繼銀行主動(dòng)收縮住房信貸規模，致使深圳二手房成交量大幅度下降以來(lái)，又一枚重磅炸彈——二手房按照評估價(jià)強征個(gè)人所得稅的政策出臺在即。該政策是否會(huì )成為壓倒炒房客的最后一根稻草，抑或深圳房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)即將？這讓不少業(yè)界人士作出種種猜測。
按評估價(jià)征稅是柄雙刃劍
9月中旬，深圳市地稅局副局長(cháng)章家壽在新聞發(fā)布會(huì )上透露，深圳市“二手房交易基準價(jià)格估算系統”已經(jīng)建成，估計下月就要實(shí)施。屆時(shí)，如果二手房交易價(jià)明顯偏低，將按評估價(jià)征收各種稅款。
按照深圳地稅局的設想，通過(guò)建立二手房評估體系，按照評估價(jià)征收個(gè)人所得稅，將會(huì )增加炒房者的成本、抑制住房的投資需求，從而達到穩定房?jì)r(jià)的目的。但以評估價(jià)作為征稅依據無(wú)疑是把雙刃劍，抑制投資炒房者的同時(shí)，也增加了自住房屋買(mǎi)賣(mài)者的交易成本，加重買(mǎi)賣(mài)雙方的稅負。
其實(shí)，按照評估價(jià)征收個(gè)稅的消息幾個(gè)月前就已經(jīng)在坊間流傳，但還是有很多人認為不過(guò)是兩年來(lái)一直重復的故事而已，尤其上海強征個(gè)稅戲劇性地宣告停止以后，投資客對強征個(gè)稅的實(shí)施就更不放在眼里了。專(zhuān)門(mén)從事地產(chǎn)投資的梁先生并不在意可能要增加的個(gè)人所得稅。他說(shuō)，他一直按照實(shí)收價(jià)跟買(mǎi)方簽訂和約，即不管多出來(lái)多少稅金和費用，都由買(mǎi)方買(mǎi)單，他開(kāi)出的價(jià)格就是最終拿到手的錢(qián)。
安信證券研究員陶學(xué)明認為，當按照評估價(jià)征收個(gè)人所得稅正式事實(shí)后，在深圳的房?jì)r(jià)經(jīng)歷了大幅度上漲的背景下，市場(chǎng)有表現成交低迷的調整特征，賣(mài)方意圖把新增的稅負轉嫁給買(mǎi)方并不容易。
稅負增加 市場(chǎng)有所忌憚
從深圳國土房產(chǎn)局公布的每日銷(xiāo)售公示統計數據來(lái)看，低迷的成交量可以看作市場(chǎng)對于按照評估價(jià)征收個(gè)稅是有所忌憚的信號。根據統計數據，深圳8月份新房成交面積不足22萬(wàn)平方米，環(huán)比7月驟降五成多。9月份似有回暖之意，截至9月23日，9月份成交面積將近24萬(wàn)平方米，但這個(gè)數字也遠遠小于去年同期水平。
陶學(xué)明表示，新房的成交量水平除了受到價(jià)格變動(dòng)和政策調控的影響外，一段時(shí)間的推盤(pán)量直接影響著(zhù)成交量的高低。她認為，直接受到個(gè)稅沖擊的二手房市場(chǎng)的成交表現更能說(shuō)明問(wèn)題。8月份二手房日均成交176套，日均成交面積1.6萬(wàn)平方米。9月份截至目前日均成交137套，日均成交面積1.3萬(wàn)平方米，分別較8月份下降了28%和21%，成交量呈現持續下降的趨勢，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日益濃厚。無(wú)疑，按照評估價(jià)征收個(gè)人所得稅政策的出臺對于炒家的打擊是巨大的，太多的購房者希望借此可以打壓房?jì)r(jià)，買(mǎi)到稱(chēng)心如意的房子；而賣(mài)方在前期高點(diǎn)未能及時(shí)出手，抱著(zhù)“利空出盡是利多”的想法，也沒(méi)有降價(jià)拋售的動(dòng)力。買(mǎi)賣(mài)雙方的謹慎造成了成交量的急劇減少。
新增稅負很致命
