據鏈家地產(chǎn)統計，今年上半年北京二手房成交均價(jià)已達8518元／平方米，相比去年同期6372元／平方米，漲幅高達33.7%。進(jìn)入6月，北京新建普通住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)猛漲20%。另?yè)写蠛慊y計，6月，包括普通住宅、公寓和別墅在內的住宅項目開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)同比上漲了33.2%。
開(kāi)發(fā)商一再推遲項目入市
高墻、大院，嚴密的戒備。7月12日下午，中國經(jīng)濟時(shí)報記者試圖靠近“奧東18”一探究竟。記者選取了不易被覺(jué)察的南門(mén)，一輛混凝土泵車(chē)正好�？吭谀祥T(mén)門(mén)口，記者前腳還未邁進(jìn)大門(mén)，就被保安擋住了去路，記者只好佯稱(chēng)購房者前去看房。
7月11日，有市民向本報反映，“奧東18”有捂盤(pán)惜售嫌疑。這是位于北京安苑路南側的一座樓盤(pán)，西距國家?jiàn)W林匹克體育中心僅300米，北則與2008年奧運會(huì )主會(huì )場(chǎng)“鳥(niǎo)巢”南北呼應，除“鳥(niǎo)巢”外，“水立方”、國家?jiàn)W林匹克森林公園近在咫尺。顯赫的地段使“奧東18”受到很多購房者的關(guān)注。
兩張巨大的綠色大網(wǎng)遮擋著(zhù)兩幢拔地而起的建筑，腳手架、旋轉的塔吊、運送混凝土的攪拌車(chē)，透過(guò)防護網(wǎng)隱約可見(jiàn)工人們忙碌的身影，這里的一切似乎與其他任何一個(gè)工地別無(wú)二致�！鞍倌陫W運盛事家門(mén)前上演”、“專(zhuān)為少數高端人士打造”等極具煽情效果的詞匯出現在“奧東18”相關(guān)介紹資料中。據工程監理方介紹，“奧東18”僅有的兩棟樓一棟為15層，一棟23層，其中，臨近安苑路的一棟(為15層)已接近封頂，正在施工最后一層，另一棟也很快將封頂。
與以往很多開(kāi)發(fā)商早就開(kāi)始賣(mài)房子不同的是，“奧東18”遲遲未見(jiàn)開(kāi)盤(pán)。此前有媒體報道稱(chēng)，“奧東18”原計劃今年4月開(kāi)盤(pán)，后計劃推遲至6月開(kāi)盤(pán)。7月12日，銷(xiāo)售人員告訴記者，新的開(kāi)盤(pán)計劃將再度推遲至今年8月底。銷(xiāo)售人員介紹，“奧東18”僅有住房300來(lái)套，但在每位銷(xiāo)售人員處登記購房的人數多達數百人，“奧東18”共有十幾位銷(xiāo)售人員，如此算來(lái)，想要購買(mǎi)“奧東18”的“客戶(hù)少說(shuō)沒(méi)2000，也有1000多人�！�
談及為何遲遲不開(kāi)盤(pán)，這位銷(xiāo)售人員坦言，作為代理銷(xiāo)售的人員其心情與購房者其實(shí)是一樣的，也希望早點(diǎn)開(kāi)盤(pán)，但開(kāi)發(fā)商不著(zhù)急。而另一位銷(xiāo)售人員則告訴記者，開(kāi)發(fā)商不著(zhù)急賣(mài)房，等到全部封頂之后再開(kāi)盤(pán)，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商很有實(shí)力。
值得一提的是，與開(kāi)發(fā)商這種一再推遲項目入市的情況形成鮮明對比，北京亞奧區域的房?jì)r(jià)一路飆升。去年11月，中國經(jīng)濟時(shí)報以《月漲千元？京城二手房?jì)r(jià)坐上火箭》為題報道了同處亞奧核心區域的安慧里小區發(fā)生的房?jì)r(jià)暴漲情形。當時(shí)，亞奧區域二手房?jì)r(jià)每平米才八、九千元，如今，該區域二手房?jì)r(jià)每平米已突破12000元。
“亞奧·觀(guān)典”同樣是位于亞奧區域的新盤(pán)，去年10月，該樓盤(pán)均價(jià)還徘徊在11000元左右，目前，其二期價(jià)格已達18000元，最高單價(jià)則賣(mài)到了20060元。與“奧東18”僅一馬路之隔的世茂房產(chǎn)經(jīng)紀公司工作人員對記者表示，近來(lái)亞奧區域房?jì)r(jià)每月環(huán)比漲幅高達10%，照此速度，不到一年房?jì)r(jià)即可翻番。延期開(kāi)盤(pán)給“奧東18”帶來(lái)的好處是，其開(kāi)盤(pán)預計均價(jià)從4月份較低的15000攀升到了現在的18000元。
據了解，“奧東18”開(kāi)發(fā)商為北京瑞豐恒泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)瑞豐恒泰公司)，在京城數千家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，瑞豐恒泰公司是一家很少拋頭露面的公司。7月13日，記者通過(guò)114查詢(xún)到了該公司的聯(lián)系電話(huà)，但當記者接通其電話(huà)時(shí)，接電話(huà)的工作人員稱(chēng)其并非是瑞豐恒泰公司，而是一家監理公司，負責“奧東18”的建設監理工作，按照對方提供的瑞豐恒泰公司的電話(huà)，記者當天下午致電瑞豐恒泰公司，電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。記者進(jìn)一步了解得知，神秘的瑞豐恒泰公司是北京首屈一指的大型國企——首鋼集團旗下一子公司。
北京樓市有點(diǎn)怪
