市民故事1：
放棄購房轉投股市
廣州樓市雖然近期促銷(xiāo)力度有所加大，但一直想買(mǎi)房的陶小姐看了一圈下來(lái)頗為失望，“看得上的還是買(mǎi)不起，買(mǎi)得起的看不上”。陶小姐告訴記者，雖然樓盤(pán)宣傳最近都突出打折等信息，包括手機短信促銷(xiāo)每天也收到很多，但是，去到現場(chǎng)一看發(fā)現真打折的都多少有“缺陷”，以前看中的還是沒(méi)有怎么打折。陶小姐表示，她看樓已經(jīng)看了快一年，因為工作才四五年，小兩口財力有限，以前可以接受七八千元/平方米的房，后來(lái)房?jì)r(jià)漲到萬(wàn)元以上/平方米時(shí)，就將心理價(jià)位提高到一萬(wàn)元/平方米并縮小購房面積，但“心理價(jià)位的調整趕不上房?jì)r(jià)上漲速度”，于是，“前幾個(gè)月已經(jīng)基本放棄購房打算，將錢(qián)用來(lái)炒股了，炒股不但可以?huà)挈c(diǎn)錢(qián)為將來(lái)買(mǎi)房作準備，而且現在租房比較劃算，租金基本沒(méi)漲，房?jì)r(jià)卻漲得厲害”。
陶小姐表示，她會(huì )繼續觀(guān)望，因為“現在房?jì)r(jià)水分真的不小，我看的天河北某樓盤(pán)，今年五一還是八九千元/平方米，現在就要一萬(wàn)五千元/平方米了，最近所謂的打折，也只是折到13000元/平方米，還是比以前高啊”，“我覺(jué)得現在的樓盤(pán)促銷(xiāo)就像一些百貨商店天天搞促銷(xiāo)一樣，將價(jià)格提高了再折，有點(diǎn)不地道”。
市民故事2：
高位賣(mài)房租房生活
在廣州工作了七八年的王先生小兩口面對高企的樓價(jià)更是別出心裁。眼看今年五月以后房?jì)r(jià)波動(dòng)，八九月份王先生小兩口一舉將其位于海珠區濱江東路附近的一套100多平方米的住房賣(mài)了，“純賺百萬(wàn)元左右”。然后，同在一家單位的小兩口搬到單位附近的某房改房中居住，每月租金才一千多元。王先生告訴記者，雖然周邊很多同事不理解，“為什么放著(zhù)好房子不住，偏要苦了自己租舊房住”，“但我不這么認為，有機會(huì )就要把握住，我賺的這些錢(qián)可以用來(lái)投資，樓價(jià)也不可能一路漲，到時(shí)我已經(jīng)掙了一筆錢(qián)，可以在更合適自己居住的區域買(mǎi)一套房啊，總之，賣(mài)了房就把死錢(qián)變活錢(qián)了，何況人民幣還在升值”。
市民故事3：
房子縮水近300萬(wàn)
深圳某小型禮儀公司負責人林先生是深圳典型的“炒房”一族。他從4年前來(lái)深圳，只要手頭有錢(qián)就會(huì )買(mǎi)房，至今他擁有的房產(chǎn)已有20多套。在今年波動(dòng)的深圳樓市中，林先生切實(shí)感受了一回資產(chǎn)膨脹與縮水的“陣痛”。他記得當年最早投資羅湖和福田的房產(chǎn)時(shí)，價(jià)格才5000~6000元/平方米，他陸續買(mǎi)入了特區內多套中小戶(hù)型。今年上半年，深圳特區內售房均價(jià)一度突破2萬(wàn)元/平方米，他迅速出手了5套房子，賺了近三倍，當時(shí)其名下的房子總價(jià)值在1500萬(wàn)元左右�？墒�，如果現在全部出手的話(huà)，也就1200多萬(wàn)元，而且還要在有人接手的情況下，4個(gè)月其資產(chǎn)縮水了近300萬(wàn)。
走勢預測
樓價(jià)仍漲但漲幅放緩成交萎縮
珠三角樓價(jià)是否迎來(lái)了拐點(diǎn)呢？對此，專(zhuān)家學(xué)者普遍指出，目前言之“拐點(diǎn)”為時(shí)尚早，樓價(jià)目前尚處于上升通道中，但樓價(jià)過(guò)快上漲的趨勢已得到抑制，同時(shí)，樓盤(pán)打折促銷(xiāo)“變”多存在宏調、年底趕任務(wù)促銷(xiāo)等多種原因，未來(lái)走勢尚需看宏觀(guān)調控政策出臺和落實(shí)情況。
