7月為下半年市場(chǎng)定調——
7月是一個(gè)有些特殊的時(shí)間，作為承上啟下的“關(guān)節”，通過(guò)7月有望進(jìn)入銷(xiāo)售期的樓盤(pán)情況，我們已經(jīng)可以大體看清接下來(lái)這半年內，市場(chǎng)發(fā)展的總體脈絡(luò )。
●焦點(diǎn)一：房?jì)r(jià)漲幅能否放緩
現在已經(jīng)很少有人再去談?wù)摗敖衲晗掳肽攴績(jì)r(jià)是漲是跌”這樣的問(wèn)題，更多人早已把關(guān)注的焦點(diǎn)轉移到另外一個(gè)可能更為現實(shí)的問(wèn)題上：房?jì)r(jià)漲幅有沒(méi)有可能放緩？
從記者目前掌握的7月份即將開(kāi)盤(pán)項目情況來(lái)看，只要是在位置相對不錯的區域，比起前幾個(gè)月，房屋價(jià)格都有了一定程度的上浮，其中又以小戶(hù)型項目的漲幅最為突出。朝陽(yáng)區的某個(gè)項目5月剛開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格不到9000元/平方米，開(kāi)盤(pán)當天所有房源被一搶而空；而這個(gè)樓盤(pán)7月份新開(kāi)的兩棟樓，據悉均價(jià)將達到9700元/平方米；甚至在8、9月份的放量也已開(kāi)始排號，那時(shí)的每平方米均價(jià)肯定突破萬(wàn)元———短短4個(gè)月，單價(jià)上揚近2000元，頗為令人驚嘆。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)董事長(cháng)劉益良認為，抑制房?jì)r(jià)過(guò)快的增速，除非政府再出臺“猛藥”，唯一的辦法只能是加大有效供給量。從7月的市場(chǎng)預期來(lái)看，更符合普通購房人需要的小戶(hù)型產(chǎn)品有所增加，如果這一趨勢能夠保持，房?jì)r(jià)就不會(huì )像現在這樣漲得那么快。
●焦點(diǎn)二：開(kāi)盤(pán)預期能否按時(shí)兌現
開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”之說(shuō)近來(lái)甚囂塵上，但這種說(shuō)法顯然并非空穴來(lái)風(fēng)。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)研究中心統計，該機構上月末發(fā)布的54個(gè)準備6月亮相的樓盤(pán)中，截至記者發(fā)稿時(shí)為止，真正開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的只有30多個(gè)，其余20多個(gè)樓盤(pán)有的可能將于6月的最后一周進(jìn)入市場(chǎng)，但更多項目則將繼續蓄而不發(fā)。而如果將今年春節后幾個(gè)月延緩銷(xiāo)售計劃的樓盤(pán)進(jìn)行累計，幾大研究機構均認為“非�？捎^(guān)”。
是什么讓這么多的樓盤(pán)長(cháng)期站在“起跑線(xiàn)”上而遲遲不愿起跑？一位不肯透露姓名的發(fā)展商則向記者透露了一個(gè)“內幕”：“現在開(kāi)發(fā)商都非常清楚住宅的緊俏，特別是開(kāi)發(fā)小戶(hù)型的，更是知道每套房子都是‘香餑餑’，所以他們以前是擔心房子賣(mài)得太慢，現在反過(guò)來(lái)成了怕賣(mài)得太快，于是就推遲銷(xiāo)售、減小放量，只要發(fā)現房源搶手，接下來(lái)肯定會(huì )提價(jià)，每平方米少則幾百，多則上千�！�
●焦點(diǎn)三：買(mǎi)新房是不是只能去郊區
邵念強指出，“住宅郊區化”的口號直到今年，才將最終成為現實(shí)。城市中心區可以使用的土地面積越來(lái)越少，況且城里的高價(jià)地也很難讓開(kāi)發(fā)商橫下心來(lái)做經(jīng)濟型的小戶(hù)型住宅。在這種情況下，幾大郊區軌道周邊的小戶(hù)型就將成為很多人最符合實(shí)際的置業(yè)區域。
市場(chǎng)現狀恰好是對邵念強觀(guān)點(diǎn)的一個(gè)印證。在7月有望開(kāi)盤(pán)的54個(gè)樓盤(pán)當中，位于城市核心區的小戶(hù)型項目，均價(jià)多在13000元/平方米的較高價(jià)位上，黃金地段的幾個(gè)小戶(hù)型公寓項目更是輕而易舉地突破了15000元/平方米的大關(guān)。相比之下，通州、大興、昌平、房山、順義幾個(gè)郊區每平方米7000元左右的價(jià)格顯然更能令人接受。
以亦莊為例，亦莊·北岸、珠江·奧古斯塔城邦等幾個(gè)項目都表示將在7月推出放量。這其中，亦莊·北岸此次開(kāi)盤(pán)將主打80-90平方米兩居，均價(jià)6500元/平方米，一套兩居室總價(jià)基本在60萬(wàn)元之內；珠江·奧古斯塔城邦推出的果嶺公寓最大面積戶(hù)型僅為120平方米，精裝修6200元/平方米的均價(jià)非常具有競爭力。
除了亦莊，其他幾個(gè)郊區的樓盤(pán)在比較中也越來(lái)越顯出優(yōu)勢，畢竟，在公路交通不斷改善，城市軌道網(wǎng)絡(luò )會(huì )在2012-2015年間實(shí)現四通八達的大前提下，距離已經(jīng)不能成為人們買(mǎi)房的阻礙，那么價(jià)格上的吸引力便必然會(huì )帶熱郊區樓市，成為房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的重要角色。
●焦點(diǎn)四：小戶(hù)型高峰何時(shí)到來(lái)
與“郊區”化同時(shí)作為今年樓市另一個(gè)關(guān)鍵詞的是“小戶(hù)型”。政策出臺一年過(guò)去，小戶(hù)型住宅并沒(méi)有像當初人們想象的那樣在今年的市場(chǎng)上“蜂擁而至”，相反，大戶(hù)型面積的住宅依然占據著(zhù)無(wú)法撼動(dòng)的主角地位。即使在小戶(hù)型放量出現增長(cháng)趨勢的7月，在全部54個(gè)預計開(kāi)盤(pán)項目中，小戶(hù)型社區也僅占18席。
之所以造成這種情況，中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理李文杰認為，任何一種物業(yè)形態(tài)的增多，都不會(huì )是突然之間集中的“井噴”，相反，要經(jīng)歷一個(gè)過(guò)程，逐步地釋放。因此即使到了下半年，小戶(hù)型樓盤(pán)也很難出現“驟增”的局面。李文杰同時(shí)表示，“小戶(hù)型”與“郊區化”是雙生關(guān)系，未來(lái)選擇小戶(hù)型，郊區肯定是第一考慮的要素。
劉益良也指出，目前小戶(hù)型樓盤(pán)在放量總數中占比較小，還有一個(gè)原因是不少大戶(hù)型樓盤(pán)還在后期的釋放過(guò)程中，這些項目不受政策影響，還將以大戶(hù)型住宅作為主要供應，因此購房人更應當關(guān)注絕對數值。而且隨著(zhù)政策效應的慢慢顯現，今年下半年小戶(hù)型應該會(huì )保持逐月增加的走勢，慢慢成為市場(chǎng)主力軍。(高彤）
