策劃人語(yǔ)
白駒過(guò)隙。2007年，樓市調控執行年，匆匆過(guò)半。
回眼望去，不由人唏噓感慨：這是個(gè)最好的年代，這是個(gè)最壞的年代。
《上海證券報·地產(chǎn)投資》調查發(fā)現，房?jì)r(jià)持續回升、結構比例失調、財稅政策難行、保障制度不全，檢查難有實(shí)效等房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)，盡管已經(jīng)或多或少得到了改善，但依舊是普遍擔心的問(wèn)題，也是留給下半年調控落實(shí)的巨大考驗。
這一期的“2007樓市半程總結報告”，希望能以冷靜的觀(guān)察者的身份，和您一起探究調控尚未完全成功的原因，一起尋求下半年完成樓市理性轉軌的可行性。
房?jì)r(jià)：“雞尾酒療法”助創(chuàng )新高？
一個(gè)由多種藥物成份混合，針對同一疾病中不同病菌，進(jìn)而達到療效的療法被稱(chēng)為“雞尾酒療法”。這和目前的樓市調控何其相似。為了抑制“過(guò)快上漲”的房?jì)r(jià)，從去年5月開(kāi)始的房地產(chǎn)調控延續至今，涉及11部委，近20項調控政策，只為多管齊下，“藥到病除”。然而，效果如何，市場(chǎng)自知。
今年4月，中國社科院一份房地產(chǎn)報告的預測言猶在耳：“2007年全年房?jì)r(jià)漲幅將控制在5%以?xún)��！倍斣碌姆績(jì)r(jià)漲幅為5.6%。專(zhuān)家點(diǎn)評稱(chēng)，要打平5%的全年漲幅，后8個(gè)月的房?jì)r(jià)調控任務(wù)非常艱巨。而到了6月，國家發(fā)改委、國家統計局發(fā)布數據：5月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲6.4%。
為了改變這種局面，調控者所做的努力，不可謂不多。今年4月，北海市以23.6%的驚人漲幅超過(guò)深圳(11.3%)和北京(10.7%)，成為房?jì)r(jià)漲幅最大的城市。建設部隨即要求當地政府“做出解釋”，反應速度之快令人欣慰。此前，八部委聯(lián)合發(fā)文，要求全國各地用一年時(shí)間開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治。之后，各地應聲而動(dòng)的報道也常見(jiàn)報端。
我們已經(jīng)在政府文件看到了太多的慣常用語(yǔ)，而實(shí)際的效果卻未見(jiàn)顯現。已近疲態(tài)的樓市調控越來(lái)越像一個(gè)“接近換來(lái)期望，期望帶來(lái)失望的惡性循環(huán)�！�
但是，紛紜的市場(chǎng)跡象中仍依稀可見(jiàn)“期望”。深圳的市民點(diǎn)名舉報工作已經(jīng)開(kāi)始落實(shí)，一天時(shí)間就有40多個(gè)樓盤(pán)被舉報�！叭绻娴陌褔来蚵鋵�(shí)到位，房?jì)r(jià)回調空間會(huì )立刻顯現。怕的就是走個(gè)過(guò)場(chǎng)�！狈治鋈耸糠Q(chēng)。
而上海易居研究院房地產(chǎn)研究所所長(cháng)李戰軍認為，如今的中國房?jì)r(jià)是一個(gè)與GDP、股市，甚至國際金融市場(chǎng)息息相關(guān)的領(lǐng)域，調控者需要有更高的視野和能力，才能做出正確的調控抉擇�！�2007年房?jì)r(jià)漲幅保持去年水平已屬不易，5%的目標我個(gè)人認為基本是不可能的�！崩顟疖姺Q(chēng)。
保障：政策實(shí)效待體現
香港地產(chǎn)富豪李兆基曾在自己的傳記中談到：“歸宿是人人的渴求，有瓦遮頭是家家戶(hù)戶(hù)的愿望�！痹S多老百姓的遮頭之瓦離不開(kāi)政府應給予的幫助。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)、建設部住房政策專(zhuān)家委員會(huì )副主任顧云昌表示，加大政府的社會(huì )保障力度，才能實(shí)現人人有其屋的目標。
國家目前也正在要求各地加大住房社會(huì )保障力度，改善、改進(jìn)、加大經(jīng)濟適用房和廉租房的供應，但萬(wàn)眾期盼的住房保障制度，究竟在地方得到了逐步完善，還是只是被消極地應付？
