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在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當中，限價(jià)房的預期銷(xiāo)售價(jià)格已跟著(zhù)北京房?jì)r(jià)飛漲
★ 本刊記者/謝良兵
4月7日，周六，北京，國貿春季房展會(huì )現場(chǎng)，看房人流不斷�！版溂业禺a(chǎn)”對4000多位參觀(guān)者進(jìn)行了一項關(guān)于購房意向的問(wèn)卷調查。結果顯示，52.7%的購房者計劃推遲買(mǎi)房，理由是：限價(jià)地終于入市，后市值得期待。
限價(jià)地終于入市
3月29日，北京市首批限價(jià)房地塊發(fā)布招標公告，海淀、豐臺、石景山各一塊，共約110萬(wàn)平方米。翌日，市國土局、市建委、市規委聯(lián)合召開(kāi)本市保障性住房建設情況發(fā)布會(huì )，向媒體通報了此三個(gè)地塊的相關(guān)情況以及限價(jià)房的有關(guān)事項。
據了解，這三個(gè)地塊分別為海淀區西三旗住宅及配套用地、豐臺區花鄉造甲村鴻基花園二期住宅及配套用地、石景山區金頂街三區住宅及配套用地。具體的投標時(shí)間，預計西三旗地塊為4月26日9時(shí)至10時(shí)；另兩塊地則為5月11日9時(shí)至10時(shí)。
北京市國土資源局副局長(cháng)曾贊榮在發(fā)布會(huì )上表示，此次“兩限房”預計提供1萬(wàn)套以上限價(jià)房；將全部建設成套型建筑面積90平方米以下的住宅，內部裝修達到初裝修水平；銷(xiāo)售價(jià)格將比該地區同質(zhì)普通商品房下浮10%到15%。
據悉，考慮土地開(kāi)發(fā)成本，加上開(kāi)發(fā)企業(yè)8%至10%的利潤確定，此次推出的首批限價(jià)房預計銷(xiāo)售價(jià)格均在7000元/平方米以下。而用地出讓主要采用“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的招標方式出讓?zhuān)本┦袊辆趾捅本┦薪ㄎ癁楣餐袠巳恕?/p>
至于具體的購買(mǎi)資格、定價(jià)原則、產(chǎn)權性質(zhì)、上市辦法等細則，有關(guān)人士透露，市建委、市規委、市國土局等部門(mén)正在草擬《北京市中低價(jià)位、中小套型普通商品房銷(xiāo)售管理辦法(暫行)》。4月4日下午，政府已就此召開(kāi)過(guò)專(zhuān)門(mén)會(huì )議，預計最遲會(huì )在5月份公布。
不過(guò)，從此次公布的招標公告中，人們依然可以看出一些端倪。比如購買(mǎi)資格，大的原則是擁有北京市戶(hù)口、中低收入水平的無(wú)房戶(hù)。此外，持有經(jīng)濟適用房審批表或拆遷安置的家庭，可能會(huì )有資格優(yōu)先購買(mǎi)。
與此同時(shí)，一個(gè)保障性住房供應體系正在醞釀中。4月7日，市建委有關(guān)負責人透露，今年北京市將新開(kāi)工建設300萬(wàn)平方米“兩限”商品房、200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房、30萬(wàn)平方米廉租房。目前已選定保障性住房項目30多個(gè)。
根據市國土資源局的工作計劃，今年第二季度是限價(jià)房項目用地的主要推出時(shí)段，將基本完成今年300萬(wàn)平方米的供應任務(wù)，剩余少量項目將在第三季度全部推出。如果按照一年半的開(kāi)發(fā)周期，這意味著(zhù)，2008年年中的時(shí)候，首批限價(jià)房才將真正入市。
政府不斷試探市場(chǎng)
