中新網(wǎng)9月25日電 新高樓和新馬路，這幾乎是每一座城市中最能讓普通人體會(huì )到這輪經(jīng)濟發(fā)展的標志。這種繁華的背后，很多地方政府建立起了高度依賴(lài)房地產(chǎn)業(yè)的財政。但如今，一些地方開(kāi)始出現因為房地產(chǎn)稅收下降導致地方財政收入增長(cháng)放緩的苗頭。據《經(jīng)濟參考報》報道，種種跡象表明，地方政府“以地生財”的盈利模式受到市場(chǎng)和政策的夾擊，財政增長(cháng)轉型已迫在眉睫。
房地產(chǎn)是地方財政的“金主”
湖南省統計局有關(guān)專(zhuān)家研究發(fā)現，1998年以來(lái)，房地產(chǎn)出現了新一輪的景氣周期。以湖南為例：到2005年底，湖南房地產(chǎn)業(yè)法人單位有2006個(gè)，比1997年增加了近1倍。2004年，房地產(chǎn)業(yè)對全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增長(cháng)的貢獻率達到近年新高：42.9%，而在1997年則是-61.9%。行業(yè)投資總額比1997年猛增12.4倍，年增長(cháng)高達38.4%，比同期全社會(huì )固定資產(chǎn)投資增速快20.5%。
這種高速增長(cháng)，地方財政從中獲益匪淺。湖南房地產(chǎn)業(yè)2005年上繳稅收達到約19億元，較1997年增長(cháng)16.7倍，年增43.2%。其占地方財政收入的比重，由1997年的1%上升到2005年的7.1%，如果再加上契稅、施工建設稅等，在湖南的一些地方，房地產(chǎn)業(yè)稅費占地方財政收入的比重高達60%以上。
另?yè)浾吡私�，在沿海一些大城市，地方財政收�?5%左右來(lái)自房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，包括土地出讓收益、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅等。而有的沿海中等城市光是房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、所得稅和契稅三項就占當地財政收入的19%。
房地產(chǎn)打噴嚏 地方財政就可能感冒
從實(shí)行分稅制開(kāi)始，地方財政就是預算內資金主要用于解決“吃飯”問(wèn)題，而預算外資金，則是地方政府進(jìn)行城市擴張、建設的主要來(lái)源。來(lái)自房地產(chǎn)的收益，是做大預算外資金的動(dòng)力。
有研究數據顯示，2005年，國內財政收入首超三萬(wàn)億元，同期，作為地方政府預算外收入的“土地出讓金”，就有約5500億元。因此，一些地方政府特別不掩飾對房地產(chǎn)的追逐。
在上個(gè)世紀90年代之前，城市多是依靠基礎產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)支撐的�，F在很多城市，本身實(shí)體經(jīng)濟呈現“空心化”，但這似乎不影響越來(lái)越多的城市面貌日新月異，其中原因，在于近些年存在一個(gè)財富的循環(huán)體系。
溢價(jià)出讓土地、工業(yè)用地變成商業(yè)用地等等，都能為地方帶來(lái)預算外收入。預算外收入，又用之于地方建設，進(jìn)而帶動(dòng)新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，政府又從溢價(jià)出讓或“土地變性”等操作中獲得收益，由此形成一個(gè)循環(huán)。但其“軟肋”則是：房地產(chǎn)交投火爆、房?jì)r(jià)節節攀升是維持這種良性循環(huán)運行的前提。
受市場(chǎng)和政策的影響，今年上半年，有的沿海省份，隨著(zhù)商品房銷(xiāo)售面積下降，空置面積增加一倍多，地稅部門(mén)取自房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收同比就減少10多億元，地方財政受到的觸動(dòng)不小。而在房?jì)r(jià)連續數月下滑的上海，退潮的房地產(chǎn)業(yè)今年上半年導致稅收減少40.5億元，上海市同期財政收入增幅就減少了19.7%。至于那些地方財政對房地產(chǎn)依存度高達40%至60%的市縣，房地產(chǎn)打個(gè)噴嚏，地方財政就可能感受到沉重打擊。
“房產(chǎn)財政”腳下是不牢靠的“熱錢(qián)”
