全年保持逐月上升趨勢的京城二手房市場(chǎng)，終于在年尾出現“疲軟”征兆。與一級市場(chǎng)相同，受到宏觀(guān)調控政策的深入和不斷出臺，“有價(jià)無(wú)市”的現象開(kāi)始侵襲二手房市場(chǎng)。
回顧2007年京城二手房市場(chǎng)，究竟都有哪些關(guān)鍵特征呢？
特征一：
均價(jià)逐月增長(cháng) 增幅逐月減緩
從2006年和2007年的二手房?jì)r(jià)格走勢來(lái)看，基本呈現出逐月上升趨勢。據統計數據顯示，2007年1-11月，包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽(yáng)、海淀、豐臺、石景山、昌平、通州、大興、順義和亦莊在內的北京13個(gè)行政區的二手房?jì)r(jià)格為8805元/平方米，預計全年的二手房?jì)r(jià)格為8926元/平方米，相比去年的7251元/平方米同比增長(cháng)了23.1%。應該說(shuō)，單純從全年的價(jià)格以及增長(cháng)幅度來(lái)看，2007年京城樓市二手房市場(chǎng)用“高位、高幅”增長(cháng)形容甚是恰當。面對今年北京二手房市場(chǎng)“高位、高幅”增長(cháng)的態(tài)勢，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示，供需矛盾緊張，一、二手市場(chǎng)之間價(jià)格聯(lián)動(dòng)更加明顯，宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境大力推動(dòng)是最為關(guān)鍵的三大影響要素。
有數據統計，2007年北京二手房市場(chǎng)的供需比例基本維持在1：3左右，部分區域，如軌道沿線(xiàn)、學(xué)校周邊供需比例則在1：5以上。而由于二手房市場(chǎng)仍處于“賣(mài)方市場(chǎng)”，導致了今年二手房業(yè)主“坐地起價(jià)”的現象比較普遍，價(jià)格也就相對較快增長(cháng)。與此同時(shí)，由于今年京城一手房供應量出現了大幅下降，從而導致價(jià)格上漲明顯。而一手房?jì)r(jià)格目前已經(jīng)成為眾多二手房業(yè)主報價(jià)的重要參照系，這無(wú)疑也在很大程度上形成了一手房與二手房?jì)r(jià)格之間的彼此循環(huán)上漲。
從2007年北京二手房的月度價(jià)格變化來(lái)看，相比2006年的價(jià)格同比漲幅基本呈現出一個(gè)逐月趨緩的態(tài)勢。如2007年1月北京二手房?jì)r(jià)格同比漲幅達到了32.3%， 3月的同比增幅降為26.4%，6月二手房?jì)r(jià)格同比增幅降至19.8%，7月繼續保持下降的趨勢，同比增幅為16.4%。而到了11月，二手房?jì)r(jià)格同比漲幅更是直降為16%，預計12月將繼續下降2.7個(gè)百分點(diǎn)，同比增幅降為全年最低，為13.3%。
此外，據“鏈家地產(chǎn)”最新統計數據顯示，2007年1-11月，北京二手房的交易量為8.12萬(wàn)套，相比去年同期的6.8萬(wàn)套，增長(cháng)幅度為19.4%；而根據2007年的月度成交走勢，經(jīng)過(guò)趨勢的判斷，預計2007全年的二手房交易量應該在9萬(wàn)套左右，相比去年的7.6萬(wàn)套，同比增長(cháng)幅度為18.5%。從而形成了繼2006年北京二手房低位增幅后的再次反彈，而這也表明2006年開(kāi)始的各項稅費政策對于二手房交易的影響已經(jīng)完全得到消化。
特征二：
二手房的地位越發(fā)凸顯
租賃市場(chǎng)“價(jià)量高漲”
通過(guò)計算一手房與二手房比值可以最直接地了解，一手房市場(chǎng)與二手房市場(chǎng)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中各自所具有的地位。一般情況下，如果當年商品住宅銷(xiāo)售套數與當年二手房成交套數之間的比值大于1，說(shuō)明在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中，一手房市場(chǎng)依然是占據絕對的主流，如果該比值大于0而小于1，說(shuō)明二手房市場(chǎng)占據了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，且越趨近于0，越體現出二手房市場(chǎng)的主流地位。