目前，廣州市民經(jīng)常面對的樓市數據主要有陽(yáng)光家緣網(wǎng)上實(shí)時(shí)簽約數據、市國土房管局每月10區房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告和國家發(fā)改委、統計局公布的全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數。雖然這幾項數據所公布的具體樓價(jià)各不相同，但都反映出類(lèi)似的趨勢，即漲幅放緩。同時(shí)，陽(yáng)光家緣和國土房管局報告顯示成交在萎縮。
學(xué)者：
樓價(jià)過(guò)快上漲形勢有所好轉
廣州社科院經(jīng)濟學(xué)研究員談錦釗認為，由于宏觀(guān)調控措施的持續出臺和落實(shí)，房地產(chǎn)過(guò)熱勢頭已受到壓抑，尤其是政府打擊囤地、囤房的力度在加大，供應土地的力度也在加大，同時(shí)，還供應限價(jià)房等，因此，樓價(jià)過(guò)快上漲的形勢有所好轉，“這對購房者而言是一個(gè)好兆頭”。同時(shí)，談錦釗指出，廣州樓價(jià)并未出現大幅下滑的跡象，并不認同“拐點(diǎn)”之說(shuō)，目前的變相降價(jià)、打折促銷(xiāo)是開(kāi)發(fā)商面臨嚴峻調控局面下的一種“讓利”，“只是削去其利潤峰值上的一點(diǎn)泡沫”，預計宏調力度若繼續加大，樓價(jià)下降10%~30%都是一個(gè)可以預期的合理區間。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，目前廣州、深圳等地這種成交量下跌的情形會(huì )持續幾個(gè)月，主要是因為購房者的觀(guān)望情緒濃厚以及因銀行已用完全年貸款額度致使買(mǎi)家無(wú)款可貸。如果年底前只是再加一次息，而無(wú)諸如第三套物業(yè)不允許貸款等有力度的調控措施，那么，市場(chǎng)價(jià)格不會(huì )有明顯改變；反之，樓價(jià)就會(huì )加速下跌，樓市就可能出現“拐點(diǎn)”。但黃韜認為，即使出現拐點(diǎn)也只會(huì )是小拐點(diǎn)。
此外，黃韜認為，珠江新城的減價(jià)空間相對較大，首先因為其一開(kāi)始就與一般的市場(chǎng)價(jià)拉開(kāi)了距離；其次目前該地段在售樓盤(pán)80%都是早期批下的用地，成本低，有減價(jià)空間，而新的項目成本已經(jīng)很高，降價(jià)空間有限。
業(yè)內專(zhuān)家：
今后走勢關(guān)鍵看政府調控
房地產(chǎn)專(zhuān)家、廣州同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，目前說(shuō)是樓市拐點(diǎn)為時(shí)過(guò)早，今后的走勢關(guān)鍵看政府調控態(tài)度，“是繼續允許房產(chǎn)具有投資屬性，還是只限于普通商品屬性”，趙卓文說(shuō)道，“目前政策不明朗，如果政府調控力度不再加大，那么，樓價(jià)難以下跌，尤其廣州老八區樓盤(pán)供應量遠不能滿(mǎn)足市民需求，價(jià)格依然會(huì )堅挺”。
中介人士：
二手中介生存受影響
一些地產(chǎn)業(yè)內人士認為，一手價(jià)格可能會(huì )有較大的變動(dòng)，特別是之前被發(fā)展商“吹脹”了價(jià)格的樓盤(pán)，首當其沖的當然是珠江新城，目前個(gè)別發(fā)展商已經(jīng)用各種不動(dòng)聲色手段暗中調低價(jià)格，或者以較低價(jià)格推出較差的一部分“貨”。二手相對較為穩定，因為二手市場(chǎng)價(jià)格更為貼近市民需求。
整個(gè)市場(chǎng)估計在接下來(lái)的3個(gè)月會(huì )出現較為低迷的狀態(tài)，但應該不會(huì )出現所謂的“拐點(diǎn)”，特別是前年、去年在宏調措施來(lái)臨時(shí)都經(jīng)受過(guò)3個(gè)月左右的較低迷狀態(tài)，預計這段時(shí)期也會(huì )持續在3個(gè)月左右。
