上半年，北京房?jì)r(jià)漲幅仍然較大，鑒于此，政府的宏觀(guān)調控將會(huì )繼續。加大下半年政策落實(shí)的力度可能會(huì )導致開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)模式變化，新盤(pán)供應速度放緩，去年“金九銀十”季節的流產(chǎn)會(huì )使得開(kāi)發(fā)商開(kāi)盤(pán)及銷(xiāo)售態(tài)度更加謹慎，預計下半年開(kāi)盤(pán)項目與上半年基本持平，維持在200個(gè)左右，價(jià)格仍將整體上浮，但漲幅有所回落。
新盤(pán)供應速度放緩
城四區在土地資源日漸減少的背景下，住宅供應減少明顯。據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)研究中心統計，預計下半年入市的新盤(pán)市場(chǎng)占有率不足一成，新增供應的稀缺將帶來(lái)價(jià)格繼續上漲。
東部樓市受政府規劃利好，發(fā)展速度和程度都較其他區域優(yōu)勢明顯，朝陽(yáng)區和通州區下半年新盤(pán)放量仍將全線(xiàn)飄紅，預計共有90個(gè)左右項目入市，朝陽(yáng)區項目以公寓等高檔項目為主，比如位于四方橋東南角的北京華僑城二期景觀(guān)板樓近期即將面市。7月21日至8月21日二期華僑城置業(yè)卡將開(kāi)始發(fā)放，進(jìn)行優(yōu)先權登記，預計9月份將正式開(kāi)盤(pán)。據了解，華僑城二期住宅是在北京最新節能規范下的產(chǎn)品，二期產(chǎn)品作為一期的升級版，位于中軸景觀(guān)帶，30層的高度使其具有極佳的景觀(guān)視野。目前，北京華僑城的“旅游+地產(chǎn)+配套”三大板塊都已趨于成熟，其中包括建筑面積83萬(wàn)平方米的主題居住區、1平方公里的北京歡樂(lè )谷公園和建筑面積6.5萬(wàn)平方米的意大利建筑風(fēng)情維吉奧廣場(chǎng)。另外，還有沿海賽洛城、金都杭城等諸多項目后期入市。
管莊區域受通州和朝陽(yáng)區樓市高溫的輻射，受朝陽(yáng)路修建快速公交的利好，熱度有望持續攀升，成為東部樓市的焦點(diǎn)板塊。比如西距國貿約8公里，緊臨八通城鐵和京通快速路雙橋出口300米左右的水郡長(cháng)安。日前，水郡長(cháng)安銷(xiāo)售額一舉突破11億元。據項目銷(xiāo)售負責人介紹，自6月初開(kāi)始，隨著(zhù)京城高價(jià)位樓盤(pán)遇冷，水郡長(cháng)安的銷(xiāo)售一路看好起來(lái)，目前已簽約客戶(hù)60組、認購客戶(hù)70組，平均房屋價(jià)格在140萬(wàn)元每套，實(shí)現回款1億元。目前，東6號樓已于近日正式上市銷(xiāo)售，主力戶(hù)型是南北通透三居室，戶(hù)型面積在155平方米左右，均價(jià)9100元/平方米。
雖然南城樓市相對發(fā)展較慢，但區域潛力空間巨大，地鐵5號線(xiàn)的開(kāi)通對南城尤其是豐臺區樓市的刺激不言而喻，預計下半年開(kāi)盤(pán)項目24個(gè)左右；而亦莊作為重點(diǎn)新城之一區域外延得到擴展，第二生活區已延伸到通州馬駒橋區域，形成了大亦莊的概念，預計下半年入市項目約在10個(gè)左右。
小戶(hù)型年底放量
去年的“90/70”政策過(guò)后，市場(chǎng)對小戶(hù)型的期盼一直保持相當的熱度。但從上半年開(kāi)盤(pán)情況看，新開(kāi)盤(pán)項目仍以大戶(hù)型及高檔住宅供應為主，小戶(hù)型產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率不足總量的30%。
