發(fā)表評論 為了心儀的住所，32歲的藺先生已在樓盤(pán)經(jīng)過(guò)幾番咨詢(xún)，可面臨抉擇時(shí)，他仍然心存期望，“深圳、廣州那邊價(jià)格已經(jīng)降下來(lái)了，北京也有可能吧？”這種情況下還要來(lái)詢(xún)價(jià)，是因為北京今年要舉辦奧運會(huì )，“(房?jì)r(jià))說(shuō)不好到奧運會(huì )之后也降不下來(lái)”。
這是1月5日下午發(fā)生在位于朝陽(yáng)區平樂(lè )園小區當日開(kāi)盤(pán)的禧福匯樓盤(pán)前的一幕，猶豫與權衡后，藺先生一臉疑惑地乘車(chē)返回位于海淀區的租房，繼續觀(guān)望。
為了具體了解京城樓市現狀并給予近日愈發(fā)火爆的“樓市拐點(diǎn)”爭論一個(gè)實(shí)證性質(zhì)的說(shuō)明，本報記者日前兵分三路，到北京市內各商品房樓盤(pán)進(jìn)行了現場(chǎng)調查。
采訪(fǎng)中，記者發(fā)現像藺先生這樣持幣觀(guān)望、期待降價(jià)的購房者并不在少數。然而，北京市的樓盤(pán)價(jià)格卻并未出現具有“拐點(diǎn)”意味的規模降價(jià)。
市區火爆 遠郊清冷
就在藺先生這樣的詢(xún)價(jià)者因為禧福匯1.85-2萬(wàn)元/平方米的預售價(jià)格猶豫不定的同時(shí)，相當一部分買(mǎi)房者卻對該樓盤(pán)展開(kāi)了搶購行動(dòng)，因為將在今年晚些時(shí)候預售的該項目二期的均價(jià)預計“將提高到2.4萬(wàn)元/平方米”。據銷(xiāo)售人員介紹，依照他們所掌握的情況預計，禧福匯本期的100套住房將在12日，也就是開(kāi)盤(pán)一周內全部售完。對于這一點(diǎn)，他們“非�？隙ā�。
同日開(kāi)盤(pán)的學(xué)院派情況相似，位于海淀區的該樓盤(pán)盡管均價(jià)達到2.4萬(wàn)元/平方米，卻也吸引了特別多的買(mǎi)家，至下午1點(diǎn)多已賣(mài)出30%，150和120平方米的戶(hù)型基本銷(xiāo)售一空，只剩下50、60平方米的。而其他一些樓盤(pán)，如海淀的新型年代和朝陽(yáng)的國奧村、東區國際等也都有著(zhù)同樣積極的銷(xiāo)售或認購紀錄。
而萬(wàn)達大湖公館并沒(méi)有出現以前那種一開(kāi)盤(pán)就搶光的現象。該樓盤(pán)10月底開(kāi)盤(pán)，共300多套住宅，現賣(mài)出100多套，價(jià)格在1.9萬(wàn)至3萬(wàn)元/平方米之間。不過(guò)面對記者的詢(xún)價(jià)，150平方米的房子最終還是能夠被喊到270萬(wàn)元，即微降至1.8萬(wàn)元/平方米。
相比之下，盡管中大恒基的年度報告中特別指出“郊區置業(yè)是大勢所趨”，但目前購房者仍然沒(méi)有把太多熱情投入到“感覺(jué)已經(jīng)離開(kāi)北京”的遠郊地區。根據北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息，順義區、密云縣等北京周邊縣區房?jì)r(jià)在8000元/平方米以下的樓盤(pán)遭遇了一定的銷(xiāo)售困境，其中過(guò)去兩周內拿到預售證號的那部分樓盤(pán)至今仍然沒(méi)有銷(xiāo)售或認購紀錄。
在北京郊縣的一些樓盤(pán),即使出現銷(xiāo)售相對順利的樓盤(pán)也以需要更多的降價(jià)作為代價(jià)。例如，發(fā)證時(shí)間為2007年12月23日的順義區望潮家園盡管平均預售價(jià)在6500元/平方米左右，但住宅賣(mài)出近半數的時(shí)候，成交價(jià)格僅有6367元/平方米；而之前一周得到預售證號、平均預售價(jià)定位在5500元/平方米的豐臺區南宮苑生態(tài)居住區二期在近乎銷(xiāo)售完畢的時(shí)候，成交均價(jià)卻僅有4069元/平方米。
買(mǎi)賣(mài)雙方“力挺”京城房?jì)r(jià)
“降價(jià)？不會(huì )的�！泵鎸τ浾咭再彿空呖谖菍τ跇潜P(pán)降價(jià)可能性的試探，電話(huà)另一端府上嘉園的售樓小姐斬釘截鐵，“寧可少賣(mài)一點(diǎn)也不會(huì )降價(jià)�！倍鴩鴬W村的銷(xiāo)售人員卻明明白白地告訴訪(fǎng)者，該項目今后計劃先后三次提價(jià)，每次幅度在500元左右。
