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2007年12月20日，國家發(fā)展和改革委員會(huì )、國家統計局日發(fā)布的最新調查顯示，11月全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5％，漲幅比上月高1.0個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.8％，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)。 與數據相反的是，現在部分城市房?jì)r(jià)下降帶來(lái)的“房?jì)r(jià)出現拐點(diǎn)”論一浪高于一浪，房?jì)r(jià)是漲還是跌，撲朔迷離。 中新社發(fā) 馬健 攝
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“現在大家都在睡覺(jué)。等到過(guò)完年，可能就開(kāi)始蘇醒了�！鄙虾Ｊ兄性禺a(chǎn)的汪峰告訴記者�！叭ツ�10月以來(lái)，市場(chǎng)成交量下跌，價(jià)格趨于平緩，以前一個(gè)月門(mén)店的中介費能有四五十萬(wàn)元，人均四五萬(wàn)元，現在只有3萬(wàn)元左右�！�
央行和銀監會(huì )關(guān)于第二套房貸提高首付款和利率政策出臺后，上海樓市成交量大幅萎縮。房地產(chǎn)研究機構佑威房地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新數據顯示，1月11日~17日,上海市商品房(新房中剔除配套房和動(dòng)遷房的房源)成交量自2007年7月以來(lái)首次跌破30萬(wàn)平方米，僅成交28.97萬(wàn)平方米，環(huán)比跌幅高達19.88%。其中，與普通購房者相關(guān)度較大的商品住宅(商品房中的住宅部分)一周僅成交20萬(wàn)平方米，環(huán)比降幅17.46%。
事實(shí)上，自2007年7月開(kāi)始，上海樓市的成交量持續下滑。去年12月，供求形勢首次出現逆轉，出現供大于求的局面。進(jìn)入2008年后，樓市仍呈現供過(guò)于求的態(tài)勢。
佑威房地產(chǎn)研究中心的數據顯示，2008年1月前17天，上海商品住宅的供應量為57.86萬(wàn)平方米，同期成交量為51.40萬(wàn)平方米，供求比為1∶0.89。加上去年12月的31天,商品住宅已連續約50天保持供過(guò)于求的態(tài)勢。
觀(guān)望氣氛濃厚
來(lái)到上海市浦東新區上南路中林路段，記者看到，號稱(chēng)“門(mén)店王”的創(chuàng )輝已關(guān)門(mén)，一些私人小中介公司也不見(jiàn)蹤影。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐上南路加盟店經(jīng)理周宇感到，門(mén)店這兩個(gè)月的成交量比2007年10月前萎縮了將近一半。而住商不動(dòng)產(chǎn)的陳海龍提到，在2007年10月以前，他每月可做5~8個(gè)單子，而11月只做了三四個(gè)。
“市場(chǎng)觀(guān)望氣氛濃厚，出現拐點(diǎn)�！敝苡钫J為，原因有兩個(gè)：
一是到了年關(guān)，大家都在忙年，沒(méi)太用心想買(mǎi)房的事，購房的需求量下降，成交量也就下降了；二是有價(jià)無(wú)市的市場(chǎng)表現逐漸明顯。
上述兩個(gè)因素一同導致成交量的萎縮。很多賣(mài)家撐不住了，一些房東把價(jià)格壓低。公司還可能采取某些促銷(xiāo)手段，比如銷(xiāo)售樓盤(pán)的時(shí)候打八、九折，在樓層的選擇上給予方便……而這些方式，反而造成觀(guān)望的氣氛更加濃厚。
據上海中原地產(chǎn)的有關(guān)統計，去年12月,上海中原的二手房交易量下降20%,延續了前兩月的下跌頹勢。低迷的交易量使不少公司從租賃業(yè)務(wù)中挖掘潛力，最近，上海不少區域租賃業(yè)務(wù)比往年同期要好，這其中相當部分是暫時(shí)不買(mǎi)房的樓市觀(guān)望者。
