2007年9月27日，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )發(fā)布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“通知”)。
通知對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套(含)以上住房的借款人，明確要求貸款最低首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。
一石激起千層浪，社會(huì )各界對于實(shí)施細則為何遲遲不出、外資銀行是否應納入、“第二套住房”如何認定等問(wèn)題展開(kāi)了熱烈討論。與此同時(shí)，各商業(yè)銀行紛紛制定了各自的執行方案，因為對通知認識和理解的不同，公眾也是莫衷一是。
為此，本網(wǎng)邀請專(zhuān)家學(xué)者，法律界人士，就上述問(wèn)題進(jìn)行探討和辯論。（主持人 周斌）
“第二套住房”界定標準當以統一為宜
郭田勇
房貸新政的必要性和及時(shí)性
政策的頻繁出臺與我國當前房?jì)r(jià)的持續上漲是密切相關(guān)的。同普通商品價(jià)格上漲一樣，房?jì)r(jià)的上漲自然也是由于供求缺口所致，但對于我國的購房需求卻需具體分析。
在我國目前龐大的購房需求中，不僅包含自住房需求，也夾雜著(zhù)大量投資(投機)型需求。而房?jì)r(jià)的持續走高既有住房市場(chǎng)供求不平衡的因素，更有流動(dòng)性過(guò)剩背景下的住房投機需求高漲的影響。這種以投資、投機為主的購房行為，不僅對廣大群眾自住性購房形成“擠出效應”，也使房地產(chǎn)市場(chǎng)的內在風(fēng)險加劇。由于我國利率正處上升通道，一旦部分購房人的還貸能力出現問(wèn)題，極有可能發(fā)生連鎖反應，使得大量炒房客對房?jì)r(jià)預期發(fā)生逆轉，并誘發(fā)大量投機性?huà)伇P(pán)，導致房?jì)r(jià)在大漲之后發(fā)生大跌。
因此，采取保護自住房需求、抑制投機的方式來(lái)遏制高房?jì)r(jià)、進(jìn)而規范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這應當是當前房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的主線(xiàn)。由此來(lái)看，央行、銀監會(huì )針對限制“第二套住房”貸款發(fā)布的通知是十分必要與及時(shí)的。該通知出臺后，社會(huì )各界普遍叫好，也有部分擬購“第二套住房”的人選擇觀(guān)望或退避，部分城市二套房交易明顯變小、房?jì)r(jià)趨于回穩�？梢哉f(shuō)，該政策對穩定房?jì)r(jià)預期、遏制房?jì)r(jià)上漲正在發(fā)揮積極的作用。
標準不一易導致經(jīng)營(yíng)混亂和無(wú)序競爭
通知出臺以后，在執行的細則上，至今仍存在不少遺留問(wèn)題。特別是在判斷“第二套住房”到底是以個(gè)人為單位還是以戶(hù)為單位，目前各家銀行仍存在各自為政、尺度不一的現象，大體上形成了兩派：一是中小銀行為主采用以個(gè)人為單位來(lái)界定“第二套住房”；另外是建設銀行提出的采用以戶(hù)為單位來(lái)界定“第二套住房”，并且其他三大國有商業(yè)銀行都有采用這種方式的趨勢。
中小銀行采用以個(gè)人為單位來(lái)界定“第二套住房”是出于一種市場(chǎng)經(jīng)濟主體的理性行為，因為不論是在資金實(shí)力還是客戶(hù)資源方面，中小銀行都不如四大國有商業(yè)銀行，在國內的個(gè)人房貸市場(chǎng)上無(wú)法與四大國有銀行抗衡。而四大國有銀行采用以戶(hù)為單位來(lái)界定“第二套住房”的措施大大提高了申請個(gè)人房貸的門(mén)檻，必然會(huì )導致一部分客戶(hù)流失，而中小銀行采用的以個(gè)人為單位的界定方式所帶來(lái)的相對低門(mén)檻則會(huì )吸引這些流失的客戶(hù)。甚至會(huì )導致在四大國有商業(yè)銀行申請房貸的投資者把房屋出售以后再轉向中小銀行申請貸款進(jìn)行房屋投資，根據中小銀行對“第二套住房”的界定標準，這些投資者則不用承擔在國有商業(yè)銀行那里申請貸款所需承擔的“第二套住房”成本。這樣就可以增加中小銀行的個(gè)人房貸市場(chǎng)份額，成為其利潤增長(cháng)的籌碼。如此一來(lái)就會(huì )發(fā)生中小銀行倒逼國有商業(yè)銀行的現象：即導致國有商業(yè)銀行在執行通知中的規定時(shí)采取一些規避措施甚至是違規違法措施進(jìn)行房貸發(fā)放來(lái)防止客戶(hù)的流失，最終會(huì )對監管當局的政策起到抵消作用，這當然也就違背了通知的初衷。
