“房子都住3年了，開(kāi)發(fā)商承諾的體育場(chǎng)館還只是掛在墻上的一張圖紙�！鳖�(lèi)似的抱怨，已經(jīng)成了許多業(yè)主的心頭之痛。據了解，物業(yè)配套糾紛已經(jīng)成為有關(guān)部門(mén)接到的最多的投訴之一，也是有關(guān)部門(mén)最棘手的難題之一。
“以后買(mǎi)房的老百姓，不會(huì )再有這樣的抱怨了�！痹诮裉臁缎陆ㄗ≌^商品住宅與市政公用基礎設施、公共服務(wù)設施同步交付使用管理暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“暫行辦法”)發(fā)布會(huì )上，北京市建設委員會(huì )新聞發(fā)言人張農科說(shuō)。
這部由國土、規劃和建設三個(gè)部門(mén)聯(lián)手出臺的暫行規定稱(chēng)，從今年3月1日起，任何開(kāi)發(fā)商在辦理土地出讓手續、規劃手續、房屋出售手續時(shí)，必須分別向主管的各部門(mén)提交小區市政公用基礎設施或公共服務(wù)設施的規劃、建設、竣工的各類(lèi)情況，以保證這些部門(mén)能對小區市政公用基礎設施或公共服務(wù)設施和小區房屋同步交付使用進(jìn)行監管。任何違約的開(kāi)發(fā)商都會(huì )進(jìn)入北京市國土、規劃和建設相關(guān)部門(mén)的黑名單中。
據介紹，這樣由三個(gè)部門(mén)共同監管小區市政公用基礎設施和房屋同步交付的管理模式在全國還不多見(jiàn)。
公共服務(wù)設施建設：土地出讓必要條件
北京市建設委員會(huì )新聞發(fā)言人張農科介紹說(shuō)，由于有了國土部門(mén)的參與，公共服務(wù)設施建設將成為土地出讓的必要條件。
“暫行辦法”規定，北京市的市和區縣國土部門(mén)與土地使用者簽訂用于住宅小區開(kāi)發(fā)的土地使用權出讓合同時(shí)，應當明確，同步建設的市政公用基礎設施、公共服務(wù)設施及其建設時(shí)序作為出讓條件。并約定，土地受讓人需持新建住宅小區建設方案向相關(guān)規劃、建設行政主管部門(mén)辦理有關(guān)審批手續，建設方案內容有重大變更時(shí)，受讓人應當在變更后的10個(gè)工作日內向規劃、建設和國土資源行政主管部門(mén)備案。
張農科說(shuō)，這意味著(zhù)，如未按照建設方案完成建設居住公共服務(wù)設施，開(kāi)發(fā)商不但因違反行政法規而受到處罰，還要承擔合同違約的法律責任。
開(kāi)發(fā)商要交配套設施建設時(shí)間表
“暫行辦法”規定，開(kāi)發(fā)商在申請規劃許可時(shí)，不但要制定居住公共服務(wù)設施建設的指標，還要制定具體的建設內容和建設時(shí)間表。而規劃部門(mén)再審時(shí)，要在驗收商品住宅的同時(shí)驗收公共服務(wù)設施。
“暫行辦法”要求，建設部門(mén)在辦理住宅項目施工招標文件備案時(shí)，應當審核施工招標范圍是否符合建設方案。張農科說(shuō)，這一規定是對既有管理方法的極大突破。
它規范了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的分期建設行為，保證每期住宅建設時(shí)都包括相應的居住公共服務(wù)設施建設，以確保居民從入住就享受到配套完善的小區。
市政公用基礎設施驗收前不能辦入住手續
“暫行辦法”規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依法選定的物業(yè)管理企業(yè)，應當參與住宅小區每期建設的竣工驗收。沒(méi)有按照建設方案完成相應市政公用基礎設施和公共服務(wù)設施工程竣工驗收前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)不得辦理入住手續。
水、電、氣究竟建設到哪一步才算是市政公用基礎設施達標，能被相關(guān)部門(mén)驗收？今天頒布的“暫行辦法”說(shuō)，生活用水要求必須納入城鄉自來(lái)水管網(wǎng)的，須取得供水專(zhuān)業(yè)單位的供水認可。采用自供水的住宅小區，供水設備應符合給水設計規范、設備完好。生活用電應按有關(guān)部門(mén)的供電方案納入城市供電網(wǎng)絡(luò )，不得使用臨時(shí)施工用電和其他不符合要求的用電。
另外，“暫行辦法”還規定，“公共服務(wù)設施同步交用”必須寫(xiě)入商品房預(銷(xiāo))售合同。
暫行辦法有待進(jìn)一步完善
北京出臺這樣由三個(gè)部門(mén)監管小區配套設施的文件在全國雖然走在前列，但老百姓還在提問(wèn)政府，新房是有人管了，已建成小區配套設施存在的若干問(wèn)題怎么辦？
北京的郭先生搬進(jìn)新家一年，就是和小區自來(lái)水戰斗的一年。有住戶(hù)在小區論壇上說(shuō)，小區自備井的水質(zhì)經(jīng)衛生部門(mén)檢測不合格，消息也得到了物業(yè)、甚至是小區所在地政府部門(mén)的認可。
據小區業(yè)主們的調查，郭先生家所在的小區進(jìn)不了市政自來(lái)水的體系，只能靠小區自備井供水，但自備井又少了應有的監管，水質(zhì)難免得不到保證。
類(lèi)似郭先生家小區這樣，由于市政公用基礎設施或公共服務(wù)設施不配套導致影響住戶(hù)生活質(zhì)量的問(wèn)題，目前在全國各類(lèi)居民小區中已經(jīng)成為普遍問(wèn)題，甚至已經(jīng)成為不少地區每年兩會(huì )上人大代表和政協(xié)委員們關(guān)注的焦點(diǎn)。
盡管今天北京市建委相關(guān)負責人也解釋說(shuō)，自備井問(wèn)題靠有關(guān)監管部門(mén)加強監管是能解決的，但自備井以外的問(wèn)題怎么辦，有關(guān)部門(mén)或許還要加強研究。
另外，“暫行辦法”中提到，物業(yè)管理要前置，而政策的制訂者也認為這是管理方面的一項突破。但買(mǎi)過(guò)房子的人都知道，其實(shí)，大部分業(yè)主入住、成立業(yè)主委員會(huì )之前，第一輪物業(yè)是由開(kāi)發(fā)商選擇的，這樣的物業(yè)如何代表業(yè)主去監督小區配套設施的建設勢必成了一個(gè)問(wèn)題。而且，“暫行辦法”也沒(méi)有說(shuō)清楚物業(yè)能代表業(yè)主們實(shí)行怎樣的責權利。
北京市建設委員會(huì )的相關(guān)負責人解釋說(shuō)，目前這個(gè)辦法還帶有“暫行”字眼，也就是還需要各部門(mén)銜接和完善。
(來(lái)源：中國青年報 作者：劉世昕）
