中國人民銀行18日宣布，從2007年6月5日起，上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從2007年5月19日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。這是近10年來(lái)我國首次同時(shí)宣布上調存款準備金率和存貸款基準利率。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，調整后執行3.06%的利率標準；一年期貸款基準利率上調0.18個(gè)百分點(diǎn)，調整后執行6.57%的利率標準；其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應上調0.09個(gè)百分點(diǎn)。
針對銀行再次加息，本報聯(lián)合焦點(diǎn)網(wǎng)對市民購房心態(tài)進(jìn)行調查，并深入采訪(fǎng)開(kāi)發(fā)商及地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士，了解此次加息對樓市的影響。同時(shí)，我們將對還可能出現的宏調政策進(jìn)行預測。
買(mǎi)家 57%將放棄購房計劃
銀行又加息了，對您購房是否有影響？日前，本報聯(lián)合焦點(diǎn)網(wǎng)對此進(jìn)行調查。結果顯示，有57%的市民會(huì )因此次加息放棄購房計劃，50%的人認為加息會(huì )促漲樓價(jià)。
七成市民動(dòng)搖買(mǎi)房念頭
在這項“這次加息會(huì )讓您放棄購房計劃嗎？”的問(wèn)卷中，有57%(58票)的人選擇“會(huì )放棄”，有29%(30票)的人選擇“不會(huì )因此而放棄”，只有14% (14票)的人表示要“再考慮”。也有就是說(shuō)，此次央行加息讓71%的人動(dòng)搖了買(mǎi)房的念頭。
近一兩年內，央行頻頻加息，是否會(huì )感覺(jué)供房壓力明顯增大？其中有86% (89票)的人表示“會(huì )”。有地產(chǎn)專(zhuān)家分析，盡管每次加息的幅度不大，但多次累計后，加息的力度不可忽視，尤其是對于普通市民來(lái)說(shuō)，一套房本來(lái)就要供十幾二十年，不斷加息無(wú)疑是讓其雪上加霜。對于加息帶來(lái)的影響，首次置業(yè)者反應最敏感，而對于多次置業(yè)的人來(lái)說(shuō)，影響并不大。
71%供房者會(huì )提前還貸
銀行加息了，市民會(huì )否選擇提前還貸？有71%的人表示“一定會(huì )”，只有12%的人表示“不會(huì )提前還貸”，并看好目前股市。
地產(chǎn)專(zhuān)家建議，是否提前還貸要依據自身情況來(lái)定，如果手頭有一定的余款，同時(shí)又沒(méi)有其他的投資渠道，在不影響目前的生活質(zhì)量的前提下，可以考慮提前還貸。如果還想繼續投資股市或者房市，就不著(zhù)急還貸，畢竟投資一旦獲利，其收益將大大高于利息。
開(kāi)發(fā)商、專(zhuān)家 多數認為房?jì)r(jià)受影響不大
今年的第二次加息，業(yè)內似乎早在意料之中。1~4月固定資產(chǎn)投資增長(cháng)25.5%，CPI(居民消費價(jià)格指數)同比上漲3.0%，股市大漲，貨幣流動(dòng)性加速，央行收緊銀根勢在必行。5月18日，央行公布三管齊下的貨幣政策，上調存貸款基準利率和存款準備金利率，業(yè)內人士認為，等待已久的“另一只靴子”終于落地。而此次加息幅度不大，多數專(zhuān)家認為短期內對房?jì)r(jià)不會(huì )有大影響，或將導致中小開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，并加速房企的上市風(fēng)潮。
房?jì)r(jià)短期內受影響不大
房?jì)r(jià)并非加息的矛頭所向，但是有業(yè)內人士認為，加息會(huì )增加部分買(mǎi)家的觀(guān)望情緒，并抑制投資型需求。但短期來(lái)看，房?jì)r(jià)主要由供求關(guān)系決定，受加息影響不明顯。業(yè)內人士同時(shí)認為，相對于加息，“穗七條”等針對性的政策對樓價(jià)影響更大。
合富輝煌首席分析師黎文江認為，本次加息在預料之中，感覺(jué)對股市的影響大一些。央行此舉意在刺激資金回流，而貸款部分升幅不大，表明央行在保護那些貸款購房者。談到加息對房?jì)r(jià)的影響，黎文江認為，房?jì)r(jià)由市場(chǎng)決定，對加息不那么敏感，而小幅加息也影響不了購房者的購房決心。
中原地產(chǎn)高級研究主任陳海豐認為，2005年至今，央行共有5次加息，累計起來(lái)，購房者的供房負擔加重。目前廣州樓市自住型需求較強，市場(chǎng)供應量不多，因而加息對樓市成交量影響不大。今年下半年樓市供應量不大，因而加息不會(huì )造成房?jì)r(jià)的大變化。
