空J為，實(shí)施存量房交易資金監管之后，對于抑制房產(chǎn)的投機行為以及規范市場(chǎng)操作行為會(huì )起到一個(gè)相對明顯的作用，這在一定程度上可以剔除由于市場(chǎng)不規范導致房?jì)r(jià)非正常上漲的空間，從而有助于房?jì)r(jià)的相對平穩。
利好之二：可保障二手房交易資金安全
由于在二手房的交易過(guò)程中不能真正實(shí)現“銀貨兩訖”，即買(mǎi)賣(mài)雙方在達成房屋交易之后，不能做到“產(chǎn)權證與房款”的即時(shí)交割，而往往是買(mǎi)方在付完房款(首付款或全款)后的1-3個(gè)月才能拿到產(chǎn)權證，在這期間的二手房交易資金就基本存放在經(jīng)紀公司的賬戶(hù)，賬戶(hù)資金沒(méi)有監管，使得交易資金安全存在極大的隱患，特別是隨著(zhù)二手房交易量的快速增長(cháng)，這種資金安全隱患就更為突出。
據鏈家地產(chǎn)統計資料顯示，2000年北京的二手房交易量在1100套左右，交易資金也就在5億元左右；而到2006年，北京二手房的交易量達到了7.6萬(wàn)套，按照每套60萬(wàn)計算，2006年北京二手房的交易資金達到了456億元，假設60%的交易是通過(guò)經(jīng)紀公司成交，那么每年會(huì )有273.6億元的資金通過(guò)經(jīng)紀公司。而2006年北京的二手房市場(chǎng)流通率還僅為2.2%，但成熟市場(chǎng)的二手房流通率在8%左右，目前國內上海的二手房流通率亦已經(jīng)達到了6%，因此，北京的二手房市場(chǎng)還具有極大的增長(cháng)空間。
一般來(lái)說(shuō)，規范的存量房市場(chǎng)，房產(chǎn)中介公司只能收取傭金，但是近年來(lái)許多房產(chǎn)中介公司紛紛拋出“現金收房”誘餌，其目的大多不純，一些房產(chǎn)中介正是通過(guò)預付一部分定金“押房”，套取高額差價(jià)，“押房”越多，利潤空間越大，同時(shí)風(fēng)險也越大，一旦這類(lèi)不良中介資金鏈斷裂，極易引發(fā)多米諾骨牌效應。
鏈家地產(chǎn)預計，在兩三年之后，北京的二手房交易量將達到20萬(wàn)套左右，即使還按照60萬(wàn)每套計算，每年的交易資金也將達到1200億元，通過(guò)經(jīng)紀公司的資金將有700-800億元�！稌盒修k法》的出臺，要求通過(guò)經(jīng)紀公司交易的資金必須通過(guò)銀行監管，從而可以有效保證了二手房交易資金幾百億的安全。
利好之三：可杜絕“卷款逃跑事件”再次發(fā)生
業(yè)界人士普遍認為，由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的起步較晚，行業(yè)的進(jìn)入門(mén)檻較低，存量房交易的相應標準制度沒(méi)有建立，原來(lái)的交易規則不夠明確，經(jīng)紀公司的自有資金賬戶(hù)與存量房買(mǎi)賣(mài)雙方的交易資金賬戶(hù)沒(méi)有實(shí)現很好的分離，這為一些不良中介占用客戶(hù)交易資金挪作它用提供了便利。
近兩年，全國相繼出現了幾起中介公司“卷款逃跑”的惡性事件。如2005年安徽出現的合肥“桃園事件”、2006年的天津“匯眾事件”，這些事件的發(fā)生均是因為中介公司擅自挪用客戶(hù)的交易資金用作它途，而一旦市場(chǎng)發(fā)生變化，使得他們的資金不能順利回籠，出現資金鏈的斷裂，從而最終導致了“卷款逃跑”事件的發(fā)生。
《暫行辦法》的出臺，從制度上對客戶(hù)交易資金的安全做出了明確的規定：在存量房的交易過(guò)程中，需要通過(guò)銀行的“專(zhuān)用賬戶(hù)”來(lái)保管客戶(hù)的交易資金，中介公司不能代收代付客戶(hù)交易資金。從而避免了中介公司挪用客戶(hù)資金的可能，進(jìn)而杜絕了不良中介“卷款逃跑”事件的再度發(fā)生。
“此次資金監管政策的出臺，不僅僅保障了存量房交易結算資金的安全，而且也通過(guò)該政策的實(shí)施，確立了存量房交易的標準規則，對促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康、快速發(fā)展將起到積極的推動(dòng)作用�！苯鹩烧f(shuō)。(周雪松)
