今年10月起實(shí)施的《物權法》，正在悄然催生滬上部分小區的諸多新變化�！段餀喾ā访鞔_，業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，憑借這一規定，滬上已有小區意欲先行“試水”，開(kāi)始籌謀實(shí)現“業(yè)主自治”的全新突破：即由業(yè)主委員會(huì )委托職業(yè)經(jīng)理人擔任小區“CEO”，由“職業(yè)管家”為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。
物業(yè)公司突然“玩失蹤”，曾令得源公寓小區的業(yè)主一度陷入物業(yè)服務(wù)的“真空”狀態(tài)。之后，這個(gè)僅有44戶(hù)人家的“迷你小區”無(wú)奈之下選擇了“自治”，由業(yè)委會(huì )挑起大梁�！段餀喾ā穼�(shí)施后，得源公寓小區的業(yè)主找到了新方向，計劃將“自治”升級，擬在滬上首度聘請獨立物業(yè)經(jīng)理，實(shí)行業(yè)主自行管理物業(yè)。
全國律師協(xié)會(huì )民事業(yè)務(wù)委員會(huì )委員、上海建緯律師事務(wù)所律師宋安成指出，業(yè)委會(huì )對公有部位進(jìn)行自治管理得到法律上的明確，并有可能最先在一些中小樓盤(pán)實(shí)現突破。上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡興發(fā)表示，“自治”管理作為一種管理模式剛為人們所了解，在執行過(guò)程中仍有可能遇到問(wèn)題。不過(guò)，申城目前有數百個(gè)小型社區，具備一大批有能力獨自統領(lǐng)小區的物業(yè)“帥才”。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成為眾多小區的表率。
[事件回放]
物業(yè)“隱退”，業(yè)委會(huì )嘗試“自治”
位于天等路上的得源公寓于1999年開(kāi)發(fā)建成。2006年4月1日，得源公寓原物業(yè)公司以“長(cháng)期虧損且合同期滿(mǎn)”為由悄然“隱退”，小區的保安、保潔、維修等工作隨之陷入癱瘓。
此時(shí)，新成立的業(yè)主委員會(huì )臨危受命，成為小區的“臨時(shí)管家”。業(yè)委會(huì )主任歐陽(yáng)福生告訴記者，一時(shí)間找不到新的物業(yè)公司，業(yè)委會(huì )的5名成員只得開(kāi)始嘗試業(yè)主“自治”。雖然只是摸著(zhù)石頭過(guò)河，不料一年半過(guò)去了，小區物業(yè)管理并未出現混亂局面，而且環(huán)境面貌煥然一新。
為了充分發(fā)揮自主管理自由度大的優(yōu)勢，歐陽(yáng)福生盡量精簡(jiǎn)環(huán)節、節省開(kāi)支，除了直接聘請保潔員，小區原來(lái)的保安受到了真誠挽留，“他們對小區相當熟悉，算是大家的老朋友�！�
基礎工作安排妥當，業(yè)委會(huì )成員開(kāi)始考慮完善小區的每一個(gè)環(huán)節。小區道路拓寬了，原本雜草叢生的綠化帶如今早已被花花草草裝扮一新，堆放雜物的死角清理干凈后，用碎石裝點(diǎn)起路面。而小區內的停車(chē)難問(wèn)題，也在“擠出”12個(gè)車(chē)位之后迎刃而解。之后，業(yè)委會(huì )成員又追討回了20多萬(wàn)元的維修基金，這筆費用至今仍分文未動(dòng)。
“現在小區業(yè)主像是一家人�！睒I(yè)主張有妹告訴記者，原來(lái)大家不過(guò)是點(diǎn)頭之交，現在卻體會(huì )到了“遠親不如近鄰”的真諦。小區門(mén)衛每人一套的四季制服由業(yè)主仲維山、李英及業(yè)委會(huì )成員等人出資贊助，而居民樓外擺放的裝飾性盆景都是由“花司令”趙陸軍精心培育灌溉，就連小區大門(mén)口的伸縮鐵門(mén)，也都是由業(yè)主出資置換。
