來(lái)自京城商住樓的二手房源，近10天來(lái)突然激增。本月月初，工商部門(mén)明申鐵令，“除全體業(yè)主同意并經(jīng)規劃部門(mén)批準，住宅不得注冊企業(yè)”。只要樓內有一戶(hù)自住就不能開(kāi)禁，這讓眾多曾經(jīng)半商半住的樓盤(pán)徹底失去開(kāi)禁的希望。記者調查發(fā)現，面對日漸低迷的出租回報，趁房?jì)r(jià)高位盡快出手，已經(jīng)成為眾多無(wú)望開(kāi)禁的商住樓業(yè)主不約而同的選擇。
商住解禁無(wú)望被迫出手
昨天，劉先生通過(guò)中介，出售了自己位于魏公村附近的一套大戶(hù)型公寓�！俺矛F在房?jì)r(jià)漲得高趕緊賣(mài)了�！眲⑾壬嬖V記者，這套房購于6年前，當時(shí)覺(jué)得面積大位置好，適合商用，就買(mǎi)下來(lái)做投資。后來(lái)一直租賃給一家公司，直到去年實(shí)行住宅禁商。
“原以為今年物權法出臺后住宅禁商要開(kāi)禁，可一看這次韋伯公寓的動(dòng)靜，就知道沒(méi)戲了�！眲⑾壬f(shuō)的韋伯公寓，于今年7月5日獲批可在樓內注冊企業(yè)。據了解，該樓的住宅性質(zhì)并未改變，但因為全體業(yè)主都同意樓內經(jīng)商，符合開(kāi)禁條件，故被工商部門(mén)批準。
值得注意的是，韋伯公寓當初就是完全按寫(xiě)字樓格局建設的。業(yè)主購房也都是看中了可企業(yè)辦公的特點(diǎn)。讓全體業(yè)主同意樓內經(jīng)商并非難事。但緊鄰韋伯公寓的劉先生家就不同了，這個(gè)樓盤(pán)當初完全按照住宅格局建設，雖然不少企業(yè)來(lái)此租房辦公，可是直到現在仍有相當一部分是自住。全樓住改商幾乎沒(méi)有可能性。
記者從鏈家地產(chǎn)了解到，近10天以來(lái)，韋伯公寓周邊的商住樓盤(pán)二手房源突然增多，日掛牌量比此前多出兩至三成。和劉先生的情況一樣，這些賣(mài)家多是一些投資客，受制于“全體業(yè)主同意方能解禁”的鐵令，覺(jué)得樓盤(pán)開(kāi)禁無(wú)望，被迫出手。
投資收益下降租不如賣(mài)
奇怪的是，這些開(kāi)禁無(wú)望的商住樓雖然不能租給企業(yè)辦公，但仍然可以出租給住戶(hù)獲得投資回報，為何非要出售呢？
業(yè)內人士告訴記者，這些房源普遍面積大、位置好，購置成本高，必須保證較高的租金水平才能達到正常的收益率。但是，這樣的租金水平對商用人群來(lái)說(shuō)能夠接受，對于自住型客群就過(guò)高了。一旦失去商用租客的支撐，這些房源就很難出租，或者即使租出去，收益率也不及房產(chǎn)投資5.5%的平均收益率，成為雞肋型投資。
以中關(guān)村東路某公寓項目為例，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心統計顯示，這里120平方米左右的大戶(hù)型售價(jià)18000元/平方米左右，租金在8000元至10000元/月。很多投資客原本就是奔著(zhù)商用去的，禁商帶走了商用客群，這些高租金項目立即受到冷遇，年空置期增加至45至60天，年投資收益下降至3.7%至5%。而該樓盤(pán)40平方米的小戶(hù)型主要出租給自住客，售價(jià)為20000元/平方米左右，租金4000元至5000元/月，年投資收益卻能達到5.5%至7%左右。
再以商住盛行的魏公村一帶為例，韋伯時(shí)代一直按寫(xiě)字樓方式計算租金，約2.5元/平方米/天。150平方米的戶(hù)型月租金為11250元。周邊的另一大戶(hù)型公寓，以前未禁商的時(shí)候，其150平方米左右的戶(hù)型租金約在6500元至7000元/月，比韋伯時(shí)代同等面積的租金低30%以上，曾廣受商用人群的青睞。但對自住客而言顯然并不劃算，因此禁商后的出租收益直線(xiàn)下降。
入市建議：禁令提升商住樓宜居價(jià)值
記者調查發(fā)現，由于當前整個(gè)市場(chǎng)處于上升趨勢，這些商住型中高端公寓即使不能商用，業(yè)主的心理預期也仍然很高，所以?huà)炫苾r(jià)格并未出現下跌。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心認為，由于房源位置好、面積大，對于在城市中心區有大戶(hù)型需求的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，這些突然釋放的商住樓房源有較大的吸引力。以韋伯公寓周邊市場(chǎng)為例，房源依傍紫竹橋富人區，且未來(lái)逐漸過(guò)濾掉商用成分，小區會(huì )更為宜居，因此擁有一定的居住價(jià)值，也將能夠吸引一批以自住為主的高端人群。（楊舒萌）