廣州天圓咨詢(xún)及培訓機構高級咨詢(xún)顧問(wèn)許學(xué)鋒則持不同觀(guān)點(diǎn)。他認為，2個(gè)月內央行兩次加息導致開(kāi)發(fā)商的貸款利息支出增加、買(mǎi)地成本增加，開(kāi)發(fā)商將更珍惜現有土地的獲利挖掘。雖然每一次小幅加息對房地產(chǎn)的影響是很有限的，但多次加息和加息的預期將減少一手商品房供應量，增加二手商品房供應量。加息將增大一手房和二手房的成本，增加價(jià)格上漲壓力，并抑制貸款型房地產(chǎn)需求，包括自住和投資型。
開(kāi)發(fā)商融資渠道須擴大
資金好比房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造血功能，資金充裕才能保證開(kāi)發(fā)項目按時(shí)順利進(jìn)展。本次央行提高貸款利率，同時(shí)即將上調存款類(lèi)金融機構人民幣存款準備金率，意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商的貸款利息成本提高，而銀行也將更加惜貸。
黎文江分析，加息將增強大開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)占有率，中小企業(yè)獲得貸款的難度加大。而在自有資金、銀行貸款、外資、訂金預收款等四大資金來(lái)源組成部分當中，中小企業(yè)會(huì )更著(zhù)重于資金滾動(dòng)，加強預收款的回收，因而不會(huì )捂盤(pán)惜售。
國際代理行一位不愿透露姓名的資深人士則認為，開(kāi)發(fā)商對加息成本并不敏感，雖然房企的獲貸難度相對增大，但是目前市場(chǎng)資金比較充裕，在匯率浮動(dòng)區間擴大的背景下，外資依然在人民幣升值預期下尋找項目和土地。中央通過(guò)金融手段調控市場(chǎng)，從中期效果來(lái)看，房企將擴大融資渠道，探討IPO上市或合作開(kāi)發(fā)等多渠道吸引資金。
陳海豐認為，固定資產(chǎn)投資過(guò)熱的一大表現是房地產(chǎn)領(lǐng)域投資過(guò)熱，而央行的三項調控措施對房地產(chǎn)投資影響較大，央行雖然縮緊銀根，但房企的融資渠道還會(huì )拓寬，比如吸引海外基金入股、上市等多種形式應變，因而對未來(lái)市場(chǎng)供應不會(huì )造成很大影響。
香江集團一位負責人表示，加息對買(mǎi)家心理有一定的沖擊，加重開(kāi)發(fā)商借款負擔，從而淘汰一批實(shí)力弱的開(kāi)發(fā)商。至于加息對房?jì)r(jià)和整個(gè)行業(yè)的影響，關(guān)鍵還要看是否有進(jìn)一步的調控手段。
預測 大戶(hù)型保有稅有望下半年開(kāi)征
面對央行來(lái)勢洶洶的調控政策，不少專(zhuān)家表示，這些調控都是意料之中，動(dòng)作不大，相信效果和影響也十分有限。為了進(jìn)一步調控經(jīng)濟，政府下半年肯定還會(huì )出臺一系列政策，如開(kāi)征大戶(hù)型保有稅、提高存款準備金率或金融機構存貸款利率等等。
大戶(hù)型保有稅現開(kāi)征信號
日前，在長(cháng)春舉行的“中國吉林房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展高層論壇”上，建設部政策研究中心主任陳淮表示，享受型消費也要承擔一定的政策性代價(jià)。陳淮說(shuō)，今年國家在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)資源節約方面的力度將明顯加強，國務(wù)院特別強調要注意節能減排。我國土地資源緊張，不僅投資型需求要抑制，奢侈型需求也要抑制，普通居民超出自住需要的享受型消費也要承擔一定的政策性代價(jià)。這番觀(guān)點(diǎn)被業(yè)內認為是開(kāi)征大戶(hù)型保有稅的一個(gè)信號。
對此，廣州地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同表示，對大戶(hù)型住宅保有環(huán)節征稅將使消費者購房更理性，有利于引導合理消費，同時(shí)也使發(fā)展商開(kāi)發(fā)大戶(hù)型時(shí)有所顧忌。但是有人對大戶(hù)型的標準發(fā)出質(zhì)疑，認為應該以人均面積來(lái)計算。
或將繼續上調存貸款利率
5月22日，中國國家統計局綜合司發(fā)布分析報告表示，為收緊流動(dòng)性，中國可考慮進(jìn)一步提高存款準備金率或金融機構存貸款利率。報告建議，利率結構方面，短期存貸款利率調整幅度少一點(diǎn)，中長(cháng)期存貸款利率調整幅度大一點(diǎn)；促進(jìn)外匯儲備的多渠道使用，在堵住熱錢(qián)流入的同時(shí)，穩步推進(jìn)匯率形成機制改革，適當增加匯率機制的靈活性。
談到今后將出臺的調控政策，廣州中地行董事長(cháng)徐建平就表示，除了常規的上調準備金率或存貸款利率，央行還可以根據成交戶(hù)型的大小來(lái)決定按揭的比例，進(jìn)一步提高大戶(hù)型的首付。
廣東工業(yè)大學(xué)建筑研究所所長(cháng)朱雪梅也表示，政府還可以考慮適當增加土地的供應，加快經(jīng)濟適用房上市的速度，允許更多有能力的單位建自建房。供應量加大了，樓價(jià)上漲的空間自然會(huì )較小。（羅莎琳 蒙暉 蘇華�。�
