在目前的監管水平下，帶有行政色彩的單位自建房有多少能真正落到困難群眾手中？其到底是有助于平抑房?jì)r(jià)，還是在重新制造住房不公？
隨著(zhù)廣州市長(cháng)張廣寧公開(kāi)表示“只要單位有土地，且符合城市建設和土地使用規劃，即可自行建房分給沒(méi)有享受實(shí)物分房和貨幣分房的住房困難職工”，已逐漸淡出公眾視野，卻使一直存在的單位自建房問(wèn)題再度陷入爭論的漩渦。
在住房分配貨幣化推進(jìn)近十年的今天，大張旗鼓地鼓勵單位集資建房是否意味著(zhù)實(shí)物分房仍將延續？而在目前的監管水平下，帶有行政色彩的單位集資建房到底有多少能真正落到困難群眾手中呢？自建房到底是有助于緩解職工住房困難、平抑房?jì)r(jià)，還是在開(kāi)倒車(chē)、重新制造住房不公平？
《了望》新聞周刊為此走訪(fǎng)了曾參與1998年住房制度改革政策制定的專(zhuān)家學(xué)者，以求深度解析這一熱點(diǎn)話(huà)題。
政策一直允許單位自建房
“對包括單位自建房在內的集資、合作建房，政策是允許的，是經(jīng)濟適用住房的形式之一”，1998住房制度改革政策制定的參與者、現任中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)的顧云昌指出，“這也意味著(zhù)單位自建房要遵循經(jīng)濟適用住房的管理辦法，即購買(mǎi)人群以及住宅的套型都要符合經(jīng)濟適用住房的標準要求”。
在終結了貨幣分房的“98房改”重要文件《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》(簡(jiǎn)稱(chēng)23號文)中，可以看到對此的明確規定：“在符合城市總體規劃和堅持節約用地的前提下，可以繼續發(fā)展集資建房和合作建房�！倍鵀榱硕嗲兰涌旖�(jīng)濟適用住房建設，緊接23號文之后，國務(wù)院辦公廳又轉發(fā)了《建設部等部門(mén)關(guān)于支持科研院所、大專(zhuān)院校、文化團體和衛生機構利用單位自用土地建設經(jīng)濟適用住房若干意見(jiàn)》的文件，要求地方各級人民政府及計劃、建設、規劃、土地、銀行等部門(mén)要簡(jiǎn)化辦事程序，積極支持這些單位自建經(jīng)濟適用住房。
顧云昌指出，由于地方政府財力有限等原因，經(jīng)濟適用住房的建設量一直處于供不應求的狀態(tài)，一些城市甚至出現了連夜排隊難求一房的場(chǎng)面，而單位自建房可以減少一個(gè)城市沒(méi)有住房的中低收入者的總量，客觀(guān)上有利于政府集中精力去解決那些沒(méi)有自建房條件的單位職工的住房問(wèn)題。
盡管這樣，仍有不少人認為保留單位自建房是給住房制度改革留了尾巴？對此，親自參與“98房改”政策起草的中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)包宗華從國際經(jīng)驗角度進(jìn)行了解釋?zhuān)瑩私�，�?0多個(gè)西方國家一直在推行住房合作社建房，時(shí)間長(cháng)的已超過(guò)百年，而且長(cháng)盛不衰。集資建房對于加快住宅建設、降低房?jì)r(jià)、保證中低收入者的住房供給，都起到了很好的作用。
“在我國，合作集資建房也并不是新鮮事物”，包宗華指出，新中國建國以后實(shí)行的是公房低租金制度，鑒于當時(shí)政府和單位的經(jīng)濟實(shí)力較弱，就推行過(guò)合作集資建房。而到上世紀80年代末至90年代初，我國合作集資建房出現了一個(gè)小高潮，1992年還發(fā)布了《城鎮住宅合作社管理暫行辦法》，對那些“分房無(wú)份，購房無(wú)力，建房無(wú)法”的職工，發(fā)展合作集資建房、解決住房問(wèn)題可謂行之有效。
