隨著(zhù)生活水平的提高，越來(lái)越多的人在拼搏奮斗之余更加關(guān)注自己的生活質(zhì)量及身體健康。城市問(wèn)題的逐漸暴露，城市房?jì)r(jià)節節升高，加上交通工具的普及，越來(lái)越多的城里人開(kāi)始把購房目光投向周邊農村。近期，記者接到了多處農村售房者出售農家院的短信，方式也不斷翻新，使人眼花繚亂。其實(shí)在農村投資買(mǎi)房首要問(wèn)題是不受法律保護。因此，有意于農村生活的消費者應謹慎考慮。
記者分別采訪(fǎng)了順義、通州、懷柔一些出售農家院的商家，他們多數是由公司向鄉政府承包土地，轉而開(kāi)發(fā)出售的。記者采訪(fǎng)中發(fā)現，商家打出的廣告絕大多數為出售農家院，而仔細詢(xún)問(wèn)購買(mǎi)細節時(shí)，購買(mǎi)實(shí)為長(cháng)期租賃，期限10年到70年不等。每個(gè)公司都有100到200個(gè)獨立庭院，銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)已形成了一定規模。同時(shí)，這些農家院都形成了小區，擁有統一的物業(yè)，更好地方便居住者。
●農村跟風(fēng)城市，房?jì)r(jià)大幅提高
懷柔的一處農家院小區，開(kāi)盤(pán)售價(jià)按照建筑面積計算3000/平方米———3500/平方米，建筑面積100平方米到300平方米不等，與投資方簽訂50年使用權的合同，可以拿到鄉政府的產(chǎn)權，也就是小產(chǎn)權房。此處農家院的水電與普通住房相同，由市政統一供給，而取暖采用燒天然氣的壁掛爐。同時(shí)，這個(gè)農家院附近餐飲、購物等基礎設施建設基本完成，較為方便。這樣算來(lái)，整個(gè)院子也需要至少30萬(wàn)元的投入。跟著(zhù)城市房?jì)r(jià)猛漲的東風(fēng)，農村房?jì)r(jià)也大幅提高。
十年前，一個(gè)一畝左右農家院只需要五萬(wàn)元左右，而今漲到30萬(wàn)左右。這一方面受到了房?jì)r(jià)普遍增高的影響，另一方面，交通越來(lái)越便利，基礎設施建設日趨完善，都是提高農村房?jì)r(jià)的重要原因。加之，十年前選擇到城市近郊農村買(mǎi)農家院的多為明星、大款作休閑、度假用，而今更多老百姓選擇農家院作為第一住房，需求的增加使農家院火了一把。
●商家不斷出新，買(mǎi)家眼花繚亂
面對良好的商機，商家用盡了心思吸引消費者。除了承諾良好的物業(yè)服務(wù)，方便的基礎設施之外，通州一處靠近高爾夫球場(chǎng)的農家院，面積1畝的農家院每年租金1萬(wàn)元，十年起租。與此同時(shí)，購房者即成為高爾夫球會(huì )員，一次性租滿(mǎn)30年，可享受全國部分旅游城市別墅的定期免費居住。開(kāi)出這樣的優(yōu)惠條件，想必許多消費者都會(huì )動(dòng)心。
由于我國《土地管理法》第六十三條規定：農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權，農民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不受法律保護，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續。因此，購買(mǎi)到的房屋實(shí)則為小產(chǎn)權房，即城里人在鄉下買(mǎi)房時(shí)，拿到的村里或是鄉里的產(chǎn)權。小產(chǎn)權房實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權，沒(méi)有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，房管部門(mén)也不會(huì )給購房合同備案。顯然，在現行政策下，“小產(chǎn)權房”無(wú)疑屬非法之列。
這樣一來(lái)，商家只有更優(yōu)惠、誘惑的條件才能吸引更多的消費者。順義和懷柔的一些農家院還以種植多年的果樹(shù)、蔬菜大棚等，作為購買(mǎi)農家院的贈品。同時(shí)，有些商家也利用蔬菜大棚鉆政策的空子。
●蓋房子也有新花樣
順義的農家院廣告中寫(xiě)明附贈蔬菜大棚，整個(gè)院子有560平方米左右，房屋建筑面積達260平方米，19.8萬(wàn)元擁有25年的使用權。但是，房屋建造卻緊貼大棚，幾乎進(jìn)到大棚內部。負責人沒(méi)有明確說(shuō)明這樣做的原因，只說(shuō)土地開(kāi)發(fā)是以荒地改造的名義進(jìn)行的。其實(shí)這些房屋并非建造在宅基地上，實(shí)為非法建筑，只能依附于大棚。
●謹慎思考冷靜購買(mǎi)
許多農家院的建設用地都并非宅基地。如上文提到懷柔農家院，即為旅游建筑用地。負責人解釋說(shuō)，是旅游活動(dòng)中需要一定的建筑，因此建起了房屋。同時(shí)，絕大部分的農家院都拿不到國家產(chǎn)權，這些房屋即使可以拿到產(chǎn)權也都是小產(chǎn)權房。實(shí)質(zhì)上，這樣的房屋做居住用是不合法的。一旦遇到拆遷、征地，損失都要自己承擔。
面對越來(lái)越多的優(yōu)惠、誘惑，消費者在購買(mǎi)、租賃時(shí)更要擁有清晰的頭腦。不能盲目追“熱”，要注意所購置的房屋是否符合國家相關(guān)政策和法律規定。在租賃問(wèn)題上，商家承諾租期足夠長(cháng)，不會(huì )影響使用，通常都在30到50年之間。而根據我國《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效�！毕M者在簽署合同時(shí)一定要看清租期，切莫認為租期越長(cháng)越好。
許多人購買(mǎi)房屋后想要對房子進(jìn)行改造，這也是不可以的。即使擁有房屋的合法使用權，翻建房屋也是不受法律保護的。筆者建議，在選擇到周邊農村居住生活之前，應事先查詢(xún)相關(guān)法律法規，必要時(shí)，咨詢(xún)業(yè)內人士及法律工作者。(李響）
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