而對二手中介而言，一間全國連鎖的大型中介業(yè)內人士認為，中介行業(yè)的確受到一定的影響，但會(huì )“熬”過(guò)去，一些已經(jīng)經(jīng)營(yíng)不行的小中介可能會(huì )在這場(chǎng)冷淡期死掉，但大中介不會(huì )受太大影響，最多地鋪擴張速度放緩，并減少在市中心區等高樓價(jià)區的地鋪。
深圳：
暫不會(huì )有根本性逆轉
深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智則分析，目前下行的深圳樓市房?jì)r(jià)何時(shí)跌到“谷底”誰(shuí)也說(shuō)不清，未來(lái)深圳樓市的漲跌要看成交量。當深圳商品房月成交量從此前最高峰的1.2萬(wàn)套至1.3萬(wàn)套，降到此前每月6000套~7000套的平均水平，深圳樓市有可能就找到了“平衡點(diǎn)”。
同時(shí)，在金融、稅收、行政多方力量的集中釋放下，由投資者支撐起來(lái)的深圳樓市和樓價(jià)在未來(lái)兩年將面臨連續調整，調整幅度相對高峰時(shí)期的樓價(jià)有機會(huì )下降三成。受此影響，深圳投資客“異地搜樓”的情況將有所減少。
佛山：
目前樓市進(jìn)入休整期
佛山資深地產(chǎn)人駱儀克認為，經(jīng)過(guò)今年近半年的快速增長(cháng)，目前佛山樓市進(jìn)入一個(gè)休整期，前幾個(gè)月動(dòng)輒上漲千元，確實(shí)是有些過(guò)快，現在出現一些回落屬于正常，這樣有利于擠去泡沫，還原產(chǎn)品的真實(shí)價(jià)值。
東莞：
樓價(jià)將緩慢下行
東莞中原市場(chǎng)研究部經(jīng)理車(chē)德銳認為，從目前東莞市場(chǎng)各新盤(pán)的情況看，因為樓市觀(guān)望期的延長(cháng)，很多新盤(pán)都選擇延期發(fā)售，一些必須在近期入市的樓盤(pán)，主要采取的方式是調低預期房?jì)r(jià)水平，高位盤(pán)會(huì )以比預期低1000~2000元/平方米的價(jià)格入市。
從價(jià)格規律看，目前東莞房?jì)r(jià)已經(jīng)處于一個(gè)高位，房?jì)r(jià)難免沖高回落，開(kāi)始進(jìn)入重新調整期。東莞樓價(jià)緩慢下調的可能性很大。
專(zhuān)家支招
樓市投資風(fēng)險進(jìn)一步加大
深圳中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理李耀智表示，今年年底前，隨著(zhù)交易量持續走低以及新增供應的陸續上市，開(kāi)發(fā)商的資金鏈趨于緊張，為回籠資金，賣(mài)方會(huì )在售價(jià)上作出適當讓步以刺激成交，現在是深圳自用型購房者的入市時(shí)機。同時(shí)提醒購房者，不要急于入市，要注意考慮自己的經(jīng)濟實(shí)力，多花些時(shí)間挑選房子，選擇品牌實(shí)力開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)，不要盲目購樓�！皳Q房一族”則可多關(guān)注二手樓市場(chǎng)，以加快換房速度。
“買(mǎi)房像買(mǎi)白菜”已成過(guò)去
而投資類(lèi)的消費者，就要多考慮投資風(fēng)險了�！百I(mǎi)房像買(mǎi)白菜似的年代已經(jīng)過(guò)去”。像佛山是典型的藏富于民的城市，此前佛山樓價(jià)低于廣東省平均水平。隨著(zhù)樓價(jià)迅速上升，連購數十套住宅不再輕松。
目前隨著(zhù)新政推出，貸款首付款比例和利率水平隨套數增加而大幅度提高，借款人償還住房貸款的月支出應注意控制在不高于其月收入的50%。
另外，“物業(yè)稅”等其他的后續政策很可能將繼續出臺，房地產(chǎn)投資門(mén)檻將不斷提高，投資風(fēng)險進(jìn)一步加大，投資類(lèi)消費者一定要多考慮風(fēng)險，謹慎入市。