據中大恒基不動(dòng)產(chǎn)最新的統計數據，今年下半年本市預計有200個(gè)左右的住宅項目開(kāi)盤(pán)，朝陽(yáng)區和通州區的項目幾乎占據半壁江山。雖然總量與上半年相比未見(jiàn)增多，但小戶(hù)型產(chǎn)品放量明顯。預計從今年下半年到明年上半年，至少將有2萬(wàn)套90平方米以下戶(hù)型進(jìn)入市場(chǎng)。
據預測，“90/70”政策影響帶來(lái)新開(kāi)盤(pán)項目以大戶(hù)型及高檔住宅供應為主的局面在下半年前半段不會(huì )得到太大改觀(guān)，預計仍以90-140平方米的戶(hù)型為主流。按照去年成交土地和整改項目的周期計算，小戶(hù)型將集中在2007年下半年到2008年上半年入市，屆時(shí)預計有超過(guò)2萬(wàn)套90平方米以下的小戶(hù)型集中上市，形成集中供應。
新房?jì)r(jià)格漲幅可能有所回落
“國六條”出臺一年，房地產(chǎn)價(jià)格非但沒(méi)有明顯下落反而在上半年呈現整體上漲的態(tài)勢，但從上半年新盤(pán)開(kāi)盤(pán)均價(jià)一路跌宕起伏經(jīng)歷兩次下降，且整體漲幅最高未超過(guò)10.5%的情況來(lái)看，國家宏觀(guān)調控政策對價(jià)格上漲過(guò)快的勢頭還是起到一定抑制作用，但總體效果還不明顯。價(jià)格快速上揚和上半年資本市場(chǎng)的走熱對購房需求產(chǎn)生明顯的抑制作用，但受供給不足的影響仍呈現供不應求的態(tài)勢，今年上半年新增供應面積與銷(xiāo)售面積之間的差額達到了180萬(wàn)平方米。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總經(jīng)理趙晨明分析，價(jià)格的持續上揚，將會(huì )抑制部分對價(jià)格敏感的客群需求。消費水平的提高將加大對城區內大戶(hù)型項目的需求，兩類(lèi)項目將會(huì )受到市場(chǎng)熱捧：一類(lèi)是位置上佳、適宜投資的大戶(hù)型高檔住宅，一類(lèi)是低總價(jià)、面積適中的郊區住宅。別墅、公寓等高檔產(chǎn)品因宏觀(guān)調控帶來(lái)的結構性影響在市場(chǎng)上受青睞，銷(xiāo)售復蘇的可能性在下半年有望實(shí)現，且價(jià)格還將進(jìn)一步上升。隨著(zhù)年底小戶(hù)型的集中上市，有效供應套數增加，將大大緩解供需矛盾，對房?jì)r(jià)的漲幅起到抑制作用，預計將會(huì )帶動(dòng)下半年新盤(pán)開(kāi)盤(pán)的整體均價(jià)漲幅出現回落。
1000多萬(wàn)平方米土地等待入市
據北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站數據顯示，北京市今年全年擬入市土地塊數為117塊，面積為1483萬(wàn)平方米，規劃建筑面積為1338萬(wàn)平方米，其中上半年已出讓土地共33塊，供應面積達326萬(wàn)平方米，規劃建筑面積為375萬(wàn)平方米，同比2006年上半年分別增加25%、20%。但是，從全年計劃來(lái)看，這意味著(zhù)下半年土地供應將劇增。
業(yè)內普遍預計，土地供應的高潮將出現在下半年。北京市土地整理儲備中心的數據顯示，2007年下半年入市土地面積為1129萬(wàn)平方米，規劃建筑面積為931萬(wàn)平方米。從土地用地性質(zhì)上來(lái)看，今年下半年住宅用地供應面積為841萬(wàn)平方米，占全年土地供應量的58%，規劃建筑面積為631萬(wàn)平方米；商業(yè)用地面積195萬(wàn)平方米；住宅用地仍將是下半年土地供應主體。（記者 趙麗萍）
