面對部分地區銀行住房商業(yè)貸款首付比例上升，國家對于房地產(chǎn)業(yè)調控預期增加，那些有買(mǎi)房需求的人應該怎樣應對呢？
案例一：新婚購房
26歲的王先生月薪5000元，工作穩定，今年將與女友結婚并打算于近期購置新房，雙方存款近18萬(wàn)元。
面對這樣的情況，建行山東濟寧分行高端客戶(hù)部理財經(jīng)理張汝潔表示，傳統觀(guān)念使得新婚的小夫妻一般更愿意買(mǎi)“一手新房”，但由于資金量有限，因此在選房時(shí)會(huì )購買(mǎi)地處非黃金位置、但交通便捷的小房型新房。由于如今的年輕人大多注重生活質(zhì)量，不希望有過(guò)重的房貸壓力，因此在運用“自身存款＋父母后援”組成的首付款后，以家庭月收入50%用于還貸比較合適。
以上海莘莊地區為例，兩房80平方米價(jià)格約90萬(wàn)元，30%的首付款意味著(zhù)雙方父母須支援小夫妻9萬(wàn)元。9月1日起由于住房公積金貸款額度上限的上調，使得像王先生這樣的的一次購買(mǎi)自住住房的借款人每戶(hù)最多可以貸到50萬(wàn)元(40萬(wàn)普通公積金+10萬(wàn)元補充公積金)，而剩余的13萬(wàn)元則可用商業(yè)貸款。
今年四次加息后，5-30年的住房公積金貸款利率上調到5.04%，而同期的商業(yè)貸款則為7.56%，85%優(yōu)惠利率下限則為6.426%。因此在本例中若20年期，“50萬(wàn)住房公積金+13萬(wàn)商業(yè)貸款”月供款0.43萬(wàn)元(等額本息)，63萬(wàn)商業(yè)貸款每月則須還貸0.47萬(wàn)元(等額本息)。
案例二：換房
33歲的張先生在機關(guān)事業(yè)單位工作，其妻蘇女士33歲，公司白領(lǐng)，夫妻倆想把父母接來(lái)同住，因此決定換房，準備將現在的85平方米的住房換成一套140平方米可以?xún)纱巳胱〉拇蠓孔�。夫妻倆月收入超過(guò)12000元，經(jīng)過(guò)多年的積累，家庭存款也有近50萬(wàn)。
拋開(kāi)其他因素，對于換房者而言，由于手頭上有一套用于自住的現房，因此他們的購房壓力相對較小。
張汝潔向《錢(qián)沿周刊》分析道：“對于現有住房的處理可分為兩種方法。第一種可將現有住房賣(mài)掉后將其作為新房的首付，然后根據雙方的退休年齡，再去銀行貸20年期的個(gè)人貸款。第二種方法適合家庭儲蓄較多的換房者且現有住房升值潛力大的家庭。如本案例中的家庭收入較多，用現有存款付清新房的30%的首付款，然后去銀行進(jìn)行20年期的商業(yè)貸款，用現在住房出租的租金用于每月還貸，減輕還貸壓力�！�
案例三：投資炒房
去年投資股市的秦小姐打算將股市里的近百萬(wàn)元資金撤出來(lái)投入樓市。她覺(jué)得，反正自己有房住了，不如買(mǎi)套小戶(hù)型出租，總價(jià)低，回報也高。
張汝潔表示，參與炒房的大多是屬于高收入人群，他們擁有一套舒適的自住房，其風(fēng)險偏好程度又往往不太適應股市的漲漲跌跌。因此在投資炒房時(shí)更應注意房產(chǎn)的地段、是否容易出手等因素。
在購房面積方面，大型城市的應考慮在90平方米、中型城市在120平方米，此類(lèi)住房面積在市場(chǎng)上比較容易成交出手。
與新婚購房、換房等剛性需求者大多需要通過(guò)貸款來(lái)購房有所不同，理財師并不建議炒房者通過(guò)貸款來(lái)購置新房。最近，各地銀行相繼收緊多套住房、二手房貸款，對于一戶(hù)多貸的炒房現象，部分南方地區的銀行拒放貸款，部分銀行以基準利率放貸，隨著(zhù)CPI不斷走高，我國正處于一個(gè)加息周期，因此貸款炒房者的炒房成本將不斷加大。
同時(shí)，國家為打壓炒樓，也頒布了一系列的政策�！秶鍡l》中所規定的“購房不足5年轉讓須交營(yíng)業(yè)稅”、“空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物”等使得投資炒樓者還需要面對一些政策調控風(fēng)險。
算一算怎樣才合算
以100萬(wàn)元的住房，現在全國大多數銀行政策依然不變，實(shí)行首付30%的政策，則購房者必須支付30萬(wàn)元的首付款。但隨著(zhù)銀行房貸首付比例上調等預期，使得購房者會(huì )為了擠這輛“末班車(chē)”而供不應求使得房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。相應來(lái)說(shuō)，購房者在“享受”低首付的同時(shí)，可能也要承擔高房?jì)r(jià)推高的購房總成本。
而若各地銀行真正上調房貸首付比例的話(huà)，將抑制一批資金短缺者的購房需求，則極有可能出現房?jì)r(jià)下跌的狀況。根據中原地產(chǎn)和世華地產(chǎn)兩家機構發(fā)布的深證7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)報告顯示，7月深圳樓價(jià)出現“拐點(diǎn)”，房地產(chǎn)市場(chǎng)供應量增加，但新房和二手房成交量均明顯下滑，全市新房和二手房成交均價(jià)分別比上月下降5.8%和3.6%。
因此，若以10%的下跌幅度計算，則房?jì)r(jià)為90萬(wàn)元，以40%首付的要求則購房者實(shí)際首付為36萬(wàn)元�？梢钥闯�，購房者可能享受到房屋降價(jià)的實(shí)惠，但所需的首付將可能提高。
因此，投資者在選擇何時(shí)買(mǎi)房時(shí)，應根據自己的收入、存款等各方面因素并結合政策等可能帶來(lái)的影響具體衡量合適的時(shí)機。(崔君儀)
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