另外值得注意的是，據報道，這次通知中的規定并不包括外資銀行。這意味著(zhù)外資銀行仍然可以按照自己的意愿進(jìn)行個(gè)人房貸的發(fā)放。自從去年年底對外資銀行全面開(kāi)放國內金融市場(chǎng)以來(lái)，外資銀行在零售業(yè)務(wù)方面就與中資銀行形成了激烈的競爭，通知出臺后，中資銀行都采取了相應的措施提高了個(gè)人房貸的申請門(mén)檻，而本來(lái)在零售業(yè)務(wù)方面創(chuàng )新就占有優(yōu)勢的外資銀行，這次相當于又得到了一次“隱性政策”支持，這無(wú)疑是外資銀行爭奪中資銀行房貸客戶(hù)的一次絕佳機會(huì )。導致了中資銀行和外資銀行在競爭中的政策不公平，不僅違背了市場(chǎng)經(jīng)濟下的公平競爭原則，同時(shí)也有“搬起石頭砸自己的腳”的嫌疑。
目前當以統一標準為宜
筆者認為，統一“第二套住房”界定標準已然成為央行、銀監會(huì )當務(wù)之急。統一標準的明確，既可以防止各商業(yè)銀行采用不同界定標準從而導致操作過(guò)程的混亂，同時(shí)也給市場(chǎng)投機者們一個(gè)明確的信號，那就是央行、銀監會(huì )對房地產(chǎn)投資(投機)的控制絕不手軟，也不會(huì )留下政策漏洞讓投機者們有空可鉆，最終達到通知所期望的效果。
至于是采用以個(gè)人為單位還是以戶(hù)為單位來(lái)界定“第二套住房”，筆者認為如果目前央行征信數據庫基礎資料很完整的話(huà)，以家庭為單位來(lái)判斷“第二套住房”是未嘗不可的。因為央行和銀監會(huì )出臺政策的初衷，就是要向當地房地產(chǎn)市場(chǎng)各方向傳遞一個(gè)清晰的信號，顯示政府“保障住房、抑制投資、打擊投資、平抑房?jì)r(jià)”的決心。
因此，為了使政策效果更為顯著(zhù)，顯然以家庭為單位來(lái)進(jìn)行判斷效果更好。有人擔心這會(huì )導致社會(huì )離婚率的上升，我想，該問(wèn)題已經(jīng)超出經(jīng)濟學(xué)范疇本身了。當然，為避免一些市場(chǎng)人士擔心的行政“一刀切”，發(fā)揮中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )等機構的作用，以行業(yè)自律的方式來(lái)規范銀行行為亦是可選之策。
(作者：中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任、教授)
商業(yè)銀行應承擔房地產(chǎn)市場(chǎng)的社會(huì )責任
易憲容
商業(yè)銀行為高價(jià)房推波助瀾
近幾年來(lái)，國內房?jì)r(jià)為何越宏觀(guān)調控漲得越快，這既與房地產(chǎn)政策和發(fā)展模式的缺陷有關(guān)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用缺陷極力擴張市場(chǎng)有關(guān)，與投資者借助銀行金融杠桿涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)，也與國內商業(yè)銀行為了其短期利益對房?jì)r(jià)上漲推波助瀾有關(guān)。
國內各商業(yè)銀行為追求最大利益，以房地產(chǎn)信貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為幌子，讓大量銀行信貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而推高了各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。因為，這樣做，不僅銀行信貸業(yè)務(wù)得到迅速的擴張，利潤水平快速增長(cháng)，銀行不良率迅速下降，而且單位成員的業(yè)績(jì)與資金快速增長(cháng)。也就是說(shuō)，只要房?jì)r(jià)上漲，住房信貸市場(chǎng)是各商業(yè)銀行最為主要和便利的贏(yíng)利模式與工具。
因此，國內各商業(yè)銀行為了爭取在住房信貸中更多的份額，紛紛以各種方式來(lái)突破監管部門(mén)對商業(yè)銀行風(fēng)險管理的規則來(lái)進(jìn)行大規模的信貸擴張。比如，本來(lái)對住房按揭貸款，根據銀監會(huì )的指引，購買(mǎi)住房的借款人償還住房貸款的月支出不得高于其月收入的50%。但現實(shí)情況是，在商業(yè)銀行及律師事務(wù)所的“幫助”下，這一條規定完全是形同虛設，借款人完全可以開(kāi)虛假的收入證明到銀行辦理按揭貸款。正因為商業(yè)銀行破壞現有規則，從而使許多信用不佳、還款能力不足的借款人進(jìn)入房地產(chǎn)按揭信貸市場(chǎng)。商業(yè)銀行不僅如此，還以各種金融創(chuàng )新的名義設計出轉按揭、加按揭的金融產(chǎn)品，讓信用不足的人進(jìn)入銀行住房信貸市場(chǎng)，套取大量的銀行信貸資金。
優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)隱含的風(fēng)險
