“聽(tīng)說(shuō)了嗎，上面發(fā)文說(shuō)要對二手房交易個(gè)稅按買(mǎi)賣(mài)差價(jià)20%的稅率強征，自行選擇總價(jià)1%至2%的核定征收快行不通了�！弊蛱�，這樣一則消息在上海二手房市場(chǎng)掀起不小的波瀾。據記者調查，上海市地方稅務(wù)局已經(jīng)向各區稅務(wù)部門(mén)下發(fā)了有關(guān)通知，各區房地產(chǎn)交易中心也將陸續執行，主要內容就是按上述所言加強對二手房交易個(gè)稅的征管。業(yè)內人士認為，此舉對上海二手房市場(chǎng)而言是個(gè)“大利空”。
從嚴征管
昨天下午，上海市盧灣區房地產(chǎn)交易中心率先掛出了這份名為“關(guān)于個(gè)人轉讓房屋有關(guān)稅收征管問(wèn)題的通知”。通知共有五方面內容，如明確個(gè)人出售商業(yè)用房不得享受1年內換購住房退還保證金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免稅的政策；凡納稅人能提供房屋購買(mǎi)合同、發(fā)票或建造成本、費用支出的有效憑證，或契稅征管檔案中有上次交易價(jià)格或建造成本、費用支出金額等記錄的，均應按照核實(shí)征收方式計征個(gè)人所得稅等。
雖然這份通知中并沒(méi)有出現按差價(jià)20%強征之類(lèi)的語(yǔ)句，但業(yè)內人士都很清楚，如此從嚴征管就意味著(zhù)避稅空間被大大壓縮。此前，征收二手房交易個(gè)稅的標準是：如能夠提供完整、準確的房屋原值憑證，就按照交易差價(jià)的20%核實(shí)征收；如不能提供相關(guān)憑證的，普通住宅按照交易總價(jià)的1%核定征收，非普通住宅按照交易總價(jià)的2%核定征收。也就是說(shuō)，對一些納稅者而言還是存在著(zhù)“就低”選擇的空間。
“現在如果按照通知嚴格執行，自由選擇1%至2%的核定征收就不太可能了�！币晃环慨a(chǎn)律師向記者介紹，“現在如果你說(shuō)房屋原值憑證弄丟了，可不是個(gè)人說(shuō)了算，稅務(wù)部門(mén)會(huì )嚴格審核，比如查調房子以往的交易記錄、契稅檔案等，這樣想逃也逃不掉，必須按差價(jià)20%來(lái)繳納個(gè)稅。當然，不排除買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)做低交易價(jià)的手段來(lái)少繳個(gè)稅，但是這樣做的風(fēng)險還是很大的�！�
立即生效
據記者了解，這次上海強征個(gè)稅幾乎沒(méi)有“緩沖期”。如盧灣區和黃浦區從昨天接到通知起就已經(jīng)對所受理的交易過(guò)戶(hù)執行強征；徐匯區和靜安區則最快從今日起開(kāi)始執行；長(cháng)寧區據稱(chēng)在通知沒(méi)有出來(lái)前，就對二手房交易個(gè)稅征管得很?chē)栏�，這次則又補充強調對于上家(即出售方)買(mǎi)進(jìn)該出售房屋的時(shí)間在2006年8月1日及以后的(即上家產(chǎn)權證的登記日在2006年8月1日及以后的)要加強征管。截至記者發(fā)稿時(shí)，其他區還沒(méi)有變化，仍維持原狀，但市場(chǎng)人士表示，不排除很快會(huì )按通知執行的可能性。
由于消息來(lái)得突然，上海各家房產(chǎn)中介顯得有些措手不及。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司法律及交易按揭部昨天在第一時(shí)間向員工發(fā)出了緊急通告，要求無(wú)論所屬區的征稅現狀是否緊迫，已經(jīng)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同且符合交稅條件的，須在第一時(shí)間內通知上下家前去繳稅；在簽訂居間協(xié)議或買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應明確告知上下家個(gè)稅繳納政策的現狀，提示相關(guān)風(fēng)險，避免糾紛的產(chǎn)生等。而在昨天率先掛出通知的盧灣區房地產(chǎn)交易中心，也沒(méi)有出現排隊繳稅的情況，很多二手房交易者還不知道情況有變。
相關(guān)分析
投資客
拋售成本將加大
“我認為，這一政策的實(shí)施對于二手房市場(chǎng)而言是大大的利空，一定程度上將會(huì )再度影響買(mǎi)賣(mài)雙方的心理預期，從而延長(cháng)購房周期�！睂τ谏虾４舜纬雠_的個(gè)稅強征措施，上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀坦言，“個(gè)稅強征20%，很可能造成賣(mài)家轉嫁成本，從而抬高二手房掛牌價(jià)格，繼而間接推動(dòng)一手房市場(chǎng)的價(jià)格上揚。尤其是對于近期一手房新增供應量放大的區域，附近的二手房客源存在大比例分流的可能性�！�
信義房產(chǎn)分析師朱平平也向記者表示，個(gè)稅強征后，稅收負擔會(huì )由賣(mài)方轉嫁到買(mǎi)方，繼而導致部分買(mǎi)方持幣觀(guān)望�！皩I(mǎi)賣(mài)差價(jià)較小的房子影響可能不大，但是對差價(jià)大的影響肯定較明顯。還有短期內在那些還沒(méi)有執行的區縣，可能會(huì )產(chǎn)生急于成交、集中過(guò)戶(hù)的情況，但等到全部開(kāi)始執行后，隨著(zhù)持幣觀(guān)望者增多，成交量就可能直線(xiàn)回落�！�
另外，馬冀表示，個(gè)稅強征新政的急速出臺可以理解為政府對于目前樓市的宏觀(guān)調控不甚滿(mǎn)意，也擔心股市獲利之后的資金流入樓市，從而影響樓市前期調控成果�！皬目蛻�(hù)層面來(lái)看，對于買(mǎi)賣(mài)雙方的心理影響非常大，預計政策消化期在1至2個(gè)月左右。對于賣(mài)方而言，尤其是前期投資客，其拋售成本將進(jìn)一步加大，二手房買(mǎi)賣(mài)雙方可能重新議價(jià)，轉售為租將會(huì )激增。租賃市場(chǎng)供應量則可能放大，租金會(huì )隨之下調。再從產(chǎn)品來(lái)看，相當數量的高檔物業(yè)會(huì )拋售離場(chǎng)，對于中低價(jià)位的二手房則相對影響較小。
業(yè)內關(guān)注的另一個(gè)焦點(diǎn)是，上海此次個(gè)稅強征政策是否可能波及全國。因為在這次上海采取行動(dòng)之前，從杭州等地也傳出個(gè)稅強征的消息。有分析人士稱(chēng)，鑒于稅務(wù)系統垂直管理的特點(diǎn)，如果要強征，可能不會(huì )局限于個(gè)別城市。 (李和裕)