早在2006年年初，北京市建委有關(guān)官員就明確表示，當年北京將推出限價(jià)房。對于北京廣大普通購房者來(lái)說(shuō)，其言論絕對是鼓舞人心。
隨后，北京市相關(guān)部門(mén)將推出限價(jià)房的時(shí)間表給予公布，人們對限價(jià)房的期待開(kāi)始變得急迫。當年6月份，北京國土資源部門(mén)又公布了幾塊明確的限價(jià)房地塊，“那時(shí)，我們都認為限價(jià)房離我們已經(jīng)近在咫尺�！本┏且晃坏禺a(chǎn)記者回憶說(shuō)。
到了去年9月份，關(guān)于限價(jià)房地塊入市的新聞不斷見(jiàn)諸報端，有媒體甚至已經(jīng)將每個(gè)地塊的具體位置以及預計的銷(xiāo)售價(jià)格全都公布，“但最后我們還是沒(méi)有等到限價(jià)房的到來(lái)�！边@位地產(chǎn)記者說(shuō)。而此時(shí)，相關(guān)部門(mén)公布的限價(jià)房備選地塊已經(jīng)增加到15個(gè)。
“現在回過(guò)頭來(lái)看，這一年多的時(shí)間里，政府不斷地在試探市場(chǎng)對于限價(jià)房的反應。此次僅放三個(gè)地塊，也顯示其謹慎態(tài)度�！币晃徊辉竿嘎缎彰膶�(zhuān)家對記者說(shuō)。而此三個(gè)地塊并非當初公布的備選地塊，這多少讓一直追隨限價(jià)房動(dòng)向的業(yè)內人士迷惑不已。
事實(shí)上，北京市政府當初醞釀推出限價(jià)房的初衷，無(wú)非就是希望借此拉低不斷高速上漲的北京房?jì)r(jià)。不過(guò)，令政府部門(mén)尷尬的是，限價(jià)房在“猶抱琵琶半遮面”的這一年當中，其預期銷(xiāo)售價(jià)格就已跟著(zhù)北京房?jì)r(jià)“隨行就市”，往上飛漲了。
去年9月份的媒體報道稱(chēng)，北京當時(shí)即將推出的限價(jià)房，將根據實(shí)際情況，分區域設定不同的價(jià)格范圍。在當時(shí)可能入市的七個(gè)地塊中，平均銷(xiāo)售價(jià)格基本在5000元/平方米左右，最貴的將達到7000元/平方米以上，最低的在3000元/平方米左右。
現在再來(lái)看看此次政府招標文件中的明確規定，西三旗地塊限價(jià)6350元/平方米，豐臺花鄉地塊限價(jià)6800元/平方米，金頂街地塊限價(jià)6250元/平方米�！鞍肽甑臅r(shí)間，連還沒(méi)‘出世’的限價(jià)房都漲價(jià)了�！币晃灰恢逼诖迌r(jià)房的持幣觀(guān)望者對記者說(shuō)。
在相關(guān)細則并未出臺的情況下，北京市此次倉促將三塊限價(jià)房地塊入市，顯然也有來(lái)自于中央的壓力。今年年初，中央要求“調控房?jì)r(jià)，政府要切實(shí)負起責任”。在北京市“兩會(huì )”期間，市政府正式提出了“兩個(gè)一千萬(wàn)”的承諾：在3年內，建立1000萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房、1000萬(wàn)平方米限價(jià)房，從而對房?jì)r(jià)起到一定的控制作用。2月中旬，北京市住房保障辦公室成立，負責對限價(jià)房、經(jīng)濟適用房、廉租房等的政策制訂和開(kāi)發(fā)管理工作。
誰(shuí)埋單 誰(shuí)受益
到目前為止，有關(guān)限價(jià)房的購買(mǎi)資格以及包括再上市銷(xiāo)售的管理規定并沒(méi)有出臺。因此，對于限價(jià)房，買(mǎi)房人在觀(guān)望，地產(chǎn)商們同樣在觀(guān)望�！皩τ谑着迌r(jià)房，我們更多的是觀(guān)望，想看看政策到底會(huì )如何�！本┏悄车禺a(chǎn)商對記者說(shuō)。