執政層在看到傳統的調控手法被指變相抬高房?jì)r(jià)后，終于在去年下半年開(kāi)始，在工作重心中及時(shí)加入了社會(huì )住房保障的內容。其實(shí)，我國的住房保障體制早已有之，當時(shí)提出來(lái)的住房保障結構是實(shí)行三種不同的產(chǎn)品供應，即商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房。而在此輪的房地產(chǎn)調控中，以廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)商品房為基礎的住房保障體系也越來(lái)越明晰。
隨著(zhù)2007年步入年中，北京市建委公布了新修訂的《北京市經(jīng)濟適用住房管理辦法》和《北京市城鎮廉租住房管理辦法》，并開(kāi)始向社會(huì )各界征求意見(jiàn)。根據北京的政策，已經(jīng)購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的家庭，仍可按照原有規定進(jìn)行再上市交易，但補交費用的標準政府有關(guān)部門(mén)可依法適時(shí)調整。此外，廉租房實(shí)物配租比例將從目前的5%提高到30%。
應該說(shuō)，在新的經(jīng)濟、市場(chǎng)發(fā)展形勢下，住房保障體系制度進(jìn)一步健全，有利于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續健康發(fā)展。專(zhuān)家還建議，在廉租房制度上，段，沒(méi)有建立起住房保障、家庭檔案的申請審批制度。經(jīng)濟適用房投資不僅從2000年持續滑坡，而且仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問(wèn)題。
財稅：“狠招”力度被削弱
兜兜轉轉，年過(guò)一半，房?jì)r(jià)未跌，征稅不斷。半年以來(lái)，個(gè)人所得稅和土地增值稅已可當之無(wú)愧地榮登上半年樓市話(huà)題排行榜的焦點(diǎn)，國家的意圖已很明顯，地方的執行卻有所保留。
稅收政策比起那些行政措施顯然要“狠”許多，從去年二手房市場(chǎng)在個(gè)稅政策從公布到實(shí)施的5天內的反應來(lái)看，沖擊力的確很大，但政策的長(cháng)期效果卻很難據此作出斷言。由于地方執行力度欠缺等問(wèn)題，二手房個(gè)稅政策目前的作用，僅停留在“凍結”部分市場(chǎng)交易的層面。
個(gè)稅執行細則陰晴不定，調控力度被大大減弱。以上海為例，就在5月從嚴征收20%個(gè)稅的通知下發(fā)第二天，上海地稅局隨即作出 “現行的個(gè)人住房轉讓個(gè)人所得稅政策執行沒(méi)有發(fā)生變化”的聲明，如此自擺“烏龍”，讓人大跌眼鏡。
到了6月，也是基于國家年初就制定的通知，上海宣布將對非普通住房轉讓征收土地增值稅。然而，通知僅強調了核定征收辦法，居住未滿(mǎn)3年的按轉讓收入的0.5%征收；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的減半征收；居住滿(mǎn)5年以上免征。
但由于稅率不大，僅僅是營(yíng)業(yè)稅的一個(gè)零頭，因此未在“抗藥性”較強的當前樓市下引起過(guò)大騷動(dòng)。土地增值稅細則出臺后，上海二手房市場(chǎng)總體波瀾不驚。專(zhuān)家則認為此項政策仍留有較大余地，是意在向逐步回暖的二手房市場(chǎng)發(fā)出試探性暗示。
除了二手房交易稅費，新房市場(chǎng)的財稅調控也在進(jìn)行之中。根據國稅總局的通知要求，今年2月1日起，各地稅務(wù)部門(mén)要嚴格清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，稅率按照國家法律規定的30%-60%的四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行，并且項目到一定節點(diǎn)必須清算。此后，北京率先制定并下發(fā)地方實(shí)施細則，表示將嚴格按照國家規定進(jìn)行清算。而上海市地方稅務(wù)局已經(jīng)轉發(fā)了國稅總局的通知，同時(shí)規定對開(kāi)發(fā)商暫時(shí)統一按收入的1%預征土地增值稅，但如何清算尚未明確。目前看來(lái)，各地的速度還不夠快。
結構：最“孤注一擲”的措施？
在今年4月發(fā)布的社科院房地產(chǎn)研究報告中，專(zhuān)家們做出了房?jì)r(jià)漲幅將得到有效控制的判斷，最核心論據來(lái)自樓市“結構調控”。
