今年以來(lái)，每平方米4萬(wàn)元以上的樓盤(pán)屢見(jiàn)不鮮，曾經(jīng)電影臺詞中的瘋話(huà)變成了現實(shí)———
"2000美金？那是成本！4000美金起。你還別嫌貴，還不打折。"這句經(jīng)典臺詞在當年《大腕》上映之后被喻為著(zhù)名的地產(chǎn)瘋話(huà)，聽(tīng)了之后讓人捧腹。短短幾年時(shí)間，當人們再聽(tīng)到這句話(huà)時(shí)，卻一點(diǎn)也笑不出來(lái)了。因為北京樓市不幸被瘋話(huà)言中，不僅變成了現實(shí)，甚至現實(shí)已經(jīng)大大超過(guò)了當年的瘋話(huà)。
今年以來(lái)，北京出現了一批售價(jià)在4萬(wàn)元每平方米以上的樓盤(pán)。據記者的粗略統計，此類(lèi)樓盤(pán)在十個(gè)以上。而且隨著(zhù)北京房?jì)r(jià)的整體快速上漲，這類(lèi)"瘋話(huà)樓盤(pán)"還有進(jìn)一步增加的趨勢。許多樓盤(pán)正在醞釀著(zhù)沖擊4萬(wàn)、5萬(wàn)甚至最高的價(jià)位。
●"瘋子"成樓市先知
之所以人們當年聽(tīng)了地產(chǎn)瘋話(huà)就好笑，因為那是從"瘋子"嘴里說(shuō)出來(lái)的話(huà)。思維正常的人是不會(huì )這么說(shuō)話(huà)的。但"瘋子"與先知往往就差一步。在今天來(lái)看，"瘋子"已經(jīng)成為先知。因為他說(shuō)的"瘋話(huà)"已經(jīng)成為現實(shí)了。
在《大腕》上映之時(shí)，北京售價(jià)在3000美元每平方米以上的樓盤(pán)屈指可數。但時(shí)至今日，售價(jià)在4萬(wàn)元人民幣每平方米以上的樓盤(pán)恐怕屈指已經(jīng)數不過(guò)來(lái)了。
據了解，位于東直門(mén)內的NAGA上院售價(jià)41000元每平方米，位于昆侖飯店西側的昆侖公寓售價(jià)53000元每平方米，位于國貿對面的銀泰中心·柏悅居43000元每平方米，柏悅府70000元每平方米，正在準備正式銷(xiāo)售的盤(pán)古大觀(guān)售價(jià)在53000元每平方米，PEJKINGHOUSE首府最高售價(jià)也到了40000元每平方米。諸如此類(lèi)的樓盤(pán)還有不少。
這類(lèi)售價(jià)在4萬(wàn)以上的樓盤(pán)，多數集中在東部CBD商圈。北部則主要集中在奧運村商圈。西部則主要集中在西山一帶。南部目前還沒(méi)有出現此類(lèi)"瘋話(huà)樓盤(pán)"。
●"瘋話(huà)樓盤(pán)"追求奢華不可復制
40000元每平方米的樓盤(pán)，用豪宅來(lái)容易一點(diǎn)也不夸張。但并不像地產(chǎn)瘋話(huà)里所說(shuō)的"只買(mǎi)最貴的，不買(mǎi)最好的"。這類(lèi)樓盤(pán)之所以賣(mài)這么貴，還是有一些一般樓盤(pán)不可比擬之處的。
首先必須位置極佳是它的先決條件。要么占據城市核心位置，如CBD、奧運村等；要么占據優(yōu)秀的自然環(huán)境資源，如香山等。綜觀(guān)這類(lèi)樓盤(pán)，位于CBD商圈以及其輻射區的所占比例最大。如PEIKINGHOUSE首府、麗舍、銀泰中心等位于CBD商圈。而盤(pán)古大關(guān)則緊鄰水立方和鳥(niǎo)巢。占據核心地段、核心資源，不可復制性是這類(lèi)樓盤(pán)能取得超市場(chǎng)價(jià)格的先決條件。
其次，此類(lèi)產(chǎn)品不僅單價(jià)高，而且面積普遍較大，總價(jià)一般在千萬(wàn)以上。三四千萬(wàn)一套的也不在少數。據盤(pán)古大關(guān)的銷(xiāo)售人員介紹，戶(hù)型面積全部是618平方米，一套總價(jià)就是三千多萬(wàn)。PEIKINGHOUSE首府的戶(hù)型也普遍在三四百平方米，一套的總價(jià)也要一兩千萬(wàn)�？梢哉f(shuō)，此類(lèi)產(chǎn)品的總價(jià)絕大多數都在千萬(wàn)以上。在追求大面積的同時(shí)，空間尺度的奢侈也是他們的訴求點(diǎn)之一。盤(pán)古大關(guān)面寬達16米，層高3.75米；首府官邸400平方米的大平層，直線(xiàn)面寬30米，轉角陽(yáng)臺達270度。
再次，這類(lèi)售價(jià)在40000元以上的樓盤(pán)，無(wú)論是建筑外立面的設計，還是室內設計，甚至園林設計都邀請國際級的大師來(lái)完成。CBD首府別墅的500平方米的大戶(hù)型的精裝宅間園林由國際著(zhù)名華人景觀(guān)設計師陳躍中先生親自操刀設計和督造。首府·官邸精裝樣板間，由亞洲頂級華人室內設計大師邱德光先生和意大利著(zhù)名室內設計師、曾執筆法拉利總裁別墅設計的法布里奧先生分別操刀。
