開(kāi)發(fā)商心態(tài)
“我們并不著(zhù)急”
正如調查顯現的那樣，北京樓市已經(jīng)出現了觀(guān)望現象，那么，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)對樓市走向尤為重要。有意思的是，多數開(kāi)發(fā)商告訴記者，“盡管觀(guān)望確實(shí)出現，但我們并不著(zhù)急�！辈恢�(zhù)急的原因是，很多項目都已經(jīng)借11月前的熱銷(xiāo)完成了未來(lái)一兩年甚至三年的銷(xiāo)售額。
“在11月前，房?jì)r(jià)一夜之間快速上漲，很多原本預期賣(mài)八九千元一平方米的樓盤(pán)，最后開(kāi)盤(pán)時(shí)往往賣(mài)到了1.3萬(wàn)元以上甚至更高的均價(jià)，于是，很多樓盤(pán)雖然開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售的面積還沒(méi)達到全部銷(xiāo)售面積的一半，但銷(xiāo)售額卻已經(jīng)達到了整個(gè)項目的總預期�！弊蛱�，通州一開(kāi)發(fā)商向記者透露。按原本計劃，該開(kāi)發(fā)商3年開(kāi)發(fā)完這個(gè)樓盤(pán)，總銷(xiāo)售額預計2億元，但自6月開(kāi)盤(pán)至今，雖然開(kāi)盤(pán)面積僅40%，但卻早在9月就已經(jīng)完成了3個(gè)億的銷(xiāo)售額。據了解，今年北京類(lèi)似這樣房子還沒(méi)賣(mài)一半卻提前實(shí)現了整個(gè)項目的銷(xiāo)售預期的樓盤(pán)多的是。
事實(shí)上，9月“珠江·奧古斯塔城邦”因開(kāi)盤(pán)價(jià)一升再升最后導致購房人集體“急了”的事件，可能是這一現象的最好注解：今年7月“珠江·奧古斯塔城邦”開(kāi)始推廣活動(dòng)，銷(xiāo)售人員告訴購房人張先生該項目精裝修房賣(mài)6200元／平方米；8月初，張先生再次獲悉，房?jì)r(jià)已從6200元/平方米調到了6700元/平方米；8月中旬，該樓盤(pán)依然沒(méi)開(kāi)盤(pán)，但價(jià)格又從6700元/平方米上調到了7200元/平方米；9月下旬，張先生真正買(mǎi)房時(shí)，房?jì)r(jià)已經(jīng)上升到了8200元/平方米。
另?yè)私�，開(kāi)發(fā)商不著(zhù)急的另一個(gè)原因是，北京樓市新增供應量始終沒(méi)有出現實(shí)質(zhì)性變化，從上半年至今，房?jì)r(jià)上漲速度較快的城八區和去年一樣，新盤(pán)供應沒(méi)有出現增多的趨勢，而從目前已成交的土地供應情況看，城八區已供住宅用量相比去年又減少了43%。
購房人心態(tài)
觀(guān)望者擔心是否已到“抄底”時(shí)刻
那么，購房人在現階段又是怎么想的？記者對一些樓盤(pán)的意向客戶(hù)進(jìn)行了采訪(fǎng)，愿意接受采訪(fǎng)的30名購房人的情況顯示，購房人暫時(shí)不買(mǎi)房的原因雖然多樣，但有一個(gè)共同點(diǎn)是，不是覺(jué)得房?jì)r(jià)太高無(wú)法承受，而是擔心現在進(jìn)入是不是時(shí)候，擔心貶值，于是“大家好像都不著(zhù)急了，我也不著(zhù)急”。
根據調查，30名購房人選擇暫時(shí)不買(mǎi)房的原因，有的是因為“到年底了，很多好的房子早就賣(mài)光了，等等看明年能不能有更好的房子”；有的是因為“第二套房貸利率要提高很多，我先把第二套房子賣(mài)出去再買(mǎi)”；有的是因為“現在貸款很難批”……盡管原因多種多樣，但記者注意到，接受采訪(fǎng)的準買(mǎi)房人幾乎都提到了“廣州、深圳都降價(jià)了，現在買(mǎi)，會(huì )不會(huì )不值”的問(wèn)題。不難看出，購房人最先考慮的是“買(mǎi)了后能不能升值”；還有，買(mǎi)還是不買(mǎi)，從眾心理都比較強。
還有一點(diǎn)值得關(guān)注的是，30個(gè)購房人中26人都不是第一次購房，屬于“改善居住品質(zhì)型”購房人。而記者了解到，很多第一次購房的購房群體，早已經(jīng)把眼光轉向了限價(jià)房，對他們而言，什么時(shí)候北京市有關(guān)方面能明確限價(jià)房的購房準入標準，能早點(diǎn)知道自己是否被劃入“被照顧”群體，是他們目前最關(guān)心的。
財經(jīng)觀(guān)點(diǎn)
明年京城樓市有何變數
眼下的北京樓市是如此，那么，不考慮需求，單從今年目前已經(jīng)知道的房地產(chǎn)相關(guān)政策、北京土地供應情況等看，2008年的北京樓市有可能會(huì )出現什么變數？
有可能讓房?jì)r(jià)繼續上漲的因素有：首先，進(jìn)入2008年，各商業(yè)銀行將使用新的主房貸款額度，因此預計至少2008年冬季以前北京樓市的一手、二手房的購房人不會(huì )受到銀行個(gè)人貸款門(mén)檻的影響，部分購買(mǎi)力可以得到釋放；其次，由于央行已經(jīng)明確明年實(shí)行“貨幣收緊”政策，開(kāi)發(fā)貸款作為最有可能被緊縮的信貸，其結果是有可能會(huì )影響明年的新盤(pán)供應；第三，奧運有可能采取的限制施工工地作業(yè)的政策，會(huì )減慢商品房供應速度；第四，從2007年的土地供應來(lái)看，根據有關(guān)機構的測算，2008年可以出售的商品房供應預計比2007年還要減少20%-30%。另一方面，因為經(jīng)濟適用住房等保障房無(wú)論是從準入標準還是審核程序都較以往有了很大的變化，不僅政策嚴了，而且鎖定的保障范圍也因嚴格而變小，這也意味著(zhù)，不能進(jìn)入住房保障政策范圍、需要購買(mǎi)商品房的購房群體在增加。
有可能平抑房?jì)r(jià)的因素有：200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用住房、300萬(wàn)平方米的限價(jià)房明年將上市；今年年內的6次加息，無(wú)論是對開(kāi)發(fā)商還是購房人都會(huì )產(chǎn)生較大影響；第二套房貸提高首付和利率政策的實(shí)施；2007年商品住宅用地日益郊區化，未來(lái)價(jià)格相對低的郊區住宅有可能平抑北京房?jì)r(jià)等。
綜合來(lái)看，僅憑目前年底出現的觀(guān)望以及珠三角地區出現的房?jì)r(jià)變動(dòng)，判斷北京房?jì)r(jià)出現松動(dòng)還為時(shí)尚早，而包括北京在內的房地產(chǎn)調控還任重道遠。(余美英 陸純)
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