而從2001-2007年北京商品住宅/二手房比值的變化走勢來(lái)看，呈現出逐年的快速下降趨勢，這也正表明二手房市場(chǎng)正成為房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的重要組成部分。數據顯示，2007年這一比值更是歷史性地突破到2之內，為1.6。在2006年為2.39。
在今年一手房市場(chǎng)不斷受到?jīng)_擊的影響下，預計2007年商品住宅銷(xiāo)售套數同比將再度下降21.7%。相比二手房市場(chǎng)交易相對繼續保持上升，顯現出二手房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的地位已經(jīng)越發(fā)凸顯。而業(yè)內人士認為，按照成熟市場(chǎng)流通率和刨除之后京城存量房總量計算，北京每年的二手房成交量應該在25萬(wàn)套左右。目前實(shí)際成交量遠遠達不到這一數字，說(shuō)明未來(lái)北京二手房市場(chǎng)具有非常大的提升空間。
此外，2007年北京租賃市場(chǎng)也出現了歷史相對高值。統計資料顯示，2007年1-11月北京13個(gè)行政區的整體房屋租金為2146元/月，相比去年的1889元/月上漲了13.6%，漲幅是歷年來(lái)的一個(gè)相對高值；而從租賃成交量來(lái)看，同比更是出現了21.09%的增長(cháng)。需求增長(cháng)、租賃成交、結構變動(dòng)、CPI的較快增長(cháng)、奧運利好以及二手房?jì)r(jià)格快速上漲都成為2007年租金上漲的直接推動(dòng)力。
特征三：
年末顯露“有價(jià)無(wú)市”跡象
根據北京中原三級市場(chǎng)部對11月份的二手房市場(chǎng)監測發(fā)現，在9月、10月成交量保持了基本穩定的情況下， 11月份的成交量與10月相比呈現出了明顯的下降趨勢，下降幅度在9%左右。而比起7月-10月的快速遞增，11月份的房?jì)r(jià)則保持了相對的平穩。對于這樣的變化，業(yè)內人士認為，所謂“有價(jià)無(wú)市”的表征已經(jīng)開(kāi)始在二手房市場(chǎng)顯現。
究其原因，政策成為最直接的影響力。事實(shí)上，今年房地產(chǎn)調控措施的出臺十分密集，從今年五次加息到提高第二套住房抵押貸款的首付款比例和利率，以及將于下月開(kāi)始實(shí)施的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄(2007年修訂)》中外資進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場(chǎng)交易及地產(chǎn)中介或經(jīng)紀公司的限制內容，都對二手房市場(chǎng)產(chǎn)生了較大影響。一方面，“金九銀十”已失去交易的活躍性，成交萎縮。據最近數據顯示，10月份，上海二手房成交量較9月份下降了31.7%；截至10月，深圳市一、二手房成交量已經(jīng)連續4個(gè)月下滑。而這些直接對北京二手房市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方心態(tài)產(chǎn)生負面影響。另一方面，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍濃厚，主要原因在于目前房?jì)r(jià)超出心理承受范圍；同時(shí)調控政策不斷出臺，且力度不斷加大，再加上目前上海、深圳房?jì)r(jià)已有所松動(dòng)，這也堅定了客戶(hù)對未來(lái)北京房?jì)r(jià)有所下降的信心。值得一提的是，盡管臨近年末，二手房拋售房源增多，但價(jià)格卻并無(wú)降低。
而來(lái)自 “鏈家地產(chǎn)”的統計數據也似乎可以看到“有價(jià)無(wú)市”的端倪。數據顯示，11月份二手房?jì)r(jià)格同比漲幅創(chuàng )本年度以來(lái)新低，僅為16%。同時(shí)，包括CBD、朝青等部分典型區域二手房出現價(jià)量同跌，環(huán)比降幅分別達到了3%、11%左右。而戶(hù)型面積在100平方米-140平方米的二手房成交量則下降了19.3%，成交占比下降4.5%。累次加息成本及物業(yè)稅所帶來(lái)的持有成本預期增加讓這部分二手房抗壓性變得最差；這類(lèi)戶(hù)型的閑置無(wú)疑給原本的二手房淡市“雪上加霜”。（仰靜）
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