劉克希簡(jiǎn)介
劉克希，我省著(zhù)名的民法專(zhuān)家，最權威的物權法專(zhuān)家�，F任省人大法制委副主任委員、省人大常委會(huì )法工委副主任，省法學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)、學(xué)術(shù)委員會(huì )主任委員，兼省委黨校、省行政學(xué)院特聘教授，南大、南師大、東大法學(xué)院兼職教授。其所著(zhù)民法通則原理與實(shí)務(wù)、中國民法教程、遺失空白轉賬支票的法律責任三部著(zhù)作，分別榮獲省部級哲學(xué)社會(huì )科學(xué)優(yōu)秀成果獎。劉克希全程參與了我國物權法制定過(guò)程中的有關(guān)調研、論證、研討工作，提出的不動(dòng)產(chǎn)統一登記、按件收費、住房用地滿(mǎn)70年自動(dòng)續期等重要意見(jiàn)和建議被采納并寫(xiě)入物權法。
房子是人們最關(guān)心的不動(dòng)產(chǎn)，物權法對此做出了很多規定，將成為今后人們處理住房所有權的重要依據。比如，近年來(lái)，由于房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等原因，一些經(jīng)濟條件較好的家庭，開(kāi)始準備為子女購房，或者把住房尤其是第二套登記在子女名下，讓“小鬼當家”。那么，這樣登記是好還是不好？這是人們比較困惑的。
還有一個(gè)問(wèn)題，父母考慮到孩子大了要結婚，準備買(mǎi)婚房�？墒�，如今年輕人的婚姻關(guān)系有越來(lái)越不穩定的趨勢，父母擔心，給子女買(mǎi)了婚房，到時(shí)登記到子女名下，一旦子女婚姻關(guān)系破裂，先買(mǎi)了房子是不是會(huì )吃虧？是讓孩子先結婚后買(mǎi)房，還是先買(mǎi)房后結婚？這些情況如何處理，才能更為有利？省人大法制委副主任委員劉克希指出，這些困擾市民的住房問(wèn)題，通過(guò)物權法、修改后的婚姻法和司法解釋?zhuān)寄苷业奖容^理想的處理辦法。
房子登記在子女名下好不好
[案例] 最近，南京的孫女士和丈夫買(mǎi)了一套住房，這是他們的第二套房子，正在準備進(jìn)行房產(chǎn)登記。他們拿不準：是完全登記在孩子名下，還是登記在夫妻雙方與孩子三個(gè)人的名下，或者是登記在夫妻一方與孩子兩個(gè)人的名下。要是登記在孩子名下，有什么好處什么弊端？
[解析] 劉克希認為，住房，尤其是第二套住房，是否登記在子女名下，是否讓該住房的物權(所有權)全部或部分歸子女所有，在當前物權法已經(jīng)施行生效的情況下，應該考慮三個(gè)方面的問(wèn)題。
一看遺產(chǎn)稅是否征收
第一個(gè)問(wèn)題，是遺產(chǎn)稅是否會(huì )征收。劉克希說(shuō)，遺產(chǎn)稅法曾經(jīng)列入國家的立法規劃，但至今并未出臺。因此，是否會(huì )征收遺產(chǎn)稅，何時(shí)征收遺產(chǎn)稅，遺產(chǎn)稅的稅率等等，還沒(méi)有明確說(shuō)法。有人認為，不排除我國將開(kāi)征遺產(chǎn)稅的問(wèn)題，如果開(kāi)征，稅率通常會(huì )在20%以上至50%左右，不排除超過(guò)50%。而根據物權法規定，今后住房用地70年期滿(mǎn)后將自動(dòng)續期，市民的房屋可以留給子子孫孫住下去。所以，遺產(chǎn)稅是否征收，是父母決定是否把房子登記在子女名下要思考的問(wèn)題�？紤]到今后我國征收遺產(chǎn)稅的可能，父母可以把住房，尤其是第二套住房，登記在子女名下。因為根據物權法不動(dòng)產(chǎn)登記生效制度，房子登記在誰(shuí)名下就歸誰(shuí)所有，既然父母已經(jīng)把房子登記在子女名下，子女自身就是住房的所有權人，當然談不上遺產(chǎn)，也談不上繼承問(wèn)題，即使開(kāi)征遺產(chǎn)稅，對子女也沒(méi)有影響。
二看物業(yè)稅是否征收
