北京市建委的一紙文件，將經(jīng)適房回購推進(jìn)現實(shí)，但面對市場(chǎng)價(jià)五年漲三成的經(jīng)適房，回購的定價(jià)問(wèn)題成為政策能否有效的重要砝碼。
北京經(jīng)適房回購面臨定價(jià)瓶頸
一直以來(lái)，有關(guān)北京經(jīng)濟適用房(下稱(chēng)“經(jīng)適房”)將由政府回購的消息接連不斷，每次的“風(fēng)吹草動(dòng)”都足以引起豐富的猜測。
但隨著(zhù)一份文稿的出臺，經(jīng)適房回購，似乎終于成為眼前的現實(shí)。
6月7日，北京市建委出臺《北京市經(jīng)濟適用房管理辦法(試行)》(下稱(chēng)《辦法》)征求意見(jiàn)稿，明確規定了經(jīng)適房只能自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動(dòng)，但可向申請人戶(hù)口所在區縣住房管理部門(mén)申請回購，回購價(jià)格按照屆時(shí)同地段新建經(jīng)濟適用房住房重置價(jià)格結合重新確定。
“回購”將成為現實(shí)
“看到《辦法》的規定，感覺(jué)心里踏實(shí)了一些�！奔易』佚堄^(guān)的劉先生對記者說(shuō)。
劉先生已經(jīng)在回龍觀(guān)住了六年，作為“早期”經(jīng)適房的購買(mǎi)者，他告訴記者，《辦法》出臺之前，當聽(tīng)說(shuō)政府要對經(jīng)適房進(jìn)行回購，他郁悶了很長(cháng)時(shí)間。
“理由很簡(jiǎn)單，以前我們購買(mǎi)經(jīng)適房的時(shí)候沒(méi)有提到回購，合同上也沒(méi)寫(xiě)，這幾年房產(chǎn)的升值幅度不小，我們有權利享有房產(chǎn)升值所帶來(lái)的收益——卻突然聽(tīng)說(shuō)政府要回購了�！彼f(shuō)。
而現在劉先生之所以“放心”，是因為《辦法》中有規定顯示，管理辦法施行前已售出的經(jīng)適房再上市交易，管理仍按照原有規定執行。補交費用標準可依法適時(shí)調整�！皩τ谶@種‘新人新辦法，老人老辦法’的舉措，我能夠接受�！眲⑾壬f(shuō)。
記者了解到，北京市有關(guān)經(jīng)適房回購政策的確立可謂一波三折：最早是2006年9月30日，北京市規委在官方網(wǎng)站公開(kāi)《北京住房建設規劃(2006年-2010年)》公示稿，明確了“要探索建立經(jīng)濟適用住房實(shí)行‘內循環(huán)’的流轉模式，即經(jīng)濟適用住房不得直接上市，由政府回購�！�
之后的2006年11月4日，該規劃正式通過(guò)市政府批準，與公示稿不同的是，公示中原有的“經(jīng)濟適用住房不得直接上市，由政府回購”的說(shuō)法被刪除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其舉行的“行風(fēng)政風(fēng)”通報會(huì )上，又公布了政府將要重新確立“回購”政策的消息。
6月21日，《中國經(jīng)濟周刊》記者致電北京市建委會(huì )住房保障辦，有關(guān)人士告訴記者，《辦法》在經(jīng)過(guò)征求意見(jiàn)之后，目前正在研究匯總，具體何時(shí)正式公布還不確定。
如何定價(jià)
盡管很多經(jīng)適房的購買(mǎi)者對回購表示了接受，但在眾多業(yè)內人士看來(lái)，回購政策細節仍待完善，其操作性仍需要進(jìn)一步細化，尤其是如何確定回購的價(jià)格成為最大的制約瓶頸。
“如果我現在能夠購買(mǎi)新建的經(jīng)適房，那幾年之后政府回購時(shí)折舊怎么算？我們當初購房貸款利息成本怎么算？這些在辦法中都沒(méi)有明確的規定�！贝蛩阗徺I(mǎi)經(jīng)適房的李先生對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
在李先生看來(lái)，回購價(jià)格過(guò)低，經(jīng)適房的業(yè)主可能還會(huì )想辦法通過(guò)其它途徑轉讓?zhuān)欢绻词袌?chǎng)價(jià)回購，政府介入回購將失去意義。
目前，北京現有70個(gè)左右的經(jīng)適房項目，最大的當數回龍觀(guān)和天通苑，根據今年上半年的數據，其交易價(jià)格與5年前購買(mǎi)時(shí)相比，上漲幅度已達30%左右，比如目前回龍觀(guān)新經(jīng)適房售價(jià)在2600元/平方米左右，而二手經(jīng)適房售價(jià)已經(jīng)在4000元/平方米左右。
“如何確定回購價(jià)格尤其需要仔細研究，即如何依據當時(shí)的購房?jì)r(jià)格、住房的折舊價(jià)格和現地段的經(jīng)濟適用房?jì)r(jià)格，核定出比較合理的價(jià)格�！苯ㄔO部政策研究中心副主任王玨林對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)。
“這樣操作的難度確實(shí)很大�！敝袊缈圃汗I(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海研究員對《中國經(jīng)濟周刊》說(shuō)，在他看來(lái)，由于市場(chǎng)評估的基本方法是市場(chǎng)比較法，用目前的價(jià)格行情回購，對所在區縣的住保辦也是一個(gè)巨大壓力，而且如此高的成本也不能納入經(jīng)適房和廉租房計劃。
在北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松看來(lái)，作為一種政府行為，回購能否實(shí)施，關(guān)鍵要看政府是否具備了搭建回購渠道的能力。
“申請者超出條件需要退出時(shí)，政府怎樣能夠準確知道？如果回購，政府的資金來(lái)源在哪里？在金融政策上，采取什么樣的對策才能實(shí)現更好的再分配？這都是需要具體考慮的問(wèn)題�！苯鹩蓪Α吨袊�(jīng)濟周刊》說(shuō)。 (牛建宏)