據統計，90年代初，即合作集資建房的高潮期，有的城市通過(guò)住房合作社，年完成的住房面積，占到全市年完成住房面積總量的5%以上；但目前來(lái)看，合作集資建房數量在下降，全國住房合作社的數量不及90年代初的一半，年建房量還不到全國建房總量的1%。包宗華指出，合作建房的模式，可以緩解中低收入者的住房困難，尤其是在政府財力有限的情況下，這也是“98房改”將集資、合作建房作為經(jīng)濟適用住房組成部分加以保留的原因，但前提是要加強管理，完善政策，并嚴格執行。在他的記憶中，當年一些城市在興建解困房過(guò)程中，單套面積動(dòng)輒達到120平方米甚至150平方米，背離初衷。
能否公平是關(guān)鍵
包宗華所強調的“前提”，正是多數人的擔心。所以，盡管張廣寧市長(cháng)表示，由單位負責建造一部分經(jīng)濟適用房等于是加快了政府推行經(jīng)濟適用房政策的速度，但廣東省省情調查研究中心針對這一問(wèn)題展開(kāi)的調查結果顯示，近70%的受訪(fǎng)者更擔心這會(huì )造成不公平和腐敗。
而圍繞單位自建房的諸多問(wèn)題，專(zhuān)家、學(xué)者以及媒體乃至普通購房人也展開(kāi)了激烈的討論。
首先是公平問(wèn)題。從外部來(lái)看，并不是所有企業(yè)都有地可以集資建房，一些權力部門(mén)更有拿錢(qián)拿地建房的能力，他們利用掌握的公共資源建房，然后以低價(jià)或者說(shuō)成本價(jià)賣(mài)給內部員工，這事實(shí)上加大了行業(yè)之間的收入差距，既是社會(huì )資源分配不公，也有國有資產(chǎn)流失的嫌疑。
從單位內部來(lái)看，到底以什么標準來(lái)分配集資房，按收入水平，還是工齡、職務(wù)或者說(shuō)對企業(yè)的貢獻大小，各自的標準又是什么，又如何甄別單位員工的家庭收入情況？有學(xué)者評論指出，帶有濃厚行政色彩的單位集資建房既難公平，也無(wú)效率，還有后患。
事實(shí)上，以北京為例，在近年來(lái)的單位自建房中，并不乏一些企業(yè)、機關(guān)借職工集資建房之名，建大套型住宅分給企業(yè)、機關(guān)領(lǐng)導；也不乏一些手握權力的人憑借單位集資建房而錦上添花，住房不斷升級換代，雖然美其名曰買(mǎi)，但價(jià)格遠遠低于市價(jià)，而一些真正的住房困難戶(hù)卻沒(méi)有等來(lái)雪中送炭。
其次是效率問(wèn)題，也即集資建房能否達到降低房?jì)r(jià)的目的。對于房?jì)r(jià)，顧云昌認為，重要的是供求關(guān)系的影響，他以北京為例，北京2006年的住房竣工面積下降了20%，但銷(xiāo)售面積相當，而從全國來(lái)看，2006年住宅竣工面積下降了0.8個(gè)百分點(diǎn)，但銷(xiāo)售面積上漲了13%，受供給總量不足的影響，調房?jì)r(jià)的難度自然很大，在他看來(lái)，這也是宏觀(guān)調控難以抑制高房?jì)r(jià)的重要原因。
具體到單位自建房，顧云昌認為，其在一定程度上加大了經(jīng)濟適用住房的供應量，對住房供應總量和結構都有一定的調節作用，應該對平均房?jì)r(jià)有向下拉的作用。至于幅度，顧云昌認為取決于供應量對供求關(guān)系的影響程度。
