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專(zhuān)家稱(chēng)廣州土地市場(chǎng)出現壟斷現象 大發(fā)展商獲益(2)
2007年08月03日 04:29 來(lái)源:信息時(shí)報

  專(zhuān)家

  滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部總監龍斌:開(kāi)發(fā)商重金追地風(fēng)險大

  從目前政府推出的土地情況來(lái)看,大部分都是老城區的地塊,還有一些爛尾項目?梢钥闯,進(jìn)入下半年,政府推出土地的力度加大了,希望通過(guò)增大土地供應來(lái)調節供求關(guān)系。此外,政府還希望通過(guò)這一舉動(dòng)調節市民對樓價(jià)的預期心理,告訴市場(chǎng)以后的供應不會(huì )少了。雖然樓價(jià)的“拐點(diǎn)”還不能確定什么時(shí)候出現,但從目前的發(fā)展情況來(lái)看,2年后樓價(jià)會(huì )逐步穩定。

  同時(shí),從幾次土地拍賣(mài)的情況看,可能產(chǎn)生一些與目的相矛盾的地方。很多開(kāi)發(fā)商對于未來(lái)樓市的預測太樂(lè )觀(guān)了,因此不惜重金拿地,頻頻產(chǎn)生新地王。我想提醒開(kāi)發(fā)商的是,拿地有風(fēng)險,這種風(fēng)險主要來(lái)自未來(lái)宏觀(guān)調控政策。近兩年不少地方樓價(jià)上漲的速度過(guò)快,政府不斷出臺調控政策,不排除下半年會(huì )有更直接的政策出臺。倘若開(kāi)發(fā)商以過(guò)高的地價(jià)拿地,一旦價(jià)格超過(guò)了市場(chǎng)的承受能力,開(kāi)發(fā)商將面臨巨大的風(fēng)險。

  中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜:政府應加強行政干預

  廣州市政府出臺了今年放地計劃之后,上半年沒(méi)有什么太大的動(dòng)作,因此樓價(jià)上漲的勢頭沒(méi)有得到抑制,短期內樓價(jià)還會(huì )上漲,所以政府應該加大土地供應。

  “穗七條”計劃“2007年供應5.07平方公里土地”,如果完成不了這個(gè)目標,今年至少應該完成2~3平方米公里的供應量,才能基本滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求。如果完成不了這個(gè)基本供應量,那業(yè)內將十分看好后市,這樣會(huì )進(jìn)一步導致開(kāi)發(fā)商囤貨,房子也會(huì )越賣(mài)越貴。等到樓價(jià)下跌的那一天,開(kāi)發(fā)商就會(huì )有破產(chǎn)的危險。所以,政府在抑制需求的時(shí)候更應該增加供應量,否則,例如禁止期房銷(xiāo)售等政策只會(huì )產(chǎn)生本末倒置的惡果。

  從近來(lái)土地拍賣(mài)情況來(lái)看,政府目前放地還不算多,因此效果還不會(huì )太明顯。我認為政府應該加大周邊地區“雙限”地的推出,同時(shí)還應該看到,土地“招拍掛”很容易產(chǎn)生地王,導致樓價(jià)上漲。開(kāi)發(fā)商對于這種土地拍賣(mài)形式也非?鄲——他們盡管手頭的在賣(mài)項目賺了不少錢(qián),但同時(shí)手里的土地儲備空缺,今后的可持續發(fā)展出現了問(wèn)題。因此,政府有責任也有義務(wù)加強行政干預手段來(lái)引導樓市。

  宏展投資顧問(wèn)公司董事副總經(jīng)理程立志:樓價(jià)不會(huì )永遠只升不跌

  增加土地供應是穩定樓價(jià)的重要舉措,目前很多地產(chǎn)公司都是上市企業(yè),不惜成本去搶地,這不僅是為了增加手中土地存量,同時(shí)也希望升值手頭早先的土地價(jià)值,這樣企業(yè)的股價(jià)才會(huì )不斷攀升。這也是近來(lái)地產(chǎn)股瘋漲的一個(gè)重要原因。

  目前的廣州樓市讓我想到了97年之前的香港樓市。當時(shí)香港不少集團瘋狂拿地,97年香港樓價(jià)達到最高峰之后便走下坡路,2003年到了最低谷,很多開(kāi)發(fā)商都破產(chǎn)了。目前的廣州樓市比較危險,沒(méi)有永遠只升不跌的價(jià)格。

  滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究部肖文曉:土地市場(chǎng)趨于壟斷

  為穩定供求關(guān)系,近期政府不斷加大土地供應,但依然難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需求。拍出的地價(jià)屢創(chuàng )新高,個(gè)別地段的樓面地價(jià)甚至與周邊現有商品房的銷(xiāo)價(jià)相差無(wú)幾,這一方面表明開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)的信心;另一方面,土地成本的增加最終必然加在樓價(jià)內,從而令樓價(jià)上漲勢頭難以抑制。

  此外,土地“招拍掛”制度的實(shí)行,抬高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)門(mén)檻,有限的土地資源越來(lái)越集中于少數幾個(gè)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商手中,如果無(wú)法充分發(fā)揮市場(chǎng)競爭機制,趨于壟斷的市場(chǎng)同樣會(huì )使平抑樓價(jià)的難度增大。

  廣州中地行策略顧問(wèn)有限公司董事長(cháng)徐建平:加大推地量未必能降低樓價(jià)

  最近,廣州市政府推出了一系列土地,拿地的發(fā)展商基本上是在廣州土地儲備相對較少、手中資金比較充裕;而那些被回收的地塊的發(fā)展商,基本上都是手中有地但缺乏開(kāi)發(fā)資金。

  為何每次土地拍賣(mài)都能吸引那么多有實(shí)力的發(fā)展商競拍?我認為,這主要是大發(fā)展商出于戰略發(fā)展考慮,想增加在廣州的開(kāi)發(fā)量,宣傳企業(yè)品牌;而土地拍賣(mài)本身比較安全,手續也比較簡(jiǎn)單,因而吸引了全國有實(shí)力的發(fā)展商前來(lái)競拍。

  有這么多有實(shí)力的發(fā)展商競拍,地價(jià)肯定會(huì )出現不同程度的攀升。只要競拍的方式不變,地價(jià)就很難下降。因為對于目前不斷上漲的樓價(jià),地價(jià)有支撐作用,而老百姓收入不斷增加也會(huì )對樓價(jià)和地價(jià)有支撐作用;同時(shí),政府不斷改善城市基礎設施和環(huán)境,土地增值在所難免,樓價(jià)自然不會(huì )往下調。為了照顧中低收入市民的住房需求,政府應該加大對保障住宅的建設力度,加快推出廉租房、經(jīng)濟適用房。

  華南理工大學(xué)建設經(jīng)濟管理與房地產(chǎn)研究所所長(cháng)王幼松博士:廣州土地壟斷不斷加劇

  目前廣州樓價(jià)上漲幅度明顯過(guò)快,市民的承受力越來(lái)越有限,這證明了政府的調控不理想,于是不斷推出一些地塊,增加土地的有效供應,加上今年底和明年初保障住宅不斷供應市場(chǎng),樓價(jià)的漲幅應該可以得到控制,從而兌現政府年初的承諾。

  從最近土地拍賣(mài)的情況來(lái)看,廣州土地價(jià)格比較高,開(kāi)發(fā)成本不斷增加,而政府的土地回收有利于增加土地供應和有效利用資源;從拍賣(mài)結果來(lái)看,能夠成功拿地的發(fā)展商越來(lái)越少,土地壟斷不斷加劇。這樣的發(fā)展趨勢越來(lái)越跟香港相似,最后整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)由幾個(gè)地產(chǎn)巨頭壟斷。

  著(zhù)名房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同:土地出讓模式需改善

  我覺(jué)得政府以捆綁的方式出讓土地并不好,這樣會(huì )把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻提高,使土地資源更加向一些大的品牌開(kāi)發(fā)商傾斜。而且,不同地塊應有不同的價(jià)格,每個(gè)開(kāi)發(fā)商的戰略、需求也不一樣,所擅長(cháng)開(kāi)發(fā)的項目也不一樣,所以不應該用捆綁的方式出讓。

  此次政府部門(mén)在捆綁三塊地的同時(shí),還臨時(shí)加了一塊市政用地的拆遷任務(wù)給開(kāi)發(fā)商,這讓本來(lái)就已經(jīng)偏高的地價(jià)百上加斤,讓開(kāi)發(fā)商的土地成本更高。高地價(jià)必然會(huì )導致高房?jì)r(jià)。近期土地出讓價(jià)格不斷上漲,必然會(huì )導致未來(lái)的房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲,而消費者則將成為最終的承擔者。