據中原地產(chǎn)的人士介紹，目前深圳二手房轉讓涉及5個(gè)稅種和1項中介費。以一個(gè)房產(chǎn)證轉讓不超過(guò)5年、面積小于140平方米的房子為例，將按照評估價(jià)的1.5%征收契稅、0.05%征收印花稅、5.5%征收營(yíng)業(yè)稅，按照評估價(jià)與房產(chǎn)證的差值的20%征收個(gè)人所得稅，如果通過(guò)中介，此外還要付給中介實(shí)際成交價(jià)的3%的中介費。相關(guān)稅種，無(wú)論法律上規定由買(mǎi)方承擔，還是由賣(mài)方承擔，實(shí)際操作中主要視雙方協(xié)商的結果。買(mǎi)方市場(chǎng)中自然買(mǎi)方占據主動(dòng)，承擔的稅負就少；賣(mài)方市場(chǎng)中則恰恰相反。而深圳的樓市正處于調整期，誰(shuí)占優(yōu)勢就看各自的議價(jià)能力了，但對于買(mǎi)賣(mài)雙方而言，稅負整體增加是毋庸置疑的。
據悉，深圳市龍崗區在去年下半年就已經(jīng)開(kāi)始試行按照評估價(jià)征收個(gè)人所得稅。據有關(guān)人士介紹，該政策在具體實(shí)施中，由于一些費用可以用來(lái)抵稅，所以新增的稅負并沒(méi)有想像中那么多，諸如裝修費、營(yíng)業(yè)稅、銀行房貸的利息、買(mǎi)房時(shí)的稅費、公證費等等可以抵扣個(gè)人所得稅。通過(guò)這些抵稅項目，繳納的個(gè)人所得稅金額也隨之大大減少。
但也有分析人士指出，位于關(guān)外的龍崗區和寶安區由于土地供應相對較多，新推出的樓盤(pán)也相應較多，二手房市場(chǎng)并不十分活躍，尤其龍崗區由于試行強征個(gè)稅的政策，二手房的成交量遠遠小于關(guān)內。該人士認為，如果在深圳全面推行該政策的話(huà)，即使新增的稅負沒(méi)有想像中那么多，但各種交易成本增加的累積效應，足以對二手房市場(chǎng)造成致命打擊。
增加供給或是調控關(guān)鍵
西方經(jīng)濟學(xué)的三大定律之一是供求關(guān)系決定價(jià)格。如此看來(lái)，調控房?jì)r(jià)的行為也要在供給和需求兩個(gè)方面做文章，實(shí)現調控的“兩條腿”走路。如果說(shuō)強征個(gè)稅是壓制投機炒房需求的話(huà)，那么建設政策性保障住宅體系則是通過(guò)增加供給的手段完成調控目標。
今年3月份，在深圳市政府的工作報告中，承諾今年新增政策性住房用地60萬(wàn)平方米，開(kāi)工、在建2.5萬(wàn)套經(jīng)濟適用房和公共租賃房，年內可用于出售和租賃的不少于6000套。據國土房產(chǎn)局介紹，目前已經(jīng)落實(shí)了4189套。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹，目前深圳已經(jīng)開(kāi)展戶(hù)籍住房困難家庭情況普查，普查的相關(guān)信息將作為申請政策性住房的基礎信息，建立戶(hù)籍住房困難家庭檔案數據庫。
世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松對“24號文件”(《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》)期待很高，將其比作一個(gè)牢固的房子，只要把加大保障性住房建設的精神真正貫徹和不斷完善，那么房?jì)r(jià)泡沫什么時(shí)候破，破不破也就不值得全民關(guān)注了�；蛟S，從這個(gè)意義上講，當房?jì)r(jià)泡沫的問(wèn)題不值得關(guān)注的時(shí)候，樓市調控的目標也就真正實(shí)現了。業(yè)內人士認為，區分豪宅、普通商品房、保障性住房等不同市場(chǎng)，政府著(zhù)力增加對保障性住房的供給，或許將成為未來(lái)調控成敗的關(guān)鍵。(孟繁龍)
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