第二個(gè)問(wèn)題，是物業(yè)稅是否開(kāi)征。物業(yè)稅又稱(chēng)“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要是針對房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有人或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房地產(chǎn)的升值而提高。國家對此已有討論。對是否征收物業(yè)稅，目前爭論激烈。據了解，我國對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，是為了打壓日益走高的房?jì)r(jià)。但是有的專(zhuān)家、學(xué)者認為，用行政手段“打壓”房?jì)r(jià)本身是不符合市場(chǎng)經(jīng)濟規律的。況且，此前，國家先后出臺了國八條、國六條、九部委十五條等房產(chǎn)政策，冀望把房?jì)r(jià)“壓”下來(lái)，但收效甚微。因此，征收物業(yè)稅是否就能夠有效抑制房?jì)r(jià)，一時(shí)難有定論。眼下雖有個(gè)別地方試點(diǎn)，但具體實(shí)施仍無(wú)時(shí)間表。
即便開(kāi)征物業(yè)稅，如何開(kāi)征也是一個(gè)問(wèn)題。國家有關(guān)部門(mén)先是提出，按住房面積大小征收，面積超過(guò)90平方米的住房要征收，低于90平方米的不征收，隨即有輿情質(zhì)疑這種辦法的公平、公正。于是有人又提出按套征收，即第一套自住房不用征收，第二套及以上的住房要征收物業(yè)稅�？紤]到存在這種可能，為了預防對第二套及以上住房征收物業(yè)稅，父母把第二套房子登記在子女名下，不管將來(lái)開(kāi)征與不開(kāi)征，都比較保險。
三看契稅和登記費
第三個(gè)問(wèn)題是契稅和登記費。我國規定，買(mǎi)房登記要繳納一定比例的契稅。南京就規定，購買(mǎi)144平方米以上的普通住房要交總房?jì)r(jià)4%的契稅，144平方米以下的交2%。營(yíng)業(yè)用房、別墅等也要交4%。如果登記在子女名下，就是子女的住房，就用不著(zhù)從父母名下到子女名下的買(mǎi)賣(mài)“過(guò)戶(hù)”，也用不著(zhù)贈與，當然也就沒(méi)有契稅和登記費等問(wèn)題。
[小結]
如果市民有兩套房子，一套登記在自己名下，另一套可以登記在子女名下。不管今后國家政策如何，均不存在交不交上述遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅、契稅等問(wèn)題。即便房子是父母一方或雙方與子女共同登記的，若要開(kāi)征遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅，也要找到比較好的解決辦法。比如，我省各地房產(chǎn)部門(mén)在辦理父母一方或雙方與子女共同登記住房時(shí)，普遍允許住房共有人約定各自所占的份額。這時(shí)父母就可以跟子女約定，子女所占份額盡可能大些，父母所占份額盡可能少些。這樣，即使將要開(kāi)征或已經(jīng)開(kāi)征有關(guān)稅種，子女的稅負將大大減輕。
由此可見(jiàn)，把住房尤其是第二套住房登記在子女名下，好像“好處多多”。但是，也有萬(wàn)一的不利情形，比如遇到成年“不肖子女”，把登記在自己名下與父母共住的房子偷偷賣(mài)掉，也不是不可能的。
近年來(lái)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲，買(mǎi)房的各種稅費、貸款利率等隨之調整，再考慮到今后可能征收遺產(chǎn)稅、物業(yè)稅，越來(lái)越多的家庭把房產(chǎn)，尤其是第二套住房，登記在子女名下，甚至是孫兒孫女名下，以至于在有些大城市住房所有權人出現“小鬼當家”的現象。這樣的做法，符合我國物權法等有關(guān)法律的規定，也不違背社會(huì )道德規范。
