5月并不是二手房的交易淡季，但二手商品房的交易量卻在下降，主要是部分房主因辦理轉按揭手續麻煩，希望能找到全款買(mǎi)主再賣(mài)房，這是記者昨天從“我愛(ài)我家”、中大恒基、“千萬(wàn)家”等多個(gè)中介公司得到的共同反映。
二手商品房成交驟降
“千萬(wàn)家”統計資料顯示，資金監管政策實(shí)施以來(lái)，即4月15日至今，與資金監管前一個(gè)月相比，朝陽(yáng)區最受影響，二手房交易量環(huán)比減少18.3%；東城、宣武兩個(gè)區域位列第二、三位，分別下滑了14.6%、13.3%。其中，需要辦理轉按揭業(yè)務(wù)的二手商品房成交量下降幅度最大，與資金監管前一個(gè)月相比，這部分房源的環(huán)比減少了16.5%。分析人士稱(chēng)，主要是轉按揭在資金監管下要進(jìn)行十個(gè)步驟才能完成交易(見(jiàn)右表)，房主在短時(shí)間內拿不到房款，由此降低了出售房產(chǎn)的意愿。
炒房客為獲全款挑買(mǎi)家
據了解，目前進(jìn)行資金監管下的二手房交易，需要在網(wǎng)絡(luò )申報填寫(xiě)相關(guān)資料且放款要等市建委出辦結單，而中間的重要環(huán)節是過(guò)戶(hù)。據多家中介公司的權證部工作人員介紹，除了海淀區是當天可以領(lǐng)取房產(chǎn)證外，通州、石景山區需要半個(gè)月的辦理時(shí)間，東城、西城、崇文、宣武、豐臺、昌平六個(gè)區域要20個(gè)工作日，朝陽(yáng)區要30個(gè)工作日才能夠領(lǐng)到房產(chǎn)證�！斑@樣的操作使賣(mài)房人需要多等上半個(gè)月到一個(gè)月，甚至更長(cháng)的時(shí)間才能拿到房款，加大了房款劃轉到位的時(shí)間，這是二手商品房交易量下降主要原因�！敝薪楣镜墓ぷ魅藛T分析。
“千萬(wàn)家”市場(chǎng)部經(jīng)理常淑娟表示，目前北京的二手房市場(chǎng)是一個(gè)“賣(mài)方市場(chǎng)”，所以資金劃轉制度被一些業(yè)主，特別是因房產(chǎn)投資收益下滑想轉做其他投資的業(yè)主所排斥，而這次投資者手中捏著(zhù)的正是房齡短、配套設施完善、地理位置優(yōu)越的二手商品房。據悉，目前進(jìn)行貸款投資的房主更青睞于全款買(mǎi)家，從而“擇客”出手。偉嘉安捷企劃經(jīng)理殷麗娟指出，這種一次性快速獲得全款的房主，就是避開(kāi)專(zhuān)用賬戶(hù)而私下交易�！斑@種做法并不提倡，買(mǎi)房人一旦把房款打到房主賬戶(hù)，出現對方銀行不接收或是接收時(shí)間有差別，就會(huì )存在業(yè)主直接提款的風(fēng)險�！币篼惥晏嵝奄I(mǎi)房人。
專(zhuān)用資金賬戶(hù)交易比重提升
盡管二手商品房的交易短時(shí)間內出現下降，但記者昨天從“我愛(ài)我家”、中大恒基、21世紀不動(dòng)產(chǎn)和“千萬(wàn)家”四大中介機構了解到，通過(guò)專(zhuān)用資金賬戶(hù)交易的二手房比重已上升到30%至50%不等，均高于本月初所統計的5%的比例。上述中介公司均對資金監管的模式前景看好。
市場(chǎng)數據顯示，眼下涉及轉按揭的流通房全部為商品房，占二手房總交易量的三成。據悉，需要通過(guò)轉按揭完成交易的房產(chǎn)，由于在出售時(shí)房屋已設定抵押，而購房人同時(shí)需要通過(guò)抵押貸款買(mǎi)房，因此需要業(yè)主提前向銀行提出還款申請，預約辦理。專(zhuān)業(yè)人士介紹，目前各家銀行預約的時(shí)間不一樣，如深圳發(fā)展銀行需要提前1周預約，交通銀行需要提前1個(gè)月預約，這也導致轉按揭辦理的周期被再一次拉大。業(yè)內人士認為，轉按揭交易的房屋程序復雜導致成交量下滑，如果這種情況得不到改善，買(mǎi)賣(mài)雙方就容易出現僵持狀態(tài)。（王麗婭）
資金監管下，轉按揭交易辦理流程
第一步
交易雙方達成買(mǎi)賣(mài)意象，雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。
第二步
提交申請：由賣(mài)方向原貸款行提交轉按揭業(yè)務(wù)的書(shū)面申請；由買(mǎi)方向貸款行提交辦理轉按揭業(yè)務(wù)的書(shū)面申請。
第三步
取得賣(mài)方原貸款行的書(shū)面同意辦理轉按揭的意見(jiàn)書(shū)。
第四步
對交易房產(chǎn)進(jìn)行評估，銀行根據評估價(jià)、原買(mǎi)入價(jià)、現賣(mài)出價(jià)中的低者發(fā)放貸款，(如買(mǎi)方的貸款額度不變或屬法院等機構判決生效的情形，不用進(jìn)行評估操作)。
第五步
買(mǎi)方支付首付款(現賣(mài)價(jià)-貸款額)
第六步
見(jiàn)律師，審查借款人資格，收訖借款人的各項證件資料，律師將意見(jiàn)書(shū)及借款人的證件資料提交現貸款銀行。
第七步
現貸款銀行審核通過(guò)后，發(fā)放貸款給原貸款銀行，解除賣(mài)方的房產(chǎn)抵押，并由經(jīng)紀公司為現貸款銀行提供階段性擔保。
第八步
賣(mài)方與原貸款行辦理房產(chǎn)解除抵押手續，取回房產(chǎn)證件。
第九步
買(mǎi)賣(mài)雙方到房產(chǎn)所在區房地局進(jìn)行產(chǎn)權交易過(guò)戶(hù)，給買(mǎi)方下發(fā)新房產(chǎn)證當天，賣(mài)方領(lǐng)取辦結單并可憑此獲得銀行劃轉資金。
第十步
為買(mǎi)方辦理新產(chǎn)權證的抵押手續，完成轉按揭的操作。