記者在與一位來(lái)中介公司看房者的交談中發(fā)現，他對于購房的想法比較迷茫�！拔也恢朗裁磿r(shí)候買(mǎi)房子最合適，看不清楚方向�！�
而上個(gè)月在凌兆路購房的侯敏則表示，所謂的樓市“拐點(diǎn)”，并未對他們的生活產(chǎn)生什么影響。在和男朋友商量之后，小兩口向父母借了錢(qián)，支付了房屋首付款搬進(jìn)新家�！敖Y婚用房，該買(mǎi)的還是得買(mǎi)�！�
而家住上中路的胡彬則表示，自己家里本打算年底換一套大一點(diǎn)的房子，但全家觀(guān)察了一陣兒之后，同樣選擇了看看再說(shuō)�！艾F在賣(mài)房子不合算，買(mǎi)大房子的問(wèn)題從緩�！�
在與幾位打算購房者的交談中，記者發(fā)現，他們的意見(jiàn)不一。有人認為房?jì)r(jià)會(huì )在短期內走低，也有人認為房?jì)r(jià)拐點(diǎn)的說(shuō)法不過(guò)是“狼來(lái)了”的說(shuō)法，但他們當中的大部分人還是采取了“先把房子放一放”的態(tài)度。
買(mǎi)賣(mài)雙方冷戰
上海購房者的購房意愿正隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續走高而不斷下降。認為當前購房時(shí)機“很差”的購房者接近70%，對未來(lái)半年仍舊看“差”的占比也達到了65%。上海財經(jīng)大學(xué)日前發(fā)布的2007年第四季度消費者信心指數顯示。
這份調查同時(shí)顯示，有17.6%的受訪(fǎng)者對于房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調控效果持肯定態(tài)度，比三季度的12.3%有所提高。
“不管房子多貴，還是得買(mǎi)，像一些動(dòng)遷戶(hù)和新婚家庭，需求是剛性的；另一種需求是彈性的，短期內可買(mǎi)可不買(mǎi)，比如小房子換大房子，大房子一套換成兩套小房子，還有想住得離父母近些，現在都采取了從緩。這一些情況導致了觀(guān)望的人多，購房的人更加地冷靜了�！敝苡钫f(shuō)道。
汪峰則提出，現在更確切地說(shuō)是一個(gè)冷戰階段——賣(mài)方和買(mǎi)方的交易關(guān)系尤其冷淡�！翱吹娜硕�，買(mǎi)的人少，可能看的10個(gè)人中只有1個(gè)人為準客戶(hù)�！币驗榇蠹业男睦锒紱](méi)搞清楚，房?jì)r(jià)的走勢會(huì )是怎樣？
“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，這是人們的心態(tài)，目前的成交量和觀(guān)望導致現階段的拐點(diǎn)�！敝苡钣觅I(mǎi)股票經(jīng)歷形容人們買(mǎi)房子的心態(tài)，“成交量萎縮，買(mǎi)的人就少了，而房?jì)r(jià)幾個(gè)月下來(lái)還沒(méi)有降低，這個(gè)時(shí)候看的人就會(huì )急了，急忙買(mǎi)房，這下買(mǎi)的人又多了——大家一看，再不買(mǎi)的話(huà)，不知道還要漲到哪里去，再不買(mǎi)就不行了，最后，進(jìn)一步導致房子成交量上升，房?jì)r(jià)還會(huì )上漲�！�
他還提到，形成樓市觀(guān)望期的原因與購房政策的出臺密切相關(guān)，第二次買(mǎi)房首付款四成，銀行利率提高，這讓很多買(mǎi)主有了壓力，投資買(mǎi)房的人少了，轉為自住型購房為主。
周宇補充道，在實(shí)際操作中，有很多銀行針對客戶(hù)情況，綜合評判房齡，超過(guò)20年的不給做貸款，超過(guò)15年小于20年的給五成貸款，小于15年的按照客戶(hù)的資金、條件給三到四成貸款，這又給了買(mǎi)方進(jìn)一步的壓力，“觀(guān)望氣氛也越來(lái)越濃厚�！�
挺過(guò)去才能活下去
身處觀(guān)望期，三得房產(chǎn)的石三剛深有體會(huì )，“以前是房東出價(jià)，而現在是客戶(hù)決定市場(chǎng)，中介就處于兩難的境地。房東會(huì )給中介報一個(gè)最低價(jià)，否則不賣(mài)，寧愿等節后房子漲價(jià)。而買(mǎi)方感覺(jué)，價(jià)格平穩了，房?jì)r(jià)肯定還會(huì )下降，愿意等房?jì)r(jià)跌了再買(mǎi)。這讓中介難做啊，有沒(méi)有客戶(hù)對我們影響最大�！�
