所有稅費由買(mǎi)方負擔
本以為自己可以負擔首付，但最終還是靠父母的支持，劉暢才買(mǎi)下了一套二手房。
8月底，劉暢打算在北京東四環(huán)附近買(mǎi)房。因為積蓄有限，他把目標鎖定在小戶(hù)型二手房。在中介的推薦下，他看中了一套建筑面積近50平方米的一居室，報價(jià)60萬(wàn)元。算下來(lái)，這套房單價(jià)為12000元/平方米，比起這個(gè)區域已經(jīng)超過(guò)16000元/平方米的新房均價(jià)，這套2004年的房子還比較劃算。
“按我最初的計劃，90平方米以下的房子貸款最高可以達八成，只要首付12萬(wàn)元，加上我需要分擔的中介費和稅費，總共不超過(guò)15萬(wàn)元就可以拿下來(lái)，自己就能負擔�！眲澈芸炀透读擞喗�。
然而，中介公司的工作人員算了一筆賬，劉暢才發(fā)現需要一次支付的費用遠超過(guò)15萬(wàn)元。按規定，房齡在5年內的二手房交易必須繳納房?jì)r(jià)總額5.5%的營(yíng)業(yè)稅，1.5%的契稅(普通住宅、公寓和高檔物業(yè)為3%)，1%的個(gè)人所得稅和0.1%的印花稅�？偟乃阆聛�(lái)，5年以?xún)鹊亩址拷灰讘陡鞣N稅款達到房?jì)r(jià)的8.1%。
此外，二手房交易的成本還包括3%的中介公司代理費，以及3000元的貸款服務(wù)費和3000元的過(guò)戶(hù)費等費用。由于大部分房源都在中介手中，且二手房交易手續極為復雜，因此這筆費用也省不掉。最終這套二手房的實(shí)際價(jià)格將近70萬(wàn)元。
實(shí)際上，按國家規定，營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅應該由賣(mài)方承擔，而中介費等費用應該由買(mǎi)賣(mài)雙方分擔，其中賣(mài)方分擔的多一些。然而，鏈家地產(chǎn)某門(mén)店店長(cháng)牛小姐告訴記者，目前幾乎全北京的二手房交易報價(jià)均為凈價(jià)，也就是說(shuō)所有稅費都由買(mǎi)方承擔�！艾F在二手房市場(chǎng)是典型的賣(mài)方市場(chǎng)。所以無(wú)論增加什么稅費，最后都由買(mǎi)房人買(mǎi)單�！�
貸款額度低、手續繁雜
由于賣(mài)方同意避稅，劉暢看中的這套房子最終以該區域最低過(guò)戶(hù)指導價(jià)6000元/平方米“成交”，即買(mǎi)賣(mài)合同上簽訂的成交價(jià)格為30萬(wàn)元，另外30萬(wàn)元在另一張“補充協(xié)議”中體現。這樣，劉暢就能節省一半的稅款。加上中介代理費等各種費用，劉暢總共需要額外支付約49000元的稅費，達60萬(wàn)元房?jì)r(jià)的8.1%。
據中介公司工作人員介紹，由于擔心房?jì)r(jià)未體現在合同中有可能帶來(lái)的風(fēng)險，許多賣(mài)家是不同意避稅的。這樣的話(huà)，只能?chē)栏癜凑?0萬(wàn)元的成交價(jià)計稅，負擔會(huì )大很多。
按劉暢的計劃，加上首付的12萬(wàn)元，他需要一次付出近17萬(wàn)元，“勉強還能行�！比欢�，銀行的貸款規定差點(diǎn)讓他打消了買(mǎi)這套房的念頭。
雖然稅費按照成交價(jià)格征收，但二手房的貸款額度卻按照銀行的評估價(jià)決定。劉暢所購房的小區評估價(jià)格約為9000元/平方米，即使90平方米以下最高能貸八成，劉暢最終能貸的款也僅36萬(wàn)元，首付款至少24萬(wàn)元。這樣，劉暢必須為這套房子一次付出近29萬(wàn)元，比預期多了一倍。
而住房公積金貸款由于辦理手續復雜，放款慢，多數賣(mài)房者不接受這種方式。這樣一來(lái)，相對于新房，二手房的貸款成本也更高。
“本來(lái)打算暫時(shí)放棄了，但銀行說(shuō)近期有可能將最低首付提高到四成，到時(shí)候能貸的款更少，房?jì)r(jià)也漲了，就更買(mǎi)不起了�！睙o(wú)奈劉暢只得向父母伸手借錢(qián)。
物業(yè)稅或能解開(kāi)“死結”
“現在二手房?jì)r(jià)格漲得很快，總價(jià)并不低。加上超過(guò)房?jì)r(jià)10%的各種稅費，買(mǎi)房人的負擔確實(shí)很大�！敝写蠛慊ぷ魅藛T陳先生告訴記者，這么高的交易成本，嚇退了不少真正想買(mǎi)房自住的人。
葉斌是一個(gè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上摸爬滾打多年的“炒家”，近兩年，國家不斷增加二手房的交易成本，對他的影響卻不大�！艾F在二手房市場(chǎng)供不應求，有時(shí)候一套房子會(huì )有二十幾個(gè)買(mǎi)家搶。不管增加什么稅費，到時(shí)候房?jì)r(jià)一漲，轉手一賣(mài)，全都是下家承擔。我該賺多少還是多少。而且這兩年，好像稅費越增加，房子越好賣(mài)。一般投資者的資金都比較雄厚，即使真的要承擔一部分稅費，問(wèn)題也不大�？嗟氖悄切┵Y金有限又急需房子的人�！�
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟研究中心主任董藩認為，近年來(lái)，國家對二手房交易開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅費，提高二手房交易成本，初衷是為了增加賣(mài)房者的負擔以打擊投機性購房、引導投資性購房。然而，在二手房供不應求的情況下，最終大多數稅費都轉嫁到購房者身上，嚴重增加了購房者負擔。這導致許多購房者轉而購買(mǎi)新房，加劇了市場(chǎng)上新房的供不應求，進(jìn)一步推高了房?jì)r(jià)�！霸黾映杀�，可能打擊了投機，卻限制了二手房交易，導致存量房無(wú)法盤(pán)活為有效供給，加劇了供需矛盾；降低成本，則很可能導致投機性需求更加旺盛，造成新的不公平，也會(huì )推高房?jì)r(jià)�！�
“要解開(kāi)這個(gè)死結，物業(yè)稅將是一個(gè)很有效的辦法�！苯ㄔO部政策研究中心一位專(zhuān)家告訴記者，有關(guān)部門(mén)正在加緊研究改進(jìn)物業(yè)稅等住房保有環(huán)節稅費，爭取盡快開(kāi)征�！耙坏╅_(kāi)征物業(yè)稅，意味著(zhù)手上的房子越多、越大，每個(gè)月要繳納的稅金就越多。這將對炒房者的行為產(chǎn)生巨大影響，加快存量的流轉和盤(pán)活�！�
鏈家地產(chǎn)的牛小姐認為，在當前的二手房市場(chǎng)上，購房者可以更多關(guān)注5年以上的二手房�！�5年以上的房子不需要支付營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅，對資金有限的購房者來(lái)說(shuō)應該是不錯的選擇。如果仔細挑選，5年以上的二手房中也有很多性?xún)r(jià)比很高的精品房源�！�(王煒 徐笑古)
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