絕大多數都帶有豪華裝修。廚衛設備和室內配飾以及家具，基本上可以包含目前世界上所有頂級品牌產(chǎn)品。幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)的櫥柜、按摩浴缸成了這類(lèi)產(chǎn)品的標配，甚至一個(gè)沐浴花灑就價(jià)值十萬(wàn)。另外，居住的私密性和安全性也是這類(lèi)產(chǎn)品必不可少的。一般此類(lèi)產(chǎn)品都是一樓一戶(hù)，最多兩戶(hù)，磁卡電梯直接入戶(hù)。而盤(pán)古大關(guān)更是做到了一戶(hù)兩梯。
●"瘋話(huà)樓盤(pán)"住的全是富豪
四五萬(wàn)對許多工薪族來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)一年的收入。但對于高檔住宅中的高檔產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，意味著(zhù)只是一平方米的價(jià)格。如此之高的價(jià)格，動(dòng)輒上千萬(wàn)的總價(jià)，這樣的房子賣(mài)得出去嗎？究竟是什么人在買(mǎi)這種豪宅？恐怕是許多人都想知道的。
不用多想，能買(mǎi)得起這類(lèi)豪宅的人士自然是這個(gè)時(shí)代的成功人士，身份肯定是以?xún)|為單位的。從盤(pán)古大關(guān)和首府銷(xiāo)售負責人處了解的情況是一致的："買(mǎi)我們房子的人都是億萬(wàn)富翁，而且一般都不止兩三個(gè)億。"在盤(pán)古大關(guān)的銷(xiāo)售現場(chǎng)記者看到，看房的人絡(luò )繹不絕。首府的銷(xiāo)售負責人介紹，近兩年中國的經(jīng)濟高速增長(cháng)，尤其是股市大火，幾乎每天都在創(chuàng )造著(zhù)億萬(wàn)富翁。在首府的客戶(hù)中有20%到30%是股市投資者。從開(kāi)發(fā)商處了解到的情況看，目前這類(lèi)產(chǎn)品并不愁賣(mài)。
有業(yè)內人士認為，此類(lèi)產(chǎn)品的買(mǎi)家對產(chǎn)品的需求只占50%，另外50%則需要產(chǎn)品來(lái)滿(mǎn)足他們的身份的標志和欲望。這種心理的訴求是必不可少的。
盤(pán)古大關(guān)的銷(xiāo)售負責人告訴記者，成功人士擁有頂級公寓，一為收藏；二為投資；三為社交；四為居住。依重要程度，自上而上，呈梯次排列。尤其是對擁有不可復制的私人會(huì )所的需要，
已經(jīng)是成功人士身份的象征。這樣等級的私人會(huì )所，中國的精英人物需要，國際上的財富精英也需要。
●各方評說(shuō)"瘋話(huà)樓盤(pán)"
對于北京這么大的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，十幾個(gè)售價(jià)在4萬(wàn)以上的樓盤(pán)，一兩千套豪宅中的豪宅，雖然在總量上只占很小的比例，但卻意味著(zhù)至少要有一兩千個(gè)億萬(wàn)富翁在北京落戶(hù)，對市場(chǎng)的影響不容小覷。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心王宏新博士認為，這屬于正常的市場(chǎng)情況，是特定消費群體和特殊產(chǎn)品的結合。中國經(jīng)濟經(jīng)過(guò)十幾年高速發(fā)展，必然會(huì )出現一批收入很高的階層。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)重點(diǎn)要解決的是中低收入的居住問(wèn)題，而不是限制高收入階層的消費問(wèn)題。雖然這類(lèi)樓盤(pán)會(huì )對周邊樓盤(pán)產(chǎn)生一定的價(jià)格輻射作用，對周邊市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響，但也會(huì )在市場(chǎng)正常的價(jià)格浮動(dòng)范圍內，不會(huì )對市場(chǎng)產(chǎn)生負面影響。
但北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒卻并不看好此類(lèi)產(chǎn)品的市場(chǎng)前景。認為，炒作成分遠遠大于產(chǎn)品的本質(zhì)，而且成交情況不好。"不排除這類(lèi)產(chǎn)品中有個(gè)別地段和產(chǎn)品不可復制的樓盤(pán)賣(mài)得很好，但大多數卻醞釀著(zhù)很大的風(fēng)險。開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)預期過(guò)高，會(huì )造成有價(jià)無(wú)市。"(周宏 徐曼)
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