過(guò)去兩年來(lái)，政府針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控手段可謂嚴厲，然而全國房?jì)r(jià)依舊繼續呈現加快上漲態(tài)勢。國家統計局昨日公布的數據顯示，第三季度70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲8.2%，新建住宅價(jià)格上漲9%。這一數字達到了近年來(lái)的最高點(diǎn)。這表明，政府未來(lái)的調控任務(wù)還很艱巨。
房?jì)r(jià)為什么難以“降伏”？有人利用市場(chǎng)供求理論來(lái)分析中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格現象，認為價(jià)格快速上漲就是因為供求矛盾加大，嚴重供不應求所致。實(shí)際上，供求的不平衡只是表面現象，更核心的原因在于消費者對市場(chǎng)的預期。
我們并不否認供求關(guān)系本身對價(jià)格的重大作用，但供求量的變化是“現在量”，而預期是“未來(lái)量”，人們現在的購買(mǎi)行為往往是著(zhù)眼于未來(lái)，從這個(gè)角度看，市場(chǎng)預期的變化往往對房地產(chǎn)的價(jià)格產(chǎn)生重大影響。投資者投資房產(chǎn)的目的是什么？當然是為了以后賣(mài)出獲利。自住者購買(mǎi)的目的雖然首要是解決居住問(wèn)題，但房屋的保值增值功能也不可忽略。如果消費者預期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)走下坡路，價(jià)格回落，那么絕大部分的投資者和較大部分的自住者會(huì )選擇觀(guān)望。這種情況出現后，房地產(chǎn)行業(yè)的諸多非理性行為會(huì )得到抑制。
在過(guò)去的兩年里，盡管政府通過(guò)各種強力措施，試圖改變房?jì)r(jià)不斷上升的態(tài)勢，但市場(chǎng)普遍的預期卻是未來(lái)市場(chǎng)價(jià)格會(huì )漲，而不是跌，這與政府的意愿和“穩定價(jià)格”的調控目標形成錯位。當然，這并不說(shuō)明政府沒(méi)有能力影響市場(chǎng)，關(guān)鍵是產(chǎn)生影響的方法、方式、手段是否完全到位或對路。在目前房?jì)r(jià)依舊不斷上升的條件下，政府在努力調控供求的同時(shí)，還要采取有效的措施，改變消費者對房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期——如此，或會(huì )有助于達到調控目標。
回顧近兩年來(lái)政府出臺的若干政策，“90/70”政策具有代表性。政府通過(guò)正式文件直接干預市場(chǎng)，規定了市場(chǎng)投資主體的投資范圍以及產(chǎn)品規格，然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商卻不會(huì )完全依循政府意志，而更多地通過(guò)考量利益來(lái)決定其投資行為。這種政策傳導與執行的錯位會(huì )導致該政策的效果打折扣。最新的統計顯示，上半年符合“90/70”政策的住宅投資只占總住宅投資的19.5%，與政府的調控目標相差甚遠。投資的減少導致了市場(chǎng)供應的減少，消費者對房?jì)r(jià)的預期自然是會(huì )更高。
另一類(lèi)政策是在生產(chǎn)和流通環(huán)節加稅。眾所周知，政府通過(guò)增稅的手段并不必然影響需求。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，由于稅賦轉嫁的作用，新增加的稅收往往也會(huì )提高購房者的負擔，這種負擔有時(shí)候反而推升房?jì)r(jià)。同樣，收緊住宅土地供應的政策直接導致開(kāi)發(fā)商對獲取土地的恐慌，一些地產(chǎn)類(lèi)上市企業(yè)由于融資成本較低，更使得全國各地“地王”頻出。土地價(jià)格的急速上升恰恰給了消費者明確的房?jì)r(jià)上漲的信號。
要改變各地房?jì)r(jià)繼續上揚的尷尬現狀，政府部門(mén)當前一個(gè)更為重要的任務(wù)，就是努力通過(guò)有效的措施來(lái)改變人們對未來(lái)市場(chǎng)供求的預期，從而達到穩定甚至降低房?jì)r(jià)的目的。值得注意的是，政府最近出臺的若干政策和措施已然出現了新的亮點(diǎn)，即通過(guò)連續出臺重量級的調控措施，力圖改變市場(chǎng)預期。事實(shí)上，不少一線(xiàn)大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后進(jìn)入了調整狀態(tài)。我們從這些措施當中，可以清晰看到此輪宏觀(guān)調控的軌跡。
首先是24號文的發(fā)布。該政策強調政府的住房保障責任，著(zhù)力解決低收入家庭的住房問(wèn)題。這樣的政策至少可以解決一部分低收入家庭的難題，避免所有的消費者都擠在商品房市場(chǎng)，從而引發(fā)供需矛盾。
其次，是提高第二套房首付比例和利率水平。房貸新政直接針對的是住房投資(機)者。通過(guò)限制銀行對購房者的資金支持，來(lái)影響未來(lái)一段時(shí)期的市場(chǎng)供求關(guān)系，從而達到降低價(jià)格預期的目的。這一措施顯然要比壓縮開(kāi)發(fā)商融資渠道的措施更為有效。
第三，是物業(yè)稅將來(lái)的“空轉實(shí)”。和以前在生產(chǎn)流通環(huán)節加稅不同，物業(yè)稅是保有環(huán)節的稅賦。任何炒房者都因此而顧忌到囤房的成本。同時(shí)，物業(yè)稅的征收，必然要代替土地出讓金的征收。物業(yè)稅的“空轉實(shí)”，會(huì )對未來(lái)市場(chǎng)預期產(chǎn)生重大影響。當然，物業(yè)稅真正的全面征收還需時(shí)日，但政府在當前階段大力宣傳這個(gè)事情，其目的正是提醒消費者須冷靜面對當前火熱的市場(chǎng)。
相關(guān)報道