“異地置業(yè)”量力而行
房地產(chǎn)研究資深專(zhuān)家、深圳房地產(chǎn)研究中心主任王鋒博士指出，“異地置業(yè)”是珠三角經(jīng)濟融合的結果。但是，異地置業(yè)應注意城市間微觀(guān)的不同，做好個(gè)人理性選擇，不要盲目消費。如有小孩的家庭，異地置業(yè)有可能帶來(lái)小孩上學(xué)難的問(wèn)題，異地之間學(xué)籍不承認的問(wèn)題。不同城市醫療、社保政策的不同，對不同人群在方便性方面會(huì )有差別。另外異地工作和生活，生活成本也須考慮。這些細微問(wèn)題，因人而異，建議個(gè)人根據自身的不同需求理性置業(yè)。
銀行
房貸
10月個(gè)人貸款增量猛降一半
已經(jīng)打電話(huà)到第四家銀行去問(wèn)了，陳冬周得到的答案還是一樣：因為之前其妻子借款買(mǎi)過(guò)一套房，因此夫妻任一方再貸款買(mǎi)房，都只能按第二套房貸標準提高首付，利率也要上浮10%。這意味著(zhù)，陳冬周一家人小房換大房的夢(mèng)想落空了。
銀行原則是“能緊不松”
許多打算購房者最近都在經(jīng)歷著(zhù)與陳冬周類(lèi)似的遭遇。昨天記者扮成第二套房購買(mǎi)者，到某國有大銀行東華東路網(wǎng)點(diǎn)向工作人員咨詢(xún)。銀行房貸部門(mén)人士透露，近期經(jīng)常有市民來(lái)咨詢(xún)同樣的問(wèn)題�！拔覀円膊皇遣辉敢獍吹谝惶追繕藴式o你放貸款�？墒�，上級銀行就是這么規定的，我們只是依照通知辦事�！�
在過(guò)去，碰上貸款購買(mǎi)第二套住房的借款人若是拿來(lái)自住的，銀行巴不得給他們優(yōu)惠利率、降低首付成數。道理很簡(jiǎn)單，有錢(qián)小房換大房的自住買(mǎi)家，而且，通常是出于家庭成員改善居住環(huán)境需要而換房，對銀行來(lái)說(shuō)，這部分借款人既有還款保證，又有良好的還款意愿，正是銀行千方百計要搶奪的客戶(hù)，銀行當然歡迎。
可事到如今，銀行不得不對他們眼中的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”抬高貸款門(mén)檻，甚至不惜為此而將這部分客戶(hù)親手推入競爭對手的懷抱。一位不愿意透露姓名的廣州個(gè)人房貸資深人士表示，“能緊不松”幾乎是目前所有銀行個(gè)人房貸部門(mén)發(fā)放貸款的原則�！斑@是因為，現時(shí)銀行每放出一筆按揭貸款，牽涉的不僅是個(gè)人房貸本身風(fēng)險問(wèn)題，還與一家銀行貸款總體發(fā)放規模有關(guān)�！�
房貸新政抑制買(mǎi)家需求
被訪(fǎng)銀行人士普遍認為，雖然還無(wú)法判斷現在是否拐點(diǎn)，但銀行數據確實(shí)顯示個(gè)人貸款下降。在銀行普遍收緊個(gè)人住房貸款的10月，全國金融機構當月個(gè)人貸款增量，已比前9個(gè)月的月均增量猛降一半。應該說(shuō)，房貸新政策的實(shí)施，對于抑制樓市買(mǎi)家其中包括部分自住買(mǎi)家的需求，立竿見(jiàn)影。一家總部位于深圳的房貸部廣州區負責人表示，如今銀行最擔心的反而不是不良貸款的上升，因為銀行按揭貸款不良率一直低于1%的水平�！拔覀冏顡牡氖切枨蠓磸�，引起房?jì)r(jià)新一輪上漲�！�
房?jì)r(jià)迅速上漲對于銀行并非好事。一方面，房?jì)r(jià)上漲太快，同一面積單位的貸款額也水漲船高，銀行必然面臨貸款再次收緊的政策風(fēng)險；另一方面，房?jì)r(jià)上漲越快，房?jì)r(jià)下跌的可能性也越高，萬(wàn)一出現斷供收樓，銀行處理不良資產(chǎn)是按當時(shí)市價(jià)來(lái)計，必然面臨貶值損失風(fēng)險。(劉暢、秦仲陽(yáng)、歐陽(yáng)媚峰、張玉云、汪紹文、李婧、林琳、孔華)
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