據廣州市國土房管局網(wǎng)站公布信息，今年1～7月份，我市存量房成交量穩步上升，成交宗數為53571宗，同比增長(cháng)32%；成交面積為568.17萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)24.6%；成交金額為212.87億元，同比增長(cháng)44.6%。存量房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展表明了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨成熟，但存量房購買(mǎi)需求增長(cháng)較快，使存量房市場(chǎng)開(kāi)始向賣(mài)方市場(chǎng)傾斜。賣(mài)方毀約不賣(mài)、任意提價(jià)、刁難買(mǎi)方的現象層出不窮。面對這種現象，專(zhuān)家呼吁購房者做好準備，防范可能出現業(yè)主“撻定”毀約的風(fēng)險。
案情重放
賣(mài)方毀約不賣(mài) 買(mǎi)方起訴勝訴
今年8月，李先生委托某中介公司在東圃找房，最終看中了一套面積為58平方米、有電梯、家私家電的房屋。經(jīng)協(xié)商，李先生與業(yè)主、中介公司簽訂了三方房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定：成交價(jià)30萬(wàn)元，全部稅費由李先生承擔；賣(mài)方如違約不賣(mài)的，須支付買(mǎi)方購房款10%的違約金。合同簽訂后，李先生支付了5000元定金給業(yè)主。
可約定的交易登記日期已過(guò)，中介公司仍未通知李先生辦理交易手續。李先生經(jīng)多次追問(wèn)中介未果。后中介給李先生打來(lái)電話(huà)，說(shuō)業(yè)主嫌房子售價(jià)太低不賣(mài)了。李先生叫中介公司約業(yè)主面談，談話(huà)中業(yè)主漏出口風(fēng)：原來(lái)另有買(mǎi)家愿意以35萬(wàn)元購買(mǎi)業(yè)主的房屋，比李先生的價(jià)錢(qián)高了5萬(wàn)元。業(yè)主說(shuō)如果樓價(jià)加到35萬(wàn)元就把房子賣(mài)給李先生。李先生不同意，堅持要按原合同履行。
業(yè)主表示房?jì)r(jià)每天在飆升，希望自己的房子賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。李先生希望通過(guò)與業(yè)主協(xié)商解決問(wèn)題，沒(méi)料到一個(gè)星期后，業(yè)主將房屋另售他人并辦理交易登記手續。
李先生于是向法院起訴了業(yè)主，要求業(yè)主退回所交定金，并支付購房款10%的違約金。同時(shí)，中介公司亦向法院起訴業(yè)主，要求業(yè)主支付1萬(wàn)元中介費。最終，法院判決業(yè)主退回定金給買(mǎi)方，支付購房款10%的違約金給買(mǎi)方；另判決業(yè)主支付1萬(wàn)元中介費給中介公司。最后一算，業(yè)主違約賺取5萬(wàn)元，因違約支付給買(mǎi)方和中介公司合計4.5萬(wàn)元，通過(guò)違約行為業(yè)主最終只賺取了5000元，卻失去了應有的誠實(shí)信用的品德。
本案中，李先生、業(yè)主和中介公司簽訂的三方房屋買(mǎi)賣(mài)合同是李先生、中介公司維護自身權益，最終獲得補償的依據。因此，簽訂一份條款齊全，內容詳細，權責清晰的合同或協(xié)議能夠最大限度地保障房屋買(mǎi)賣(mài)各方當事人的權利。
支招：三招應對業(yè)主反價(jià)
面對前所未有的“反價(jià)”風(fēng)潮，買(mǎi)家似乎顯得無(wú)能為力，畢竟房子不是自己的，賣(mài)不賣(mài)還是業(yè)主說(shuō)了算。其實(shí)，并不是任何時(shí)候，買(mǎi)家面對反價(jià)行為都是束手無(wú)策的。在此，中原地產(chǎn)提醒廣大買(mǎi)家，目前反價(jià)行為主要分為三種，針對不同的情況，買(mǎi)家也可事先采取不同的對策進(jìn)行預防，并學(xué)會(huì )用法律手段維護自身權益。
第一種：在收取定金之前反價(jià)。由于沒(méi)有法律的限制，目前買(mǎi)家暫時(shí)沒(méi)辦法予以對付。但買(mǎi)家最多選擇其他物業(yè)，實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有損失。有些買(mǎi)家采取的應對措施可以參考，就是對看中的物業(yè)果斷出價(jià)，有機會(huì )減少業(yè)主反價(jià)的次數。