  另外,目前的土地出讓模式還需改善。首先,目前進(jìn)入土地拍賣(mài)市場(chǎng)的門(mén)檻太低,連一個(gè)自然人都可以參與拍賣(mài),而沒(méi)有考慮其開(kāi)發(fā)能力,我覺(jué)得在這方面應該有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的限制。另一方面,“價(jià)高者得”的拍賣(mài)方式不夠合理,可以嘗試采用投標的“價(jià)中者得”,這樣會(huì )使開(kāi)發(fā)商不敢亂出價(jià),也能有效抑制房?jì)r(jià)因為高地價(jià)而不斷推升的問(wèn)題。

  廣州市同創(chuàng )卓越房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司董事總經(jīng)理趙卓文:地價(jià)高將致房?jì)r(jià)繼續上漲

  政府此時(shí)處理爛尾地,是一個(gè)非常好的時(shí)機:首先可以在處理爛尾地的同時(shí),很好地解決這些地塊對廣州城市發(fā)展的形象影響問(wèn)題;另外,在目前房?jì)r(jià)高企的情況下,政府可以在這些地塊當中選擇部分作為“雙限”、“三限”試點(diǎn)項目。

  從市場(chǎng)的角度來(lái)看,最近的土地出讓并沒(méi)有帶來(lái)太多的驚喜,地價(jià)依然高企,這也必將導致房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。捆綁搭售的方式出讓土地,對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)并不會(huì )造成太大的難度,現在的開(kāi)發(fā)商都已經(jīng)相當成熟。

  合富輝煌市場(chǎng)研究部首席分析師黎文江:高地價(jià)未必會(huì )致高房?jì)r(jià)

  政府選擇在近期處理爛尾地的問(wèn)題,是一個(gè)很好的時(shí)機。以前這些爛尾地都屬于“豬骨頭”,有很多遺留問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商在手中土地儲備充裕的情況下,都不太愿意接手這些項目。選擇開(kāi)發(fā)商“地渴”的時(shí)候處理這類(lèi)土地,是一個(gè)很好的時(shí)機,因此每次土地拍賣(mài)都引來(lái)多家企業(yè)競爭,土地出讓的價(jià)格也得到保障。

  最近以捆綁的方式出讓9塊爛尾地,也是解決爛尾地遺留問(wèn)題的一個(gè)非常好的方法。造成爛尾地的因素有很多,比如拆遷問(wèn)題、開(kāi)發(fā)商的資金運轉問(wèn)題等,爛尾地也有好有差,捆綁搭售不但有利于解決地塊的遺留問(wèn)題,也容易處理一些稍差的地塊出讓問(wèn)題。

  同時(shí),這樣的出讓方法也增加了開(kāi)發(fā)商的操作難度。雖然拍賣(mài)的地塊地面價(jià)格達到6000多元/平方米,但是由于其容積率較高,而且均位于市中心區域,開(kāi)發(fā)商的利潤還是會(huì )有保障,因此還是比較受他們歡迎的。

  高地價(jià)未必會(huì )導致高房?jì)r(jià),房?jì)r(jià)的走勢更多受供求關(guān)系影響。隨著(zhù)土地供應量的加大,未來(lái)的房?jì)r(jià)未必比現在高。

  DTZ戴德梁行研究顧問(wèn)部董事黎慶文:土地拍賣(mài)與調控樓價(jià)無(wú)直接關(guān)系

  土地拍賣(mài)是一種市場(chǎng)行為,是發(fā)展商對地塊和未來(lái)前景的判斷,而調控樓價(jià)是政府行為,兩者不存在直接關(guān)系,但樓價(jià)上漲對地價(jià)有支撐作用。

  據我所了解,目前廣州的房地產(chǎn)壟斷并不算嚴重。據統計,去年廣州十大發(fā)展商的開(kāi)發(fā)量占整個(gè)市場(chǎng)不到30%。目前活躍于土地拍賣(mài)市場(chǎng)的發(fā)展商,基本上都是一些上市公司,這些發(fā)展商的資金比較充裕,實(shí)力雄厚,而那些中小發(fā)展商基本上都退出了一級土地拍賣(mài)市場(chǎng)。

  這些上市公司每年都有業(yè)績(jì)考核,拍得的地塊肯定不會(huì )囤積起來(lái),但少量戰略土地儲備還是有的,因為這些公司也要為長(cháng)遠發(fā)展作準備。(羅莎琳 蘇華俊 李東元)

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