盡管中小戶(hù)型需求強烈，政府也從政策上、稅收上有意引導，但根據北京中原的一份統計，今年上半年本市以中小戶(hù)型為主的項目仍屈指可數，只有國貿DNA、茶貿國際、MOHO、錦上、尚東閣、北京上舍、茗筑等為數不多的幾個(gè)。一邊是中小戶(hù)型強烈的需求，一邊是開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)大戶(hù)型熱，開(kāi)發(fā)商為什么不愿意做中小戶(hù)型呢？
對于不愿做中小戶(hù)型產(chǎn)品的原因，多數開(kāi)發(fā)商承認，利潤相對低是開(kāi)發(fā)商不愿染指中小戶(hù)型的主要原因。據了解，在同一地段，定位為大戶(hù)型的豪宅和定位為中小戶(hù)型的普通住宅相比，單價(jià)高2000元是很容易做到的，如果大戶(hù)型產(chǎn)品做得好的，售價(jià)能比中小戶(hù)型產(chǎn)品高一倍。除了利潤較低之外，還有開(kāi)發(fā)商提到三點(diǎn)不愿做中小戶(hù)型產(chǎn)品的原因:
一是需求說(shuō)，部分開(kāi)發(fā)商認為，目前大戶(hù)型在市場(chǎng)上需求較旺，市場(chǎng)需求決定了開(kāi)發(fā)商愿意做大戶(hù)型；二是客群說(shuō)，業(yè)內有句行話(huà)，“單價(jià)決定檔次，總價(jià)決定客群”，因為高收入者的錢(qián)要比普通老百姓的錢(qián)好賺，多數開(kāi)發(fā)商都會(huì )以“高品質(zhì)”為幌子，把項目的客群定位為高收入者，對于單價(jià)較高的項目來(lái)說(shuō)，如果戶(hù)型做小了，會(huì )造成“有錢(qián)人看不上，沒(méi)錢(qián)人買(mǎi)不起”的客群錯位；三是設計說(shuō)，在保證功能齊全、居住舒適的前提下，做中小戶(hù)型要比做大戶(hù)型難得多，特別是板樓，以前開(kāi)發(fā)商為了多出面積，通常的做法是加大板樓的進(jìn)深，小高板的進(jìn)深能做到18米，對于大戶(hù)型來(lái)說(shuō)，18米的進(jìn)深也能把戶(hù)型設計得很舒適，但對于中小戶(hù)型來(lái)說(shuō)，五六米的面寬怎么做都不好做，而讓開(kāi)發(fā)商增加舒適度、縮短進(jìn)深、減少銷(xiāo)售面積，不亞于“虎口里拔牙”。
對于以上原因，利益較低無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商不愿做中小戶(hù)型產(chǎn)品的核心原因，但據記者了解，即使利益較低，但相對于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)，做中小戶(hù)型的利潤仍然可觀(guān)。一位不愿意透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，在土地招拍掛以前，開(kāi)發(fā)一個(gè)項目的毛利潤至少在50%以上，有些開(kāi)發(fā)商拿地成本低，能實(shí)現100%的毛利潤，如果按投資回報率或資金使用率算，利潤率更高。目前做項目利潤率低了，但30%毛利潤還是能保證的，如果做中小戶(hù)型，基本能保證20%以上的毛利潤。20%的毛利潤雖然不低，但對于從“一夜暴富，一開(kāi)就發(fā)”出身，過(guò)慣了“大碗喝酒、大塊吃肉”的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，還是不愿接受。
有開(kāi)發(fā)商辯解不愿降低利潤做中小戶(hù)型的原因時(shí)說(shuō):“因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金量大，受政策、宏觀(guān)經(jīng)濟影響大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險也大，所以利潤率就應該高于其他行業(yè)。另外，開(kāi)發(fā)商是以追求利潤最大化為目的的，在合法的前提下，開(kāi)發(fā)商追求高利潤無(wú)可厚非，因此，除非迫不得已，開(kāi)發(fā)商不愿做中小戶(hù)型也是正常的�！�
算賬
小戶(hù)型與大戶(hù)型利潤差在哪兒？
一位開(kāi)發(fā)商給記者算了一筆賬:一個(gè)項目的成本主要有三塊兒，土地成本、建安成本以及資金、管理、推廣等其他成本。對于土地成本，同一個(gè)區域，容積率一樣，大小戶(hù)型的土地成本是一樣的，以東南三、四環(huán)為例，地價(jià)為每平方米4500元左右；對于建安成本來(lái)說(shuō)，因為中小戶(hù)型墻體、管道、門(mén)窗等更多，樓板的承重力要求也更高，中小戶(hù)型產(chǎn)品建安成本要略高一些，一般比大戶(hù)型產(chǎn)品每平方米高15%左右，比如塔樓大戶(hù)型產(chǎn)品建安成本在每平方米2000元左右，中小戶(hù)型產(chǎn)品大約在2200元左右；對于資金成本、管理成本、設計費、稅費等其他成本，中小戶(hù)型產(chǎn)品與大戶(hù)型產(chǎn)品都沒(méi)有什么大的區別。
同樣的成本，售價(jià)卻相差甚遠，相對于小戶(hù)型而言，大戶(hù)型更容易做出品質(zhì)，更容易包裝，另外大戶(hù)型產(chǎn)品多定位為高收入家庭，因此價(jià)格提升的空間較大。還以東南三、四環(huán)地段為例，目前公開(kāi)成本在每平方米7000元左右，如果做中小戶(hù)型產(chǎn)品，單價(jià)賣(mài)到每平方米9500元就很難了，而做大戶(hù)型，定位為高檔豪宅，再加上每平方米1000元左右的精裝修成本，每平方米賣(mài)到14000元也是有可能的。
(來(lái)源：北京晚報 作者：李海霞）