以廣州為例。廣州市住房建設規劃(2006～2010)》規定，“十一五”期間廣州共建設政府保障型住房900萬(wàn)平方米，其中部隊和國有企業(yè)自建經(jīng)濟適用住房300萬(wàn)平方米，3.76萬(wàn)套，約占住宅供應市場(chǎng)的5.6%，平均每年7500套左右，大約占供應總量的1%，要想達到平抑廣州房?jì)r(jià)的目的，似乎還有些勉為其難。
第三，是否影響了住房改革的市場(chǎng)化方向問(wèn)題。反對者認為帶有濃厚行政色彩的單位集資建房大有開(kāi)房改倒車(chē)的意味，也有擠占公共資源之嫌，因為房?jì)r(jià)高而贊成單位自建房，只會(huì )離充分競爭的目標越來(lái)越遠。只有讓政府的責任歸于政府，市場(chǎng)的責任歸于市場(chǎng)，才能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)難題。而包宗華副會(huì )長(cháng)認為，在目前政府財力有限的情況下，單位自建房作為經(jīng)濟適用住房的有益補充，可以有效地緩解一部分困難人群的住房問(wèn)題，至于公平問(wèn)題，可以通過(guò)制定完善的政策以來(lái)最大限度的保障。例如，嚴格限制購買(mǎi)人群并張榜公布、完善退出機制防止從中牟利等。
未來(lái)能走多遠？
盡管當前的集資合作建房暴露出了這樣那樣的問(wèn)題，也存在諸多質(zhì)疑，但包宗華認為，不要輕易地肯定或者否定，需要作進(jìn)一步的研究。
在他看來(lái)，我國正處于社會(huì )主義初級階段，廣大居民特別是中低收入者還存在著(zhù)比較突出的買(mǎi)房難問(wèn)題，而發(fā)展合作集資建房，讓它在住房建設中占有一定比重，應是解決我國住房問(wèn)題的一條可行的辦法。當前，應該趁社會(huì )上較多地議論和推崇合作集資建房問(wèn)題的時(shí)機，組織有關(guān)單位和專(zhuān)家坐下來(lái)深入研討這個(gè)問(wèn)題。
首先，在要不要發(fā)展合作集資建房這個(gè)大問(wèn)題上統一認識。
其次，如果大家都認為我國應該發(fā)展合作集資建房，就要認真總結經(jīng)驗教訓，針對合作集資建房存在問(wèn)題的癥結，提出對策，包括思想認識、多種組織形式、法律支持、政策優(yōu)惠、建設規模(即合作集資建房占總建房量的比重)、土地供應、監管辦法等，拿出一整套符合我國國情的可行辦法，以保證合作集資建房的穩定健康發(fā)展。
第三，對集資建房的形式，可以進(jìn)行有益的嘗試。目前來(lái)看，有土地的國營(yíng)企業(yè)推行集資建房頗有成效，一些職工住房困難又可以擠出一部分土地(含拆掉一些低層住房)來(lái)建房的國營(yíng)企業(yè)，通過(guò)選派人員，或者由企業(yè)工會(huì )出面，組織開(kāi)展了集資建房；而為了解決無(wú)地的困難企業(yè)集資建房，有的中小城市曾經(jīng)采用了一種城市主管部門(mén)牽頭組織，撥給土地，由無(wú)地企業(yè)參加的集資建房形式，包宗華認為也是很好的經(jīng)驗。
除此之外，包宗華介紹，有人提出了實(shí)行集資建房與咨詢(xún)公司或房地產(chǎn)企業(yè)相結合的建議。即由咨詢(xún)公司(或房地產(chǎn)公司)購得一塊地，再由集資建房的發(fā)起人去邀請愿意在這塊地上購房的人參加集資，集資款(含購房抵押貸款)存入指定的銀行賬戶(hù)，專(zhuān)款專(zhuān)用。集資人選出監督小組，負責審查造價(jià)、審查規劃設計以及監督施工等事宜。
至于一次性社會(huì )性集資建房，即目前正在艱難運作的“于凌罡們”發(fā)起的個(gè)人集資建房，包宗華認為，面臨著(zhù)購地、資金、信任，如何分配、如何界定責權利等一系列難題，前景不容樂(lè )觀(guān)。(唐敏)