相關(guān)研究表明，地方“房產(chǎn)財政”依托的基礎，正在釋出一些令人不安的信息，顯示出靠房地產(chǎn)支撐地方發(fā)展并不可靠。
湖南省有關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)業(yè)要真正開(kāi)發(fā)一個(gè)項目，企業(yè)生命周期至少應該達到四年。但近10年來(lái)，湖南房地產(chǎn)老企業(yè)多數已經(jīng)消亡。1993年及以前開(kāi)辦的房地產(chǎn)企業(yè)，只有32.7%還“健在”，即使是在這輪“景氣周期”開(kāi)始的1997年經(jīng)過(guò)年檢、登記在冊的1034家房地產(chǎn)企業(yè)，迄今已經(jīng)有近一半“蒸發(fā)”，1998年開(kāi)業(yè)企業(yè)如今的市場(chǎng)份額只有5%，新開(kāi)一個(gè)項目，往往就注冊一個(gè)新公司，這說(shuō)明不少投資人在“打一槍換個(gè)位置”。
此外，2004年末，湖南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)收資本只有299.87億元，平均每個(gè)企業(yè)僅1420萬(wàn)元，只相當于企業(yè)平均投資規模的20.3%。由于企業(yè)自身囊中羞澀，因而對外源性資金的依賴(lài)程度很高。2004年房地產(chǎn)企業(yè)當年到位資金457.16億元，其中企業(yè)自籌只有約1/5，大約八成資金通過(guò)定金、預收款、個(gè)人按揭貸款、銀行貸款、個(gè)人集資等渠道實(shí)現。到2004年，擁有資產(chǎn)1159.1億元的湖南房地產(chǎn)業(yè)，負債781.71億元，平均每個(gè)企業(yè)負債3701萬(wàn)元，負債率高達67.5%。至于外資企業(yè)，資產(chǎn)負債率分別高達74%左右，竟比內資企業(yè)中三級資質(zhì)的小企業(yè)平均負債率還高。依托這種基礎建立的地方財政，隱憂(yōu)頻現。
固守“以地生財”變得有些不合時(shí)宜
時(shí)下，在中國老百姓的投資理念中，不動(dòng)產(chǎn)投資被普遍看好。從辦公室到公交車(chē)上，從客廳到菜市場(chǎng)，到處聽(tīng)到的都是談?wù)撡I(mǎi)房，而且每個(gè)人都認為買(mǎi)房可以保值增值，能夠賺大錢(qián)。
“一個(gè)市場(chǎng)被廣大普通投資者一致看好了這么久，錢(qián)多錢(qián)少都在往里投，多頭風(fēng)險大概開(kāi)始露頭了吧�！庇浾咭晃欢嗄暝谄谪浫χ写蚱吹呐笥颜f(shuō)。
除了市場(chǎng)“周期率”之外，這種發(fā)展模式還存在社會(huì )風(fēng)險：高房?jì)r(jià)危及社會(huì )中低收入階層的生活，延緩了農業(yè)人口的城鎮化。此外，這種繁榮往往建立在強者恒強、地區發(fā)展嚴重不平衡甚至是剝奪某些群體利益之上的，在有些地區，農地一級市場(chǎng)出讓價(jià)格為農地征用價(jià)格10倍左右，二級市場(chǎng)價(jià)格則為農地征用價(jià)格的數十倍。圍繞這一問(wèn)題，社會(huì )矛盾不斷。
一位業(yè)內人士指出，化解社會(huì )風(fēng)險，使管理層只能犧牲局部利益保持全局的和諧發(fā)展，啟動(dòng)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控。由此，地方財政必受其累。
看到這種趨勢，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)始悄悄“逢高減磅”甚至主動(dòng)出局。一項研究指出，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資自今年3月以來(lái)一直呈逐月下降的態(tài)勢。2006年5月，國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際完成投資1526.77億元，較2005年12月的2519.32億元下降了近四成。而在房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積方面，下滑的幅度也很大。
一些有實(shí)體經(jīng)濟支撐的地方也開(kāi)始改變對房地產(chǎn)提供全方位優(yōu)惠的老政策，有的甚至在研究開(kāi)征可能導致這個(gè)行業(yè)受到重創(chuàng )的新稅種。（蘇曉洲）