如果完全按照監管部門(mén)的要求執行，在房?jì)r(jià)上漲時(shí)，個(gè)人住房按揭貸款當然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各商業(yè)銀行貸款后坐收利潤就是。但這種假定是周期性的，即房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不可能只漲不跌，也不可能是只跌不漲，這是誰(shuí)也無(wú)法改變的客觀(guān)規律。當房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格處于上升時(shí)期，個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險當然很低，但是當房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格發(fā)生周期性變化，個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險也自然就顯現了。美國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的事實(shí)就很好的證明。在2006年8月以前，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與繁榮了近10年，房?jì)r(jià)上漲近50%。但是，從2006年8月之后，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格開(kāi)始下降，從而引發(fā)2007年次按危機。近8年來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲是美國的幾倍，而國內按揭貸款的質(zhì)量也比美國要差。如果國內房地產(chǎn)市場(chǎng)出現周期性變化，那么國內商業(yè)銀行按揭貸款的風(fēng)險肯定會(huì )比美國高。
通知的出臺，就是要改變目前國內商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的神話(huà)，從商業(yè)銀行的角度來(lái)規避風(fēng)險。事實(shí)上，從目前中國商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款的質(zhì)量來(lái)看，如果國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格出現周期性的變化，那么國內商業(yè)銀行個(gè)人按揭貸款的風(fēng)險肯定會(huì )比美國高。也就是說(shuō)，從自身風(fēng)險控制的角度來(lái)說(shuō)，國內商業(yè)銀行也得認真執行通知，而不是為短期利益所迷惑。
我國商業(yè)銀行的責任
從國內商業(yè)銀行性質(zhì)來(lái)看，既與現代商業(yè)銀行相同，又有所區別。其相同點(diǎn)是以商業(yè)化、市場(chǎng)化的方式來(lái)運作，區別是，它又是國有商業(yè)銀行即國有股權為主導。國有商業(yè)銀行既要有提升企業(yè)商業(yè)價(jià)值的責任，也要有承擔社會(huì )公共政策的責任，并且要在兩者之間選擇一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。特別是對于后者，商業(yè)銀行承擔基本的社會(huì )責任是它能夠發(fā)展的根本。
現在國內不少商業(yè)銀行往往只強調提供企業(yè)商業(yè)價(jià)值責任，而忽略社會(huì )責任。比如，在個(gè)人住房信貸上，不少商業(yè)銀行不遵守誠信法則，不遵守監管部門(mén)的有關(guān)規定，盲目的信貸擴張，從而使得房?jì)r(jià)飚升，導致國內兩大資產(chǎn)價(jià)格泡沫迅速吹大，造成經(jīng)濟嚴重失衡。
國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題是與國內銀行的金融支持和政策密切相關(guān)的，在目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)矛盾與問(wèn)題重重的情況下，就得重新調整國內銀行關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸政策。通知就是這種銀行新信貸政策的一次嘗試。
筆者認為，通知是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項公共性政策，而不是一種商業(yè)行為，國內各商業(yè)銀行必須嚴格執行�，F在國內的一些商業(yè)銀行，特別是一些國有商業(yè)銀行，賺錢(qián)時(shí)總想著(zhù)國家出臺有利政策，要其承擔社會(huì )責任時(shí)候，就不知道跑哪里去了。央行和銀監會(huì )應以通知的公共性來(lái)要求各商業(yè)銀行，避免其“各自為政”，并制定嚴格的懲罰規則。對于任何敢于不執行通知的國內商業(yè)銀行進(jìn)行嚴厲處罰。當然，央行和銀監會(huì )要做到這一點(diǎn)，還得就通知出臺更多細則。
