6月的京城樓市，如同起起落落的氣溫一樣令人捉摸不定。據市場(chǎng)分析機構統計，原本5月就該正式銷(xiāo)售的50個(gè)項目，直到昨天仍有近20個(gè)沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。面對房?jì)r(jià)的居高不下、供應量的明顯萎縮，抨擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的聲音越來(lái)越多。事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商操控市場(chǎng)的本事遠不及人們想像的那樣強大。除了追求更高利潤的目的，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)背后也存在政策制約的因素。
多家代理行今年都曾分析指出，5月份前后北京商品住宅將大面積放量，全年新增住宅供應量的漲幅可能達50%。中大恒基預測，5月入市項目將超過(guò)50個(gè)，其中新項目達22個(gè)。
實(shí)際情況卻令人大跌眼鏡。直到昨天，這50多個(gè)項目中至少有三分之一沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，其中多數是新盤(pán)�！笆聦�(shí)上，一切銷(xiāo)售準備工作都已完成，但開(kāi)發(fā)商就是不愿意開(kāi)盤(pán)�！币晃淮硇泄ぷ魅藛T告訴記者，開(kāi)發(fā)商故意拖延辦理預售許可證，使得開(kāi)盤(pán)時(shí)間一拖再拖。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息顯示，今年前5個(gè)月，北京商品住宅共頒發(fā)預售許可證136個(gè)，預售許可面積430萬(wàn)平方米。而去年同期這兩個(gè)指標分別是209個(gè)和657萬(wàn)平方米。今年的預售許可面積和預售證數量同比減幅均超過(guò)50%。
按照市建委的規定，本市的房地產(chǎn)項目在取得預售許可證后3天內必須開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，否則被視為囤房，按“違規”處理。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商一旦辦理了預售證，開(kāi)盤(pán)時(shí)間就定了。因此，只要不辦預售，開(kāi)發(fā)商就有理由拖延開(kāi)盤(pán)。
新聞分析
捂盤(pán)加劇預售價(jià)格上漲
一位業(yè)內人士告訴記者，捂盤(pán)惜售是開(kāi)發(fā)商最常用的抬高房?jì)r(jià)賺取更高利潤的手段。雖然為此要多承擔財務(wù)和金融成本，但只要日后收益大于風(fēng)險成本，開(kāi)發(fā)商就愿意承擔這種風(fēng)險。
開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)的結果最終加劇了供應量的萎縮，更加速房?jì)r(jià)上漲的步伐。今年前五個(gè)月期房預售價(jià)格繼續上漲，預售面積大幅度減少，住宅期房交易量下跌三成，在這樣的市場(chǎng)情形下，開(kāi)發(fā)商近期普遍捂盤(pán)惜售更顯得“罪”不可赦。
事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商出于規范性政策壓制下的變通考慮，也是捂盤(pán)的一個(gè)原因。地產(chǎn)分析專(zhuān)家、中原地產(chǎn)華北區董事、總經(jīng)理李文杰昨天在博客中分析說(shuō)，封頂按揭令出臺后，面對目前房?jì)r(jià)快速上漲的現實(shí)，相當數量的開(kāi)發(fā)商認為捂盤(pán)到結構封頂不失為上策，因此加劇了預售面積的減少。
李文杰還揭示了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售與預售標價(jià)高漲的關(guān)系。根據規定，預售許可三日內必須開(kāi)盤(pán)，且要注明開(kāi)盤(pán)時(shí)間及價(jià)格，并且不得隨意更改，特別是價(jià)格上漲。在這樣的背景下，開(kāi)發(fā)商首先會(huì )選擇小批量取得預售許可，其次就是標高預期出售價(jià)格。這樣開(kāi)盤(pán)后，只要實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格低于預售價(jià)，就不會(huì )違規。(楊舒萌）