“中大恒基”指數統計顯示，2007年最后一周新增的需求已經(jīng)有了近5%的漲幅，這與往年年底需求止步不前的普遍現象相悖。說(shuō)明“無(wú)論是購房者，還是銷(xiāo)售商都已意識到，價(jià)格近期不會(huì )再有大的波動(dòng)，目前出手不失良策”。其市場(chǎng)研究中心認為，若無(wú)大的政策調整，不管是交易量還是交易價(jià)格(除軌道交通沿線(xiàn))都會(huì )小幅增長(cháng)。而易居房地產(chǎn)研究院高級評論員楊紅旭也一直認為，“以中長(cháng)期、全國整體來(lái)看，中國房?jì)r(jià)還是要往上走的�！�
SOHO中國有限公司董事長(cháng)兼聯(lián)席主席潘石屹在其個(gè)人博客中指出了房?jì)r(jià)仍處上漲趨勢的原因：“中國正在大踏步邁向城市化，經(jīng)濟處在高速增長(cháng)期，對房子的需求量在不斷增長(cháng)�！辈贿^(guò)這種對于購房者剛性需求的解讀并不意味著(zhù)銷(xiāo)售商的僅憑定價(jià)就能夠力挺北京房?jì)r(jià)。事實(shí)上，盡管并不會(huì )非理性降價(jià)，但一定的優(yōu)惠政策也是銷(xiāo)售商們吸引購房者最終做出購買(mǎi)決定的重要手段。
萬(wàn)達大湖公館經(jīng)銷(xiāo)人員介紹稱(chēng)，“如果關(guān)系好，甚至可能優(yōu)惠5萬(wàn)元�！痹谑烂瘖W臨，除了送車(chē)庫的優(yōu)惠條件外，以老客戶(hù)身份買(mǎi)房，還可以享受6-40萬(wàn)的優(yōu)惠，銷(xiāo)售人員表示，倘若真心想買(mǎi)房，即使不是老客戶(hù)，也可以變通。而東區國際的優(yōu)惠手段則是在售價(jià)中包含了規格相當于2500元的裝修費用并將日物業(yè)費降低至2.8元。
不可否認，銷(xiāo)售商們的優(yōu)惠政策中存在一定的時(shí)間特殊性，東區國際的售樓小姐樊榮就介紹到，“每年春節前夕，開(kāi)發(fā)商對于資金回籠的要求更加迫切和堅定，再加上當年的銷(xiāo)售任務(wù)一般都會(huì )達到基本完成的狀況，所以?xún)?yōu)惠政策也跟時(shí)間點(diǎn)相關(guān)�！�
正因如此，再加上銷(xiāo)售代理公司“剛剛成立，希望低價(jià)入市，樹(shù)立良好形象，吸納客戶(hù)”，東區國際在內部認購開(kāi)始僅8天就已經(jīng)預售出70余套，且價(jià)格在1.7萬(wàn)元-2.4萬(wàn)元/平方米之間，并未與2.09萬(wàn)元/平方米的預售價(jià)格出現較大差距。
在力挺京城樓盤(pán)價(jià)格的努力中，銷(xiāo)售商們并不孤獨，他們意外地發(fā)現了購房者中也有這樣的支持伙伴�，F在一些北京購房者愿意去接受一些相對較高價(jià)位的住宅，“只要價(jià)格合理，購買(mǎi)力支撐還是堅實(shí)的，”一位購房者說(shuō)。
“房?jì)r(jià)和股市有所聯(lián)系，也是由很多行業(yè)所支撐的。因此，房?jì)r(jià)如果下跌將反映的是北京經(jīng)濟的不景氣，有人說(shuō)奧運會(huì )之后房?jì)r(jià)下跌，奧運會(huì )之后北京的經(jīng)濟又怎么會(huì )突然不景氣了呢？”一位青睞東區國際的中年購房者對記者談到了他現在購房的理由，“以后收入水平提高了，擁有固定資產(chǎn)的人才真正算是有錢(qián)人。這也刺激了人們現在的購房欲望�！�
更加關(guān)注所購住宅的升值空間，已經(jīng)是很多購房者的共識。而除了時(shí)間之外，可能存在的住宅空間變化的考慮也被更多地提及�！艾F在北5環(huán)的房?jì)r(jià)都2萬(wàn)了，雖然會(huì )有一些下降，但你還是得往城里搬不是？所以說(shuō)，還是早買(mǎi)了好，買(mǎi)晚了更降不了了�！币晃毁彿空哒f(shuō)。
理性趨勢：“拐點(diǎn)”新含意
其實(shí)，在樓市意義上，出現所謂的“拐點(diǎn)”并不是指房?jì)r(jià)由高到低的轉變，而是應當更多地指價(jià)格由快速增長(cháng)變換到平穩理性增長(cháng)的狀態(tài)，這一點(diǎn)已經(jīng)被越來(lái)越多的人所接受。在記者的采訪(fǎng)中，有近半數的購房者并不期望房?jì)r(jià)的下降，只是希望能夠體現某種理性和可判斷性，“否則我們購房者的恐慌和樓市的不理性將形成一種惡性循環(huán)�！�
