今年以來(lái)已經(jīng)連續五次加息，令購房貸款者不禁鎖緊了眉頭。央行9月14日宣布，自9月15日起，上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現行的7.02%提高到7.29%，其他各檔次存貸款基準利率也相應調整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應上調0.18個(gè)百分點(diǎn)。
有人測算，如果房貸貸款金額為20萬(wàn)元，期限15年，以等額本息方式還款為例，如果采用基準利率,此次加息前年利率為7.56%，每月還款1860.85元；加息后年利率為7.83%，每月還款1891.73元，每月要多還款30.88元。如果貸款者能得到下浮15%的優(yōu)惠利率，此次加息前年利率為6.426%，每月還款1734.09元；加息后年利率為6.6555%，每月還款1759.36元，每月要多還款25.27元。
不過(guò)，理財師提醒房貸客戶(hù)不要慌張，要謹慎對待房貸合同，不要盲目提前還貸，并且可以通過(guò)調整房貸規劃、購買(mǎi)房貸理財產(chǎn)品減輕負擔。
投資稀缺可提前還貸
對于大多數一直在償還房貸的市民來(lái)說(shuō),暫時(shí)還不用擔心,因為如果貸款合同中沒(méi)有特別約定,要到明年1月才需按照新利率還貸。
不過(guò)，市場(chǎng)預計央行今年很可能還有1次加息，那么如果到年底前央行再次加息，這6次加息的效果將同時(shí)在明年1月份的房貸還款中集中體現。
一位在某外資軟件公司工作的買(mǎi)房5年的林先生向記者表示：“雖然每次加息后分開(kāi)計算月還款金額，增加并不多，但今年以來(lái)已經(jīng)五次加息，累積起來(lái)是一筆不小的數目，我們正計劃提前還貸�！�
銀行理財師在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)認為，在加息較頻繁的情況下，對于有提前還貸意愿的購房者來(lái)說(shuō)，如果購房者投資渠道狹窄，資金沒(méi)有其他獲利渠道，只有固定收入，且越來(lái)越吃緊，利率上升將造成還貸壓力過(guò)大，可考慮提前還貸；而對于投資收益較高的人群，如果判斷市場(chǎng)投資環(huán)境整體向好，也可以繼續利用閑置資金獲取投資收益，抵消利率上升帶來(lái)的還款壓力。
還貸細節藏省錢(qián)之道
貸款是死的，可是還款方式是活的，理財師建議簽訂貸款合同時(shí)，客戶(hù)可以仔細推敲還款方式。
首先，首付比并非比例越低越好，這要視客戶(hù)當時(shí)的資金情況、房貸補貼、理財投資狀況綜合而定。
其次，在加息預期下，固定利率房貸是個(gè)明智的選擇。但購房者也應注意，固定利率房貸并非利率長(cháng)期保持不變，而且固定利率的設定值也可能較高。應仔細計算不同方式之間的還款差額。
就還款方式而言，目前銀行還貸主要有等額本金和等額本息，但還有很多諸如接力還貸、氣球貸等各種貸款方式，可以請理財師為你多做幾個(gè)測試進(jìn)行比較。不過(guò)，專(zhuān)家提醒，銀行默認的通常是“等額本息”還款方式，這種還款方式在進(jìn)入加息循環(huán)周期的市場(chǎng)大背景下，并不是適合房貸者使用的理想省錢(qián)方法。而采用“等額本金”這種還款方式，在開(kāi)始還貸時(shí)，借款人會(huì )感覺(jué)每月負擔較大，但隨著(zhù)歸還的本金增多，利息支出也就會(huì )相對減少。并且隨著(zhù)時(shí)間的推移，還款負擔也會(huì )逐漸減輕，總體利息支出較低。
調整規劃靈活減息
理財師提醒，貸款買(mǎi)房者在明年1月前，如果請理財師為自己的房貸計劃做出調整，那么月供還貸壓力可能就不會(huì )那么大。雖然央行每次加息，借款人的月還款利息也相應增加。但是，整體貸款年限較長(cháng)，那么在這段時(shí)期內，國家宏觀(guān)調控政策可能有變化，借款人的生活狀況、收入、理財意識都可能不同以往了，這些外在因素都將會(huì )增加或減少借款人的利息總額支出。
銀行其實(shí)也意識到房貸壓力加大將會(huì )失去一部分客戶(hù)，所以許多銀行創(chuàng )新了房貸理財產(chǎn)品。比較傳統的如房貸轉按揭就可省錢(qián)，上海華燕房屋理財中心開(kāi)發(fā)的無(wú)交易轉按揭正是這一產(chǎn)品，轉后可獲3%的禮金。此外，上海的房?jì)r(jià)一直在上漲，房屋增值套現可以緩解貸款人一時(shí)急需用錢(qián)，通常加按揭套現即可用于消費。
還有許多銀行理財產(chǎn)品就是奔著(zhù)“省息”目的而來(lái)，如深圳發(fā)展銀行推出的“氣球貸”。這款產(chǎn)品讓5年期貸款的申請人，可按照貸款30年的月供來(lái)還款，如果在5年末不能一次性提前還款，銀行將允許貸款人在不增加費用的前提下獲得本銀行的再貸款服務(wù)，也就是原來(lái)的30年期的普通貸款，可以通過(guò)6次申請氣球貸的方式完成。而興業(yè)銀行不久前推出的“房貸利率寶”產(chǎn)品，則通過(guò)另外一種方式為貸款人省利息。這個(gè)產(chǎn)品的目標客戶(hù)為具有個(gè)人住房貸款的客戶(hù)，并根據按揭客戶(hù)本身資金有限的特點(diǎn)，采用履約保證金的形式購買(mǎi)該理財產(chǎn)品并獲取理財收益。銀行將根據貸款人的按揭貸款金額，購買(mǎi)一定數量的“房貸利率寶”理財產(chǎn)品，但無(wú)需繳納上述理財資金款項，只需繳納名義理財資金3%的履約保證金，就可以按照“房貸利率寶”的名義理財資金金額收取理財收益，以減少貸款人在貸款利息支出上的壓力。
其他銀行如中行、光大、建行等銀行推出的“固定＋浮動(dòng)”類(lèi)房貸，突破了固定利率產(chǎn)品期限較短的限制，給了貸款人更多自主選擇的機會(huì )，也延長(cháng)了固定利率的期限，是比較有特色的房貸產(chǎn)品。銀行理財經(jīng)理建議，貸款買(mǎi)房者應從自身條件出發(fā)，積極挑選合適的房貸產(chǎn)品。(張競怡)
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