給子女買(mǎi)婚房怎么避風(fēng)險
[案例]李先生的兒子三年前大學(xué)畢業(yè)，女朋友也談了兩年了。李先生和老伴感覺(jué)到孩子要結婚了，開(kāi)始準備買(mǎi)婚房。讓他為難的是，如今年輕人的婚姻關(guān)系似乎越來(lái)越不穩定，萬(wàn)一將來(lái)鬧離婚，先買(mǎi)房子會(huì )不會(huì )吃虧？他身邊就有同事，因為給孩子準備了婚房，結果孩子離婚時(shí)吃了虧。究竟是先買(mǎi)房后領(lǐng)結婚證好，還是先領(lǐng)結婚證后買(mǎi)房好？他舉棋不定。
[解析] 根據物權法規定，住房等不動(dòng)產(chǎn)，登記在誰(shuí)名下，就歸誰(shuí)所有，但夫妻關(guān)系存續期間的除外。要回答上述問(wèn)題，先要理清修改后的婚姻法和最高人民法院司法解釋對夫妻財產(chǎn)的有關(guān)規定。
買(mǎi)婚房與否，關(guān)鍵看是男還是女
現行的婚姻法，在2001年4月28日作出了較大修改。后來(lái)最高人民法院出臺的司法解釋進(jìn)一步明確，夫妻一方所有的財產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續而轉化為夫妻共有財產(chǎn)。這意味著(zhù)，婚前財產(chǎn)與婚姻關(guān)系存續時(shí)間長(cháng)短沒(méi)有關(guān)系，婚前財產(chǎn)永遠歸一方所有，不會(huì )因婚姻關(guān)系的延續而轉化為夫妻共有財產(chǎn)。
可見(jiàn)，根據物權法和新的婚姻法有關(guān)規定，在結婚前父母為子女所買(mǎi)的婚房，只要登記在子女名下，就屬于一方的婚前財產(chǎn)，應歸子女一人所有，而不是夫妻共有財產(chǎn)。因此，市民無(wú)論選擇先買(mǎi)房后結婚，還是先結婚后買(mǎi)房，都是不全面的選擇。關(guān)鍵看自家是兒子還是女兒。如果是兒子，以先買(mǎi)房后結婚較為有利。如果是女兒，以先結婚后買(mǎi)房較為有利。
一方婚前財產(chǎn)，婚后增值不共有
有人提出，按傳統習慣，一般是男方買(mǎi)房，女方買(mǎi)嫁妝。如果男方婚前買(mǎi)房子，婚后房子大大升值，比如王先生2002年花了40萬(wàn)元買(mǎi)了婚房，并登記在自己名下。當年底他和女友結婚�，F在房子已經(jīng)升值到100萬(wàn)元，這升值的60萬(wàn)元是不是夫妻共有財產(chǎn)呢？
劉克希指出，根據物權法，不動(dòng)產(chǎn)的所有權人享有對不動(dòng)產(chǎn)的占有、使用、收益、處分“四大權能”。王先生是這套房子的所有權人，理所當然地對該房子享有上述四大權利，房子在婚姻關(guān)系存續期間升值60萬(wàn)元，屬于不動(dòng)產(chǎn)的“收益”，也應該歸王先生一人所有，而不是夫妻雙方共有財產(chǎn)。
經(jīng)約定，父母房子歸孩子一方所有
有人問(wèn)，如果父母有兩套房子，想把其中一套房子“轉讓”登記在女兒或兒子名下，同樣考慮到當前年輕人婚姻關(guān)系不穩定，為防止一旦婚姻關(guān)系破裂吃虧，怎么辦較好？
劉克希建議選擇幾種方法解決。一個(gè)方法是轉讓登記在孩子名下，但要讓孩子跟配偶約定，這房子只歸孩子一人所有，但這辦法容易影響家庭關(guān)系，也容易在今后離婚時(shí)產(chǎn)生糾紛。另一辦法是根據修改后的婚姻法第十八條第二項規定，用遺囑或贈與合同確定該房只歸夫或妻一方所有，即一是父母在遺囑中明確確定在父母去世后該住房只歸女兒(或兒子)一人所有，二是父母可以跟孩子辦理過(guò)戶(hù)登記，并在贈與合同中同孩子明確約定，該房產(chǎn)只歸女兒(或兒子)一人所有，且其他任何人不享有此房的任何權利。這兩種方法較好，也比較保險。(記者 于英杰)
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