“在北京，買(mǎi)房更像是一種投資行為，北京房?jì)r(jià)仍在上漲，趨勢平穩；但由于絕對價(jià)格相比較深圳、廣州仍有差距，所以上漲空間依然存在，整體價(jià)格下跌時(shí)間無(wú)法預見(jiàn)�！睎|區國際的樊榮這樣分析：“對于深圳、廣州來(lái)說(shuō)，一定程度的降價(jià)是由于其樓市經(jīng)歷了非理性上漲的階段，而如果將比較的時(shí)間點(diǎn)向前推到2年之前，深圳和廣州的房?jì)r(jià)實(shí)際上還是有所上漲的�！�
“只要中國經(jīng)濟持續平穩增長(cháng)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)就有廣闊的發(fā)展空間，但不排除在局部地區、局部品種上出現的過(guò)熱現象會(huì )對市場(chǎng)造成影響�！迸耸俚囊暯歉由钊牒蛷V闊，卻也在支持著(zhù)樊榮的結論，“中國的房地產(chǎn)就不會(huì )出現大起大落的現象，一個(gè)行業(yè)要平穩發(fā)展，一定不應該出現很多拐點(diǎn)�！�
在他看來(lái)，地方樓市的部分降價(jià)是由于國家政策的變化造成的，“(三年前開(kāi)始的)政府的調控思路是以壓縮房地產(chǎn)投資規模為主要目的，抑制房?jì)r(jià)只是一個(gè)次要目標。所以當時(shí)的調控手段是以限制市場(chǎng)上的供應為主，限制土地的供應、限制給房地產(chǎn)行業(yè)的貸款。限制供應量的調控結果，是市場(chǎng)上供應的房子越來(lái)越少，房?jì)r(jià)節節攀升�！�
根據潘石屹的說(shuō)法，2007年，特別是近半年來(lái)，政府把抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲作為主要目標，在具體手段上也與以前明顯不同，“一是將房地產(chǎn)的品種分離，劃分出廉租房、兩限房和經(jīng)濟適用房等不同品種，這部分供應由政府出面解決，大大增加了市場(chǎng)上緊缺品種的供應量；二是通過(guò)緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求�！�
華遠集團董事長(cháng)任志強則在同意“個(gè)別城市無(wú)法代表全國”的同時(shí)，也認為某些預言中的規模降價(jià)將不會(huì )出現，理由是“政府調控的底線(xiàn)仍是要提高居民改善生活質(zhì)量的住房，而非扼殺整個(gè)市場(chǎng)�！痹趥�(gè)人博客中，任志強明確表示2008年“平均房?jì)r(jià)是會(huì )下跌的”。因為當兩限房與經(jīng)濟適用住房的價(jià)格在總銷(xiāo)售量中比重增加時(shí)，各地的平均住房?jì)r(jià)格都會(huì )下降，但“這并不表示是拐點(diǎn)，商品房?jì)r(jià)格也未必會(huì )受影響�！�
這樣的觀(guān)點(diǎn)恰好印證了記者在調查中得到的北京周邊縣區較低價(jià)樓盤(pán)更多出現降價(jià)現象的事實(shí)。而這也理應屬于理性降價(jià)的一種具體體現。
當然，如果說(shuō)在房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)中真的有拐點(diǎn)出現的話(huà)，潘石屹認為那將出現在土地市場(chǎng)上。在這其中，土地供應數量和區域的變化是最主要的原因。
2007年，國家加大供應的土地主要位于北京的郊區縣，當年北京市出讓的土地中，四環(huán)之內的僅有97萬(wàn)平方米，僅占總供應量的7%。而且由于土地供應后一般兩年左右才能在市場(chǎng)上形成房子供應，近年來(lái)的調控政策變化將在今明兩年顯現出更加突出的效果。
換句話(huà)說(shuō)，北京市“2008年土地價(jià)格一定會(huì )出現拐點(diǎn)”，這是潘石屹在其博客中的論斷。(記者 高健)
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