據了解，除法律另有規定外，境內外企業(yè)、其他組織和個(gè)人均可參與“兩限房”項目競爭，但作為限價(jià)房的建設招標，投標人的開(kāi)發(fā)資質(zhì)、業(yè)績(jì)等可能會(huì )成為評標的重要參考因素。業(yè)內人士估計，首批限價(jià)房最有可能會(huì )由有一些國有地產(chǎn)商來(lái)埋單。
京西一位小型國有地產(chǎn)商在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，這一批限價(jià)房地塊的招標，政府肯定都會(huì )邀請他們一起參與，“但最終中標的應該是事先指定好的大型國有地產(chǎn)商，畢竟(限價(jià)房)是政府的事情�！�
根據本刊了解，西三旗地塊所在地原是北京輪胎廠(chǎng)，早在1999年轉給了首創(chuàng )集團。而金頂街三區地塊，原來(lái)就是首鋼集團的所有地塊，其周邊都是首鋼集團開(kāi)發(fā)的集資房和房改房�！斑@些企業(yè)將很可能成為頭批限價(jià)房的開(kāi)發(fā)商�！币晃恢槿耸客嘎墩f(shuō)。
對于限價(jià)房低于周邊商品房?jì)r(jià)格10%～15%的幅度，一直持幣待購的買(mǎi)房人并不買(mǎi)賬。新浪網(wǎng)和《新京報》的一項關(guān)于限價(jià)房的調查結果顯示，近8成網(wǎng)友認為西三旗限價(jià)房地塊6350元/平方米的均價(jià)太高。
中建國際發(fā)展股份有限公司運營(yíng)副總裁雷越姝也認為，低10%～15%并不算多，限價(jià)房的房?jì)r(jià)應該更便宜�！�10%～15%吸引的仍然是那些原有的商品房購買(mǎi)客戶(hù)。而更貧窮、購買(mǎi)力更低的人群，不會(huì )因為這10%～15%就提高了購買(mǎi)承受力�！崩自芥f(shuō)。
另一個(gè)尷尬在于，限價(jià)房購買(mǎi)人群標準的制定始終是最難的環(huán)節之一。業(yè)內人士分析，限價(jià)房具體標準需權衡多方利益，如標準過(guò)寬，申請人群過(guò)多，則會(huì )造成房源供應不足；若標準過(guò)窄，又可能形成大量中低價(jià)房空置，造成一定的浪費。
這些尚未解決的制度問(wèn)題，讓許多學(xué)者和業(yè)內人士對于限價(jià)房的未來(lái)表示出擔憂(yōu)。浙江大學(xué)公共管理學(xué)院教授楊遴杰就認為，從以往經(jīng)濟適用房出現的一些問(wèn)題來(lái)看，限價(jià)房最終能否切實(shí)滿(mǎn)足中低收入階層的住房需求仍是個(gè)問(wèn)號。
在楊遴杰看來(lái)，限價(jià)房的結果有兩個(gè)：一是會(huì )有人通過(guò)各種方式去購買(mǎi)限價(jià)房，倒手牟利；二是使審核和分配限價(jià)房的政府部門(mén)，擁有了足夠多的尋租可能�！懊吭O置一個(gè)門(mén)檻后，隱藏的就是可能的腐敗�！�
“而這10%～15%的差價(jià)，既無(wú)法拉開(kāi)限價(jià)房與商品房的差距，也無(wú)法支持限價(jià)房另軌流通。最終這10%～15%的差價(jià)，會(huì )轉化為黑市的買(mǎi)號費、批條子的好處費�！敝薪▏H發(fā)展股份有限公司運營(yíng)副總裁雷越姝擔憂(yōu)地說(shuō)。
而老百姓更關(guān)注的是，限價(jià)房到底是一種很短暫的過(guò)渡形態(tài)，還是作為住房保障制度的一個(gè)重要部分，要大范圍地進(jìn)行推廣呢？限價(jià)房到底能持續多久……從已經(jīng)開(kāi)始實(shí)施限價(jià)房的城市，到尚在摸索的北京，這些問(wèn)題都遠還沒(méi)有答案。 ★