第二種：反價(jià)行為發(fā)生在買(mǎi)方支付定金之后。若業(yè)主在買(mǎi)家支付了定金后反價(jià)、甚至不賣(mài)，那么一般情況下，業(yè)主是需要付出相應代價(jià)的。業(yè)主除了要賠付買(mǎi)家雙倍的定金外，還須支付在正常情況下成交該套物業(yè)所應支付的全部中介費用。其實(shí)，定金不能太多，亦不可過(guò)少。如果定金太少，則使業(yè)主反價(jià)的成本過(guò)低，買(mǎi)家的權益得不到保障，定金也起不到其應有的約束作用。
第三種：反價(jià)行為發(fā)生在買(mǎi)賣(mài)雙方及中介公司簽訂三方協(xié)議之后。一旦這時(shí)業(yè)主反價(jià)違約，不僅要支付“第二種反價(jià)行為”中所有的款項，如合同中有約定的，還需賠償違約金，通常為合同中約定的總房?jì)r(jià)的5%~10%(具體根據合同的規定)。此外，還必須承擔被法院強制執行合同的風(fēng)險。
忠告：理性合法交易 避免日后糾紛
給買(mǎi)方的忠告：
一、買(mǎi)方須注重房屋買(mǎi)賣(mài)合同的簽署，要把可能發(fā)生的賣(mài)方違約風(fēng)險、法律責任，以及自身對房屋的特殊要求，如付款時(shí)間、方式，辦理交易登記時(shí)間，收樓條件、時(shí)間、房屋朝向、面積、裝修等在合同中明確約定下來(lái)，防范可能出現的風(fēng)險，保障自身權益。
二、買(mǎi)方在購房過(guò)程中一定要多問(wèn)：不懂的法律法規政策要問(wèn)有關(guān)政府或專(zhuān)業(yè)機構，不懂的辦事程序要問(wèn)中介機構或相關(guān)部門(mén)，不懂的合同條款要問(wèn)中介機構或法律人士。多想：購房意向是否確定，所選房屋是否符合自己的需要等。多商量：與家人、朋友或同事討論，集思廣益對作出購房決定有利無(wú)弊。
三、在交易過(guò)程中買(mǎi)方要從保護自身利益出發(fā)，做好證據材料的收集工作，如簽訂各種合同、文件，支付款項的收據，賣(mài)方?jīng)]有按時(shí)履約等書(shū)面證明材料一定要保存好。
給中介公司的忠告：
首先，中介公司是交易信息“提供者和咨詢(xún)者”。中介公司要客觀(guān)地把自己掌握的房屋、市場(chǎng)信息提供給買(mǎi)賣(mài)雙方作為參考。絕對不能為賺取更多的傭金或報酬而提供不實(shí)信息，為后來(lái)發(fā)生的糾紛埋下導火索。
其次，中介公司是“橋梁”。在交易過(guò)程中，中介公司要及時(shí)把買(mǎi)賣(mài)雙方的意見(jiàn)反饋給對方，切不能出現疏于職守，當事人不問(wèn)就不理，或先處理利益多的再處理利益少的等等。尤其是合同簽署后，如果出現賣(mài)方不履約、毀約，賣(mài)方房屋權屬出現問(wèn)題或因特殊情況合同沒(méi)辦法按時(shí)履行時(shí)，要第一時(shí)間通知對方當事人。
第三，中介公司是“中間人”，在提供中介服務(wù)時(shí)，應當公平公正地為買(mǎi)賣(mài)雙方提供服務(wù)，傳達信息，不能因一方當事人誘惑而做出損害另一方當事人的行為。
給賣(mài)方的忠告：
目前，由于房屋供不應求，造成賣(mài)方在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中居主導地位，小部分賣(mài)方因受房屋短期內漲價(jià)，毀約可能贏(yíng)得更大的經(jīng)濟利益的吸引，做出“撻訂”、“毀約”等不誠信行為。
專(zhuān)家建議，一方面希望賣(mài)方在作出不履行合同約定前要先衡量其中的得失，如上面所述案例，賣(mài)方實(shí)際只賺取了5000元的違約所得利潤，卻因此喪失做人應守的原則和道德，從社會(huì )道德和經(jīng)濟利益綜合考慮清楚是否值得違約。
另一方面，建議賣(mài)方在不履約時(shí)應主動(dòng)與買(mǎi)方、中介公司溝通，取得其諒解，通過(guò)協(xié)商解決糾紛。
提醒：通過(guò)合法途徑解決合同糾紛
根據《合同法》相關(guān)規定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同，當事人一方依照《合同法》有關(guān)規定主張解除合同的，應當通知對方。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士提醒，業(yè)主出售房屋時(shí)一定要慎重，一旦簽署了買(mǎi)賣(mài)合同，就要依約履行合同，不能輕易推翻合同，以免因貪圖小利而招致無(wú)謂的糾紛及損失。對于在合同簽訂后，出現在買(mǎi)賣(mài)雙方之間的違約行為，中介公司在主觀(guān)上并不愿意看到，但在目前樓市狀況下，又實(shí)在不可預見(jiàn)，且依據中介公司的能力和職責，是不可控制和不可避免的。
通過(guò)協(xié)商未能解決合同糾紛的，買(mǎi)家可以合同當事人的身份向人民法院或仲裁機構提出訴訟或仲裁的請求，要求合同違約方繼續履行合同或向違約方追討違約責任。（記者王荔玨 陳白帆）
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