官方網(wǎng)站北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統計數據顯示，今年6月，北京普通住宅開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)為10280元／平米，比5月上漲了20.4%。來(lái)自民間機構中大恒基的統計數據則顯示，6月，包括普通住宅、公寓和別墅在內的住宅項目開(kāi)盤(pán)整體均價(jià)為11528元／平米，同比上漲33.2%，環(huán)比上漲11.5%。二手房方面，據鏈家地產(chǎn)統計，今年上半年北京二手房成交均價(jià)已達8518元／平方米，相比去年同期6372元／平方米，漲幅高達33.7%。京城房?jì)r(jià)上漲之快，與去年“國六條”出臺前的情形非常相似。然而奇怪的是，與房?jì)r(jià)暴漲相反，樓市成交量卻一路下滑。
同樣來(lái)自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據顯示，6月份北京商品房預售12389套，預售登記面積1522285平方米，日均售出期房413套，盡管日均預售量比5月份多出105套，但與2006年同期相比，每天仍少賣(mài)了100套。
國際房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)機構仲量聯(lián)行最新發(fā)布的調查數據顯示，今年1-5月，北京普通住宅總成交僅47473套，同比下降33%，同期，豪華住宅和高檔住宅平均租金增幅同比分別下降6.9%和9%。值得關(guān)注的是，仲量聯(lián)行預計，無(wú)論是普通住宅還是豪華住宅，今年下半年交易量還將繼續下降。
一面是住宅銷(xiāo)售持續冷清；另一方面則是位置和地段較好的樓盤(pán)出現惜售現象。據京城某媒體報道，今年4、5月份，京城延期開(kāi)盤(pán)項目接近20個(gè)，在傳統的新盤(pán)供應旺季，今年卻意外上演“新盤(pán)荒”，究其原因，是新項目都被開(kāi)發(fā)商“捂”住了。
此間有業(yè)界人士指出，開(kāi)發(fā)商“捂盤(pán)”的目的是為了坐等漲價(jià)，而有關(guān)部門(mén)對此卻顯得無(wú)能為力。因為根據北京市建委的規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自領(lǐng)取銷(xiāo)售許可證之日起三日內就必須開(kāi)盤(pán)，并按整棟對外銷(xiāo)售，但是，這只能是針對領(lǐng)取了銷(xiāo)售許可證的開(kāi)發(fā)商而言。北京市建委有關(guān)負責人日前表示，對于部分開(kāi)發(fā)商為了“捂盤(pán)”采取不領(lǐng)銷(xiāo)售許可證的做法，目前也沒(méi)有相應的處罰規定和手段。
有專(zhuān)家表示，在和政府調控指揮棒周旋過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也從中學(xué)會(huì )了各種變相“捂盤(pán)”方式，其主要有：盡可能地拖延拿預售許可證的時(shí)間，或是分次分批的拿證；脫離市場(chǎng)均價(jià)大幅提高開(kāi)盤(pán)價(jià)導致市場(chǎng)內無(wú)人應價(jià)，變相拉長(cháng)銷(xiāo)售周期：后續房源轉售為租；謊稱(chēng)進(jìn)入尾盤(pán)期等等。在上述捂盤(pán)方式中，最常見(jiàn)的“捂盤(pán)”手段就是分批分次的領(lǐng)取預售許可證，這樣開(kāi)發(fā)商就可以主動(dòng)調整項目的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售節奏，操縱價(jià)格。
以位于北京姚家園路與青年路交匯處附近的某樓盤(pán)為例。7月12日上午，銷(xiāo)售人員告訴中國經(jīng)濟時(shí)報記者，本來(lái)去年年底該項目就可以開(kāi)盤(pán)，結果到2007年4月28日1號樓才開(kāi)盤(pán)。這位銷(xiāo)售人員當天還告訴記者，隨著(zhù)7月15日新的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，該項目普遍將調高價(jià)格，房?jì)r(jià)調升幅度將在200-1000元不等。京城很多樓盤(pán)都是這樣“擠牙膏”式地銷(xiāo)售。
和上述樓盤(pán)類(lèi)似，“和平里De小鎮”也是北京大型國企開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，該樓盤(pán)位于東北三環(huán)南側，緊鄰城鐵13號線(xiàn)光熙門(mén)站，地段十分優(yōu)越、稀缺。記者登陸相關(guān)網(wǎng)站查詢(xún)發(fā)現，去年3月該盤(pán)均價(jià)僅9500元，如今其售價(jià)已達16800元，正在建設的4、5號樓一棟蓋到10層，一棟蓋到了十三、四層。
7月14日，銷(xiāo)售人員告訴記者，上述兩棟樓與已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的6號樓將同時(shí)交房，當被問(wèn)及為何不一起賣(mài)時(shí)，這位銷(xiāo)售人員說(shuō)，可能是開(kāi)發(fā)商考慮放到后面價(jià)格更高，在該樓盤(pán)的業(yè)主論壇里人們除了關(guān)注4、5號樓何時(shí)開(kāi)盤(pán)外，另有人則懷疑3號樓部分房屋被開(kāi)發(fā)商“內部消化”�！拔姹P(pán)？不知道他們什么目的�！庇芯W(wǎng)民說(shuō)。
“作為開(kāi)發(fā)商我認為還是不要有意去‘捂盤(pán)’，這里面存在很多的不確定性，是否延期開(kāi)盤(pán)首先要看開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和整體運轉情況�！敝畜w奧林匹克花園副總經(jīng)理陳順提醒說(shuō)，如果“捂盤(pán)”，市場(chǎng)形勢的瞬息萬(wàn)變、政府政策的調整，甚至包括股東與操盤(pán)人的變化，其中的任何一個(gè)因素都可能導致不可挽回的損失。(周雪松)
