由于目前各家銀行對于第二套房產(chǎn)的界定標準、執行利率以及貸款成數等相關(guān)細則存在種種差異，使得房貸消費者在選擇時(shí)很難做到結合自身情況“對癥下藥”。面對時(shí)下“復雜”的局面，有能力購買(mǎi)兩套以上房產(chǎn)的三類(lèi)典型人群該如何選擇適合自己的貸款方式及方法呢？來(lái)看看“鏈家地產(chǎn)”置業(yè)專(zhuān)家的建議吧！
第一類(lèi)人群
人群描述：以租養貸人士
應對之策：首付提高至5-6成，使租金對沖月還款
根據分析，以租養貸群體在二手房成交中所占比不超過(guò)8%，并且購買(mǎi)第二套房的目的基本是為自住，代表群體包括為子女上學(xué)購置第二套房產(chǎn)的家長(cháng)、受“回城流”影響在城區第二次置業(yè)的上班族等，這些人一般都會(huì )選擇以租養貸的方式進(jìn)行二次置業(yè)。
業(yè)內人士認為，由于第二套房貸款利率不低于基準利率1.1倍這一規定影響，對于以租養貸人群來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)應在平衡持有成本這一環(huán)節。因此，應盡量提高首付，使租金對沖月還款。
如第一套房出租按照當前租賃市場(chǎng)2000-3000元/月的主流租金來(lái)計算，為使其對沖第二套房的月還款額，第二套房的貸款本金應在25萬(wàn)-35萬(wàn)元。按照當前二手房60萬(wàn)-70萬(wàn)元的主流成交總價(jià)來(lái)計算，以租養貸人群購第二套房的首付應提至5-6成，可使租金對沖月還款。
第二類(lèi)人群
人群描述：坐等第一套房升值后出售的人群
應對之策：提前還款額度應對沖利率提高所增加的成本
在二手房市場(chǎng)，坐等第一套房升值的二次置業(yè)群體比第一類(lèi)人群所占比例還要低，不超過(guò)5%。但隨著(zhù)二手房?jì)r(jià)不斷上漲，這一群體的比重也有逐漸增大的趨勢。代表群體包括為父母買(mǎi)養老房的子女、為子女買(mǎi)婚房的父母、第一