目前市場(chǎng)上對于二手房的評估一般采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法等方法。但大多數的評估機構一般還是選用市場(chǎng)比較法對房屋進(jìn)行評估。所謂市場(chǎng)比較法，舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：比如新街口有一套2000年初的90平方米房子出售，評估人員就會(huì )挑選至少三個(gè)以上同樣位于新街口，在房齡和戶(hù)型上相類(lèi)似的房子作為參照物。根據他們的市場(chǎng)價(jià)格，再結合所需評估房屋的具體情況進(jìn)行適當的修正，以此來(lái)估算出客觀(guān)合理的價(jià)格。
五大因素影響房?jì)r(jià)高低
在二手房?jì)r(jià)格的評估中，以下幾個(gè)因素的影響最為關(guān)鍵。
首要因素:位置、地段。例如邁皋橋附近與市中心二手房?jì)r(jià)格可相差超出2000元左右/平方米，而江北的二手房與江寧的二手房?jì)r(jià)相比，也能產(chǎn)生1500元左右/平方米以上的落差。
第二因素:房屋使用年限與小區管理及配套設施。在同一地段，修建年代越近，配套設施越齊全，小區管理越到位的二手房，價(jià)格自然也就越高。由此產(chǎn)生的房屋差價(jià)每平方米甚至可達到2000元左右。
第三因素:戶(hù)型朝向。據陳經(jīng)理介紹，坐北朝南這樣的戶(hù)型是普遍受歡迎的。而同一棟樓里最東頭的房子，因不僅能避免西曬，而且還能多出一扇窗戶(hù)，使房間更加明亮從而更受人們追捧。這種同等戶(hù)型不同朝向的二手房?jì)r(jià)格也有大約200元/平方米的落差。
第四因素:房屋內部裝修程度及其他。房屋內部裝修程度以及其他因素對于價(jià)格的影響大約在每平方米幾百元，同時(shí)對于房屋的出售速度也有著(zhù)一定的影響。比如裝修好、交通便捷的房屋，出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋來(lái)得快。
第五因素:也是較關(guān)鍵的因素——折舊費。房子一旦進(jìn)住使用便進(jìn)入了折舊期。一般說(shuō)來(lái)，磚混結構房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；鋼筋混凝土房屋的折舊期限是70年，那么每年的折舊率為1.4%左右。
賣(mài)房前先自行估價(jià)
日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶(hù)型等方面相類(lèi)似市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對照，對自己的房屋進(jìn)行粗略的評估，避免因價(jià)格預估太高而導致房屋難以出手，也不會(huì )因為預估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結構，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價(jià)值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無(wú)南向窗戶(hù)則-5%；教育區域，有重點(diǎn)中小學(xué)+15%；電梯，有電梯的二手房相對同質(zhì)量樓盤(pán)多500-2000元/平方米；小區配套，無(wú)小區配套則-5%；物業(yè)管理，無(wú)物業(yè)管理則-5%；買(mǎi)家心理，舊房-8%。
請專(zhuān)業(yè)評估師合理估價(jià)
由于估價(jià)是一個(gè)很復雜并且微妙的過(guò)程，往往一個(gè)朝向，一個(gè)樓層等細節因素，價(jià)位的差距就顯現出來(lái)。若評估人員沒(méi)有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗，就無(wú)法結合眾多修正價(jià)格的因素做出準確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環(huán)境、景觀(guān)、公共配套設施完備程度；房屋面積、戶(hù)型、臨路狀況、地勢、土地使用權年限；房屋新舊程度，裝修，設施設備，樓層，朝向……這些復雜瑣碎的細節，最終直接影響評估價(jià)格的高低。因此以上涉及到的有關(guān)數據僅作為一個(gè)參考。世界上沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)，更沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的住宅。而對于二手房來(lái)說(shuō)，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結構、戶(hù)型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現行的建筑標準也存在很大差異，因此，可謂是一房一價(jià)。為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專(zhuān)業(yè)且經(jīng)驗豐富的評估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對委估及相應房地產(chǎn)現場(chǎng)查勘情況的詳細程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權益的砝碼。(羅芳）