因此，無(wú)論是第一套住房按揭比重還是對“第二套住房”的界定，商業(yè)銀行都得從公共性政策角度來(lái)從嚴要求，而不是僅從其短期利益采取寬松的政策。這樣，才能把房地產(chǎn)投資逐漸清除出市場(chǎng)，從而使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
(作者：中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員)
“第二套住房”的認定要有法可依
尹伯成
通知出臺后，央行、銀監會(huì )對于什么是“第二套住房”一直沒(méi)有明確的說(shuō)法。購買(mǎi)“第二套住房”，是以戶(hù)還是以個(gè)人為單位作認定標準？如果過(guò)去已經(jīng)用按揭貸款購買(mǎi)了商品房，現在貸款已經(jīng)還清，再次購買(mǎi)時(shí)，算不算“第二套住房”？原來(lái)按揭買(mǎi)過(guò)一套商品房，現在覺(jué)得小，或者其他原因要重新買(mǎi)一套，即便賣(mài)掉舊房重買(mǎi)，也就是所謂改善性需求，算不算“第二套住房”？諸如此類(lèi)問(wèn)題，央行、銀監會(huì )都未有一套正式認定標準出臺，結果各地各銀行都感到莫衷一是，放貸新政難以執行，筆者認為，如果這種情況持續下去，將會(huì )帶來(lái)以下幾方面不利后果：
首先，不是有法不依，而是無(wú)法可依。如果“第二套住房”沒(méi)有明確的認定標準，那么，有關(guān)“第二套住房”的放貸新政等于名存實(shí)亡，流于形式。打個(gè)比方，如果法律規定搶劫屬于犯罪行為，但對于什么是搶劫行為卻沒(méi)有明確規定，則上述法律條文就變成一句空話(huà)。也許有人認為，關(guān)于房貸新政，央行、銀監會(huì )應當作一個(gè)原則性規定，至于如何執行，由各地各銀行根據具體情況來(lái)規定執行，實(shí)施的細則應當給下面留一個(gè)靈活機動(dòng)的執行空間。筆者以為，這種看法不妥，有些政策確實(shí)只需要原則性規定，實(shí)施細則可以由“下面”視具體情況貫徹執行，但對于購買(mǎi)“第二套住房”要實(shí)施房貸新政而言，“第二套住房”的認定標準就是一個(gè)要不要執行這個(gè)政策的原則問(wèn)題，這是不可以讓“下面”自己來(lái)規定的，否則這一房貸新政等于無(wú)法可依，而不是有法不依。
其次，會(huì )使購買(mǎi)“第二套住房”的房貸新政的調控完全落空。眾所周知，近年來(lái)各地房?jì)r(jià)節節攀升，這既嚴重違背了廣大老百姓改善住房的要求，又給銀行帶來(lái)了很大的風(fēng)險，而房?jì)r(jià)的上升又與房市上的投資性需求旺盛有關(guān)，為了抑制這種投資性需求，央行、銀監會(huì )出臺了這一新政，而如果什么是“第二套住房”不作認定標準，那么，家中夫妻二人各買(mǎi)一套，或者家中有幾個(gè)人就可以買(mǎi)幾套，都可以不算“第二套住房”；或者買(mǎi)一套房，等房?jì)r(jià)漲了賣(mài)掉，還清按揭，再買(mǎi)一套，也不算“第二套住房”，那抑制投資性需求的房貸新政，是難以有成效的。
再次，會(huì )引起各商業(yè)銀行間的不平等競爭�，F在，有的銀行已明確表態(tài)，要按戶(hù)為單位計算，而有的銀行(如華夏銀行及部分外資銀行)已宣布以個(gè)人為單位計算，各銀行都自行其是，缺乏統一的認定標準，必然導致競爭不公平。目前，很多銀行無(wú)視房貸風(fēng)險，總以為房貸是一塊最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，都來(lái)?yè)屖尺@塊肥肉，結果，房?jì)r(jià)是越來(lái)越高，銀行風(fēng)險也越來(lái)越大，一旦泡沫破裂，不管哪個(gè)銀行形成房貸壞賬，最后還是要由國家兜底，全國人民買(mǎi)單。
綜上所說(shuō)，筆者認為對于什么是“第二套住房”，央行應當有一個(gè)盡可能明確的認定標準。根據目前情況，筆者主張：
第一：“第二套住房”必須以戶(hù)為單位，夫妻二人想各買(mǎi)一套，必須憑離婚證明，子女想單獨買(mǎi)一套，必須憑結婚證明。
第二：五年內用按揭買(mǎi)過(guò)房，五年內如果想再買(mǎi)一套，并且不是自己居住，即使前面的貸款已經(jīng)還清，也應當作為“第二套住房”。
第三：對于改善性需求，必須憑賣(mài)掉舊房的證明，再買(mǎi)房的時(shí)候，才可以不作為“第二套住房”。
現在有的地方，比如說(shuō)上海，因為“上面”一直對什么是“第二套住房”沒(méi)有認定標準，由銀行協(xié)會(huì )牽頭制定出了一個(gè)標準。筆者認為這個(gè)辦法也不妥，銀行協(xié)會(huì )牽頭制定出來(lái)的規定，只能是各個(gè)銀行可以參照執行的自律性規定，不具備法律約束力，這種規定不能代替必須執行的法規。
總之，筆者認為，必須根據有關(guān)房貸新政的本意和出發(fā)點(diǎn)，來(lái)作一個(gè)統一的，什么是“第二套住房”的明確的認定標準。
(作者：上海復旦大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任)
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