記者在小區內發(fā)現，破舊垃圾箱的裂口焊接后用粗鐵絲牢固地“縫制”在了一起，原來(lái)，這是業(yè)主張生貴的“絕活”，而朱文樓也不吝惜自己的一技之長(cháng)，義務(wù)承擔起小區水電等設施的維修工作。
“這些都節省了小區的大量開(kāi)支�！辈贿^(guò)，雖然大家的熱情高漲，但這樣的方式，畢竟不是長(cháng)久之計。
[事件進(jìn)展]
“迷你小區”意欲升級“業(yè)主自治”
過(guò)去這段時(shí)間，業(yè)委會(huì )成員為小區傾注了大量心血，但由于大家都有固定工作，在時(shí)間和精力上耗費過(guò)大。業(yè)委會(huì )成員和一些熱心業(yè)主甚至還放棄了4個(gè)雙休日，義務(wù)為小區改造了樓頂水箱。對于煥然一新的小區面貌，業(yè)主們都感到很欣慰，但是小區物業(yè)管理的道路還很長(cháng)，怎樣將小區管理很好地延續下去，才是業(yè)委會(huì )更應該考慮的問(wèn)題。
得源公寓雖為僅有一幢7層樓房4個(gè)單元的超小型“袖珍小區”，但卻是集售后公房、動(dòng)遷房、商品房為一體的混合小區。
“原來(lái)存在兩種收費標準�！睔W陽(yáng)福生告訴記者，商品房和動(dòng)遷房每月每戶(hù)的物業(yè)費分別為60多元和80多元，而售后公房?jì)H繳18元。由于這是個(gè)只有44戶(hù)人家的“迷你小區”，即使業(yè)主全額繳付物業(yè)費，每月各項開(kāi)銷(xiāo)依然入不敷出，“而這也是原物業(yè)撤出的理由之一�！蹦壳�，小區已經(jīng)統一了物業(yè)收費，僅有一戶(hù)售后公房業(yè)主拒繳費用。但由于開(kāi)銷(xiāo)大，修路、清理水箱等都還是業(yè)主墊資進(jìn)行。
“我們之前也找過(guò)好幾家物業(yè)公司，但一直不順利�！庇捎谛^太過(guò)“迷你”，很難吸引物業(yè)公司入駐，同時(shí)又擔心請來(lái)的“管家”不如意，“自治”便只能堅持到現在。
“我們發(fā)現，業(yè)主自治有了一種新途徑�！彪S著(zhù)《物權法》實(shí)施，歐陽(yáng)福生等人開(kāi)始醞釀“自治”升級。即業(yè)主不必“親力親為”，由業(yè)主委員會(huì )委托職業(yè)經(jīng)理人擔任小區“CEO”，由“職業(yè)管家”為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)。
小區“CEO”和原物業(yè)公司經(jīng)理的差別在于，他是受聘于業(yè)委會(huì )而非其所在的物業(yè)公司，除領(lǐng)取報酬外，一切結余的利潤歸全體業(yè)主所有。如果自主管理順利，小區的管理費用還有可能因此扭虧為盈，小區依然是業(yè)主“說(shuō)了算”，“自治”的本質(zhì)并未改變。
[業(yè)內回應]
物業(yè)經(jīng)理渴望直接受雇于業(yè)主
上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡興發(fā)表示，國家有關(guān)部門(mén)新的規定中強調了物業(yè)從業(yè)人員的資格制度，其中包括物業(yè)管理師制度，但物業(yè)管理師制度目前還主要是針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
“‘職業(yè)管家’目前尚無(wú)特殊資質(zhì)的規定�！辈膛d發(fā)表示，相對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)而言，聘請“職業(yè)管家”只能靠合同進(jìn)行約定，風(fēng)險較大，他建議，小區在選擇“CEO”人選時(shí)，最好考慮有多年從業(yè)經(jīng)驗的人員，并且得到所在地政府部門(mén)的支持、認可，并由他們負責監管。