“沒(méi)有客戶(hù)，經(jīng)營(yíng)不善，小公司關(guān)了很多，大公司倒了很多。不過(guò)，大公司可能會(huì )好一點(diǎn)兒，因為規模在那里，而對于小的中介公司來(lái)說(shuō)，心態(tài)最重要�！标惡｝堖@樣告訴記者，買(mǎi)、賣(mài)、中介“三方就處于一個(gè)博弈。挺不住也得挺住，不能挺住也得挺住，就看誰(shuí)先倒下�！�
而上海二手房指數辦公室日前發(fā)布報告顯示，2007年，上海二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷了大幅攀升后，進(jìn)入盤(pán)整期。2008年，央行從緊的房貸政策會(huì )使得大多數投機、投資購房者知難而退，預計市場(chǎng)上投資客較為密集的區域將會(huì )出現掛牌房源增多的現象。隨著(zhù)上海市政建設和軌道交通網(wǎng)絡(luò )的日益完善，中心區域外圍板塊逐漸受到關(guān)注，二手房可選擇區域不斷擴大。預計2008年上海二手房市場(chǎng)首先上演的是買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，待趨于平衡后再次進(jìn)入平穩發(fā)展。
而據國家發(fā)改委、國家統計局調查顯示，2007年12月，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與11月持平。上海房屋銷(xiāo)售價(jià)格則同比上漲9.3%；上海二手住房銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.8%，環(huán)比上漲0.4%。
國際五大地產(chǎn)顧問(wèn)行之一的高力國際作出預測，今年上海樓市發(fā)展的增速將有所放緩，減緩的主要原因是政策調控和受前期價(jià)格已上漲到高位的影響。
“對于中介來(lái)說(shuō)，暴跌暴漲都是死路一條，對于買(mǎi)方、賣(mài)方也是一樣。房?jì)r(jià)暴漲，誰(shuí)買(mǎi)得起房子？房?jì)r(jià)暴跌，賣(mài)家虧損巨大�！蓖舴逯赋�。
“應對觀(guān)望期，中介還得多采取手段�！笔齽偺岬�，可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò )信息的發(fā)布，在附近小區的信箱內投入房產(chǎn)中介介紹單的方式來(lái)對這個(gè)局面作一些努力�！斑�可以用駐守的方式，看到買(mǎi)家從其他中介走出來(lái)后，再走上前去積極詢(xún)問(wèn)，了解客戶(hù)要買(mǎi)或者租什么樣的房子，用這個(gè)方式拉客戶(hù)也比較奏效�！�
“金九銀十的最佳時(shí)機沒(méi)有了，只能靠現在努力爭取客戶(hù)來(lái)支撐了。我只期待節后有轉機�！表橊Y房產(chǎn)的一位顧問(wèn)這樣說(shuō)道。
漢宇房產(chǎn)的一位顧問(wèn)則表示：“我們喜歡最好的市場(chǎng)就是‘三得利’——買(mǎi)方、賣(mài)方、中介三方得利�！�
“在我們行內，把2008年稱(chēng)為是大洗牌的一年，因為市場(chǎng)不會(huì )大漲大跌不會(huì )大紅大紫，這對中介都會(huì )是考驗和挑戰�！敝苡钪赋�，2008年不會(huì )是中介很火的一年，很多公司將面臨危機。如果沒(méi)有品牌效應，沒(méi)有雄厚的資金，沒(méi)有良好的經(jīng)營(yíng)政策，就可能會(huì )面臨倒閉。
“要應對這個(gè)觀(guān)望期，中介需要有完善的內部平臺系統為客戶(hù)選房，中介本身需要有良好的資金繼續運轉，繼續占有市場(chǎng)份額，只有以這樣的姿態(tài)，看誰(shuí)能夠挺得過(guò)去，就能在優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)中取勝�！敝苡钫f(shuō)，“對于買(mǎi)方、賣(mài)方，也是一樣，就看誰(shuí)能挺得過(guò)去了�！�(張琦 周凱）
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