新公布的“目錄”被業(yè)界形容為是針對外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的新限令�！靶孪尥饬睢痹僖淮巫屚赓Y進(jìn)入中國房地產(chǎn)領(lǐng)域變得風(fēng)聲鶴唳。不少業(yè)內人士認為，缺乏外資的炒作，國內房?jì)r(jià)將出現下降趨勢。但不少外資地產(chǎn)公司對此卻坦然表示，“新限外令”只對高端物業(yè)產(chǎn)生影響，對普通住宅不會(huì )產(chǎn)生任何影響。
新聞背景
繼去年7月建設部等六部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準入和管理的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“限外令”)，以及今年5月商務(wù)部、國家外匯管理局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強、規范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監管的通知》之后，近日，國家發(fā)改委和商務(wù)部又公布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“目錄”)，與2002年和2004年版的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》相比，2007版在房地產(chǎn)領(lǐng)域開(kāi)始對外資收緊。
將于今年12月1日起施行的“新限外令”明確表示，我國將繼續限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，外商投資土地成片開(kāi)發(fā)則必須與內資企業(yè)合資、合作，并新增對外商投資房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制。此外，還將“普通住宅用地開(kāi)發(fā)建設”從現行《目錄》(2004年修訂)的鼓勵投資類(lèi)別中刪除，將不再鼓勵外資進(jìn)入普通住宅的開(kāi)發(fā)建設。
外資投資高檔物業(yè)下降一半 外地人成投資主力
“2004年、2005年我們70%-80%的客戶(hù)是外籍人士，而今年外籍人士只占我們客戶(hù)總量的39%，”臺灣信義房屋負責人唐顆向記者表示。該公司于1993年進(jìn)入中國內地市場(chǎng)，目前在北京朝陽(yáng)區內設有13家門(mén)店，主要從事高檔物業(yè)的代理。
唐顆表示，由于去年六部委出臺的“限外令”直接限制了外籍人士在中國內地購買(mǎi)物業(yè)項目，“限外令”規定境外人士只有在境內工作、學(xué)習時(shí)間超過(guò)1年，才可以購買(mǎi)符合實(shí)際需要的自用、自住商品房，但不得購買(mǎi)非自用、非自住商品房。因此，該公司的客戶(hù)人群從去年開(kāi)始逐步地轉變?yōu)樵诰┩顿Y的外地人，其中以山西人為主。
其實(shí)，山西人到北京來(lái)買(mǎi)房子從2005年就已經(jīng)成了規模，許多北京開(kāi)發(fā)商在山西舉行了開(kāi)盤(pán)儀式，如現代城、熙源居、格調等取得了輝煌的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。戴德梁行商鋪部助理董事張家鵬說(shuō)，商鋪、寫(xiě)字樓、高檔住宅成了山西人在京城投資的首選。他們到北京來(lái)買(mǎi)房某方面說(shuō)是出于“安全”的考慮，畢竟依靠煤炭這種暴利行業(yè)不是長(cháng)久之計。
北京山西企業(yè)商會(huì )副會(huì )長(cháng)王向東介紹說(shuō)，山西人在京購買(mǎi)房產(chǎn)的目的比較復雜，有的是投資兼自住，有的是公司集體投資，有的是為了孩子上學(xué)，有的是為了休閑度假，還有的是為了退休后能來(lái)北京過(guò)過(guò)好日子。無(wú)論購買(mǎi)目的有何不同，但無(wú)疑外地購買(mǎi)者成為了北京高檔樓盤(pán)的主要消費力，金泰城·麗灣總經(jīng)理馬強表示，目前該項目的外地業(yè)主已經(jīng)達到了40%，而這一情況在投資活躍的區域比例更高。
唐顆認為，“新限外令”雖然禁止了外商投資高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設和經(jīng)營(yíng)，但是對于北京這樣的城市來(lái)說(shuō)，影響并不大，目前國內的購買(mǎi)力已經(jīng)非常強勁。
大單交易可能匿跡 商業(yè)地產(chǎn)將遭受重創(chuàng )
日本私募基金Re-plus斥資26億元人民幣購買(mǎi)華貿中心兩棟寫(xiě)字樓、高盛則從新加坡政府投資公司手中購買(mǎi)了位于大北窯的京匯大廈、美國花旗集團斥資7.8億元購買(mǎi)了西環(huán)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓等上億元的交易頻繁發(fā)生，而此前這樣的大手筆今后將被禁止，根據“新限外令”規定，今后將限制外商投資于高檔賓館、別墅、寫(xiě)字樓和國際會(huì )展中心的建設、經(jīng)營(yíng)，這就意味著(zhù)外資大規模收購物業(yè)項目再出售的方式將受到限制。
通過(guò)整棟購買(mǎi)，然后再出售，通過(guò)這樣短期“倒手”，外資可謂賺得盆滿(mǎn)缽滿(mǎn)，根據有關(guān)數據顯示，不到兩年時(shí)間，麥格理轉手上海新茂大廈的交易，賬面凈賺超過(guò)1.5億美元(折合人民幣約12億元)，賬面回報150%；花旗集團2005年以5000萬(wàn)美元收購了上海永新廣場(chǎng)，一進(jìn)一出，獲利2775萬(wàn)美元，增值率超過(guò)55%；2005年，高盛以1.076億美元從新加坡凱德置地手中購得位于上海福州路上的高騰大廈，賣(mài)出后，獲取了39%的升值回報�？梢�(jiàn)，通過(guò)整體的購買(mǎi)外資可謂獲利匪淺，同時(shí)由于外資的投入也為國內的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了繁榮景象。目前中國國內的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般均采取出售的方式，而外資正是這些物業(yè)的主要購買(mǎi)力。
張家鵬表示，今年以來(lái)房地產(chǎn)投資增長(cháng)迅速，根據國家統計局消息，前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資16814億元，增長(cháng)30.3%，其中外資增長(cháng)15.5%，勢頭很猛。同時(shí)，目前來(lái)自歐美等地的金融資本主要包括兩種形式，私募投資和上市公司的資金，這些金融資本并沒(méi)有在中國設立實(shí)體公司，只是通過(guò)在國內投資、合作開(kāi)發(fā)、并購房地產(chǎn)項目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可以說(shuō)是一種“快投資、快收益”的投資形式。因此國家必然要對此做出限制�！澳壳爸挥姓叱鰜�(lái)，還沒(méi)有具體執行細則，預計今后大宗的交易要通過(guò)特別審批�！睆埣淫i表示。
二手房市場(chǎng)整合速度放慢 上市之路更加迷茫
“對二手房市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生很大的影響，但是將對經(jīng)紀公司的整合速度產(chǎn)生較大影響，像21世紀不動(dòng)產(chǎn)、易居中國等有海外資金背景的企業(yè)在擴張過(guò)程中必將受到限制�！薄拔覑�(ài)我家”副總裁胡景暉向記者表示。
據了解，目前中國境內規模最大的具有外資背景的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司主要是中原地產(chǎn)、信義地產(chǎn)、21世紀不動(dòng)產(chǎn)等，其中中原地產(chǎn)是港資背景，信義地產(chǎn)是臺資背景，21世紀不動(dòng)產(chǎn)則繼2006年獲得高盛2000萬(wàn)美元風(fēng)險投資后，今年10月22日再次獲得美國艾威基金5200萬(wàn)美元投資�！爸写蠛慊备笨偢秶勒J為，對于此類(lèi)公司，在“新限外令”的影響下今后可能會(huì )受到更強的監管。
其實(shí)，不僅海外資本一直在向內地二手房領(lǐng)域滲透，內地的一些房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也在積極地尋找外資合作。不久前，“我愛(ài)我家”就接洽了美國最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，雖然一直對外宣稱(chēng)只是簡(jiǎn)單的參觀(guān)考察，但是業(yè)內一直在揣測該公司正在謀劃海外上市。
付嚴認為，新的規定剛剛出臺，對這一條的具體解釋還不詳細，比如政策是否會(huì )出現漏洞等等會(huì )影響政策的具體實(shí)施。相信不久以后會(huì )有新的具體配套政策或者方案出臺，屆時(shí)可能會(huì )對業(yè)內有一定的影響。外資的進(jìn)入是有利于引進(jìn)新的管理模式與觀(guān)念的，限制外資將有可能降低中介行業(yè)的競爭,影響行業(yè)提高流通、降低成本的功能發(fā)揮。因此，想要在打擊國際游資投機行為、保護消費者的同時(shí)又能不打擊行業(yè)發(fā)展，具體實(shí)施政策的制定可能會(huì )是一個(gè)比較困難的過(guò)程。
同時(shí)，北京經(jīng)紀人協(xié)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)孫海峽向記者表示，“新限外令”對北京二手房市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生較大影響，而目前北京市場(chǎng)中具有外資背景的地產(chǎn)經(jīng)紀公司占有的市場(chǎng)份額也不是很高。同時(shí)她還表示，“新限外令”只是限制海外資金進(jìn)入而非禁止，所以并不影響一些企業(yè)的融資。
商報鏈接
外資投資內地項目
-1月份
摩根士丹利曾以5.3億元收購上海徐匯區的高檔住宅項目永新城。
-1月19日
香港聯(lián)交所上市公司九龍建業(yè)發(fā)布公告，擬融資約52.9億港元，全部用于投資內地地產(chǎn)項目或物業(yè)。
-1月31日
香港上市公司恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗公開(kāi)表示，2007年計劃斥資100億港元，在內地增加約80萬(wàn)平方米的土地儲備。
-1月30日
美國私募基金華平集團出資3000萬(wàn)美元，收購上海中凱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司25%的股權，以進(jìn)入內地樓市。
-2月9日
美林國際等海外基金認購地產(chǎn)公司上海置業(yè)本金總額為12.396億元的債券，從而間接介入其在沈陽(yáng)及無(wú)錫的新城項目。
-2月17日
荷蘭金融機構ING集團旗下的中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基金(ING基金)收購深圳地產(chǎn)企業(yè)金地集團一下屬公司49%的股權。
-2月上旬
李嘉誠旗下的長(cháng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔聯(lián)手，以22億港元購得上海普陀區一塊土地，面積約17.73萬(wàn)平方米，投資達36億港元。
(賴(lài)大臣）
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