“為小區業(yè)主打工是職業(yè)經(jīng)理人的夢(mèng)想�！睂O清已經(jīng)在行業(yè)內有超過(guò)10年的工作經(jīng)驗，他表示，受聘于物業(yè)公司的小區經(jīng)理雖然反復強調是為業(yè)主服務(wù)，但其行為受到了所在物業(yè)公司的種種制約，一旦業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾，小區經(jīng)理大多處于一種尷尬的位置，一方是服務(wù)工作的對象，另一方卻是自己的“衣食父母”，往往很難與業(yè)主真正溝通。
而以物業(yè)經(jīng)理的身份受聘于業(yè)主，“東家”和服務(wù)對象合二為一，通過(guò)組織協(xié)調業(yè)委會(huì )聘請的保安、保潔等人員，幫助業(yè)主實(shí)現對小區物業(yè)的管理，“這樣才能真正達到職業(yè)的理想”。他表示，和他一樣有著(zhù)類(lèi)似想法的物業(yè)經(jīng)理還有很多。
[專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)]
小區“自治”可能在中小樓盤(pán)最先突破
“‘自治’管理對于小型社區更加適合�！辈膛d發(fā)告訴記者，“迷你社區”規模小，而物業(yè)企業(yè)的成本較高，在資金上難以維持，很難確保服務(wù)質(zhì)量。同時(shí)，這種類(lèi)型的小區，物業(yè)類(lèi)型比較簡(jiǎn)單，業(yè)主本身需求不高，采取自管模式，反倒能夠降低成本，在管理方式上也比較靈活。他強調，小區采用哪種物業(yè)管理模式，都應從維護權益人的利益出發(fā)。
《中華人民共和國物權法》第八十一條的規定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。這實(shí)際上明確了三種物業(yè)管理模式，即業(yè)主自治管理、物業(yè)服務(wù)公司管理、專(zhuān)業(yè)公司管理(或職業(yè)經(jīng)理人管理)。
《物權法》讓業(yè)主“自治”沒(méi)有了法律障礙，但具體操作仍可能面臨不少問(wèn)題，比如上繳物業(yè)費的稅收問(wèn)題，由于業(yè)委會(huì )并非企業(yè)法人，沒(méi)有適用的財務(wù)制度，這些問(wèn)題都讓自治管理在實(shí)際操作中往往無(wú)章可循。同時(shí)，目前的業(yè)委會(huì )制度本身也有許多問(wèn)題，在監管上可能存在漏洞。
申城目前有數百個(gè)小型社區，具備一大批有能力獨自統領(lǐng)小區的物業(yè)“帥才”。一旦自主管理模式取得突破，將有可能成為眾多小區的表率。
全國律師協(xié)會(huì )民事業(yè)務(wù)委員會(huì )委員、上海建緯律師事務(wù)所律師宋安成指出，業(yè)委會(huì )對公有部位進(jìn)行自治管理得到法律上的明確，并有可能最先在一些中小樓盤(pán)實(shí)現突破。宋安成還認為，由于物業(yè)管理工作的復雜性，純粹的“自管”可能在大型社區難以推行。
他山之石
泰興西城步行街按面積分攤費用
泰興西城步行街共有138戶(hù)業(yè)主。自治管理后，小區衛生、下水道疏通、屋頂檢查、花草管理等物管事宜和業(yè)委會(huì )辦公開(kāi)支都來(lái)自于物業(yè)管理費，所耗費用按用房性質(zhì)不同，根據面積進(jìn)行分攤，根據這個(gè)收費標準，每月向業(yè)主收取費用。
北京品閣小區嘗試"公司制"自治
北京三自品格社區服務(wù)中心有限公司在海淀區工商局注冊成立，公司的股東是全體業(yè)主，股東代表由7名業(yè)委會(huì )委員擔任，業(yè)委會(huì )主任擔任總經(jīng)理。這種"公司制"業(yè)主自治管理成為小區管理模式的新探索。（周夏瑩）
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