“民宅禁商”，看起來(lái)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的四個(gè)字，其背后卻有著(zhù)紛繁復雜的故事，并牽扯著(zhù)多方利益之爭。近兩年來(lái)，北京遍地開(kāi)花的舊樓底商很多都沒(méi)有取得營(yíng)業(yè)執照，尚屬“黑戶(hù)”；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面對“住宅禁商”也是無(wú)可奈何！近日有關(guān)媒體報道，由于北京“民宅禁商”規定與《物權法》產(chǎn)生沖突，有關(guān)部門(mén)已經(jīng)刪除“民宅禁商”規定一事，似乎讓人們看見(jiàn)了希望！
而徹底取消“民宅禁商”似乎并不那么容易。昨天，北京市工商行政管理局相關(guān)負責人向記者表示，目前北京市依然禁止公司在民宅中注冊。
擾民引出“民宅禁商”令
為了解決一直以來(lái)住宅樓開(kāi)公司擾民的問(wèn)題，2006年6月19日，在朝陽(yáng)區工商分局京廣營(yíng)業(yè)廳門(mén)前貼出告示，根據市工商局第14號文件規定，即日起暫停為登記地址為民用住宅的企業(yè)辦照。這是北京第一次對民宅辦企業(yè)叫停。
而在新公告頒布之前，工商部門(mén)不限制經(jīng)營(yíng)者在居民樓內開(kāi)設公司。例如，住宅樓的一層允許開(kāi)設、開(kāi)辦銷(xiāo)售類(lèi)公司。規劃中沒(méi)有底商的居民樓紛紛開(kāi)起了店鋪，噪聲擾民、影響市容、危及公共安全等事件，讓不少居民感到不滿(mǎn)。如果今后徹底“叫�！泵裾k企業(yè)，將徹底解決公司進(jìn)駐居民樓的擾民問(wèn)題。
但是“民宅禁商”政策出臺不久就被認為是沒(méi)有法律依據，《中華人民共和國公司法》關(guān)于設立公司的條件之一是“有公司住所”；《中華人民共和國公司登記管理條例》規定，申請設立公司應當向公司登記機關(guān)提交的文件之一是“公司住所證明”，而該條例第二十四條對“公司住所證明”明確界定為“能夠證明公司對其住所享有使用權的文件”。也就是說(shuō)，法律并沒(méi)有對公司住所的性質(zhì)進(jìn)行明確限定。
此外，2002年北京市工商局《關(guān)于在居民住宅樓內設立企業(yè)有關(guān)問(wèn)題的通知》指出：“允許企業(yè)(或個(gè)體工商戶(hù))以居民樓中的居住用房屋作為住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)從事科技開(kāi)發(fā)、咨詢(xún)服務(wù)、市場(chǎng)調研、企業(yè)形象策劃、打字、復印、圖文設計、動(dòng)畫(huà)制作和廣告經(jīng)營(yíng)活動(dòng)……”不但沒(méi)有“住宅不得辦公”的規定，相反，對于相關(guān)行業(yè)，北京市工商局甚至曾經(jīng)允許“住宅辦公”。這樣“民宅禁商”在法律上的缺陷導致了實(shí)施大半年來(lái)，一直是人們討論的焦點(diǎn)。
商住兩用樓面臨消失
在北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直存在著(zhù)商住兩用樓的概念，許多開(kāi)發(fā)商熱衷于此類(lèi)項目。因為利用住宅立項而當做寫(xiě)字樓來(lái)賣(mài)的項目獲利大，目前商住樓的利潤在15%左右。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心市場(chǎng)研發(fā)部主任王志偉介紹說(shuō)，目前在北京的商用樓市場(chǎng)商住樓所占的比例在30%左右，而這些商住樓一般處于繁華鬧市，地理位置絕佳，由于“民宅禁商”的出臺，使得不少項目進(jìn)入高檔住宅市場(chǎng)，對北京市原有的市場(chǎng)產(chǎn)生較大的沖擊。
此外，“民宅禁商”勢必對登記注冊企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。今年前3個(gè)月，僅朝陽(yáng)區注冊的公司就有60%以上的辦公地點(diǎn)在居民樓。由于寫(xiě)字樓、商用住宅的租金價(jià)格明顯高于居民住宅，登記注冊公司的門(mén)檻將抬高，對中小企業(yè)創(chuàng )業(yè)者的影響肯定會(huì )更大一些。業(yè)內人士表示，公司從居民樓搬到寫(xiě)字樓，從相應級別的物業(yè)來(lái)看，成本可能增加10%到20%。而一些靠把房屋出租給企業(yè)的居民樓“房東”的租金收益可能降低。
鏈家房產(chǎn)中介統計的一項數據顯示，從禁令發(fā)布以來(lái)的一個(gè)月，北京中低檔寫(xiě)字樓的成交量上漲了60%，各大中介公司寫(xiě)字樓的咨詢(xún)量顯著(zhù)提高。
“民宅禁商”與《物權法》關(guān)聯(lián)不大
“因《物權法》的出臺而使‘民宅禁商’這樣一個(gè)屬于行政法范疇的規定有所松動(dòng)，我覺(jué)得這種可能性并不大�！北本┙鹫\同達律師事務(wù)所合伙人關(guān)軍近日也在關(guān)注“民宅禁商”松動(dòng)的消息，她昨天對本報記者表達了這樣的判斷。
目前北京市實(shí)行的“民宅禁商”與將要實(shí)施的《物權法》中的條款產(chǎn)生了沖突。近日，北京市政府法制辦主任周繼東表示，“民宅禁商”的規定，已經(jīng)從《北京市房屋租賃管理辦法》的草案中刪除。
根據《物權法》規定：業(yè)主對建筑物內的住宅、商業(yè)用房等專(zhuān)有部分享有所有權。對專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。但是，《物權法》同時(shí)規定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�、娛�?lè )等商業(yè)用房的，應當經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意。因此，北京市下令禁止民宅商用顯然與這條規定有所沖突。
關(guān)軍指出，《物權法》屬于民法范疇，它的特點(diǎn)是建立在主體平等的基礎上的；但是“民宅禁商”的管理規定則是行政法的范疇，強調的是國有的管理，并非是平等地位上的意義。因此兩者的距離相差還比較遠，對民宅能不能商用的管理規定是國家相關(guān)部門(mén)對經(jīng)營(yíng)行為的管理措施。她認為，即使行政法規將來(lái)對民宅能不能商用的問(wèn)題做出調整，也不太可能是因《物權法》的緣故，而是政策自身調整的需要而已。
從她多年的律師執業(yè)經(jīng)歷來(lái)看，就民宅商用問(wèn)題引發(fā)民事糾紛的案例幾乎沒(méi)有。因為“民宅禁商”意味著(zhù)工商對那些在民用住宅地注冊公司地址的行為不予批準，因此實(shí)施以后，也不再有人這樣注冊了。（賴(lài)大臣 王曉然）