去年年中，“國六條”初生之時(shí)，結構調控曾做為最大亮點(diǎn)被政府和專(zhuān)家廣為傳頌，但隨即成為最受爭議的內容之一。
根據新政規定，新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶(hù)型。短短一句話(huà)，攪亂了這一年的房地產(chǎn)市場(chǎng)�！按_認這一要求適合每個(gè)建筑還是適合城市總量，就花去了幾個(gè)月的時(shí)間。此間眾多待審批項目進(jìn)度無(wú)限期擱淺，大大影響了今年的樓盤(pán)入市速度�！鄙虾Ｒ患彝赓Y房地產(chǎn)代理機構的分析員介紹。
此后，在明確了“以城市總量計”的標準后，結構調控演變成一場(chǎng)考驗建筑設計者的游戲�！艾F在很多建筑設計單位的重要工作內容之一，是如何幫助開(kāi)發(fā)商規避小戶(hù)型規定帶來(lái)的影響。一些已經(jīng)建好的樓盤(pán)一看就是做了手腳的�！北本┮患抑�(zhù)名的建筑設計單位總裁告訴記者，“這些樓盤(pán)確實(shí)是按小戶(hù)型建的，但是怎么看格局都不合理。很奇怪，只要兩套房子一打通，就很合理了�！�
結構調控的又一“貢獻”是大戶(hù)型房?jì)r(jià)的畸形上漲�！罢邉傄怀鰜�(lái)，北京一些大戶(hù)型房源就封盤(pán)不賣(mài)了。過(guò)了半個(gè)月，再開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格上調了20%�！北本┮晃幌胭徺I(mǎi)大戶(hù)型的購房者介紹，“沒(méi)有別的原因，開(kāi)發(fā)商知道未來(lái)大戶(hù)型房源要變少了�！�
就是這樣一個(gè)政策，成為執政者最得意的調控顯效之舉�！耙驗樽≌a(chǎn)品入市周期較長(cháng)，結構調控顯效需要一定時(shí)間，大概在1至2年之內才會(huì )有效果出來(lái)�！币恍⿲�(zhuān)家表示。
整治：檢查風(fēng)并非“降火劑”
國家于去年掀起的房地產(chǎn)交易秩序專(zhuān)項整治風(fēng)暴在今年進(jìn)入一個(gè)新階段，市場(chǎng)各方也是翹首以待。雖然根據時(shí)間表，目前還未進(jìn)入最后“攻堅”階段，但時(shí)至年中，從各地的反應上看，許多人對于整治風(fēng)暴是否能起到摧枯拉朽的作用并不樂(lè )觀(guān)。
就在上周，從北京傳來(lái)建設部等八部委決定提前進(jìn)行樓市調查的消息。按照八部委今年制定的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序專(zhuān)項整治工作方案，八部委要到11至12月才根據各地上報的情況開(kāi)展情況和相關(guān)項目進(jìn)行抽查。
但新的消息是，鑒于深圳等城市5月房?jì)r(jià)漲幅較快，八部委將即時(shí)對這些城市展開(kāi)聯(lián)合調查，了解房?jì)r(jià)上漲的原因，檢查是否存在“非正常、非市場(chǎng)”性的因素推動(dòng)城市房?jì)r(jià)的快速上漲。然而，聽(tīng)到消息的市場(chǎng)剛剛為之一振，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局很快又否認了八部委將來(lái)深圳摸查房?jì)r(jià)的說(shuō)法。
有市場(chǎng)人士向記者表示，并不是對國家沒(méi)有提前展開(kāi)檢查而失望，只是覺(jué)得地方不應該只靠“上面”施壓才有所作為，今年以來(lái)樓市的“上火”跡象已很明顯，地方政府應該自覺(jué)行動(dòng)，為樓市“降火”。
另在已經(jīng)開(kāi)展自查工作的上海，對涉嫌違規的“湯臣一品”、“嘉和國際大廈”、“經(jīng)緯城市綠洲”3個(gè)商品房項目的開(kāi)發(fā)商和廣威房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司進(jìn)行專(zhuān)項檢查的消息一出，也令市場(chǎng)激動(dòng)不已。然而隨著(zhù)日子一天天過(guò)去，有關(guān)部門(mén)的檢查結果一直不見(jiàn)蹤影，而市場(chǎng)內或“殺雞儆猴”或“擺擺樣子”，各種議論已經(jīng)滿(mǎn)天飛，希望最后的結果不會(huì )拖得太久并能令人認可。（柯鵬 于兵兵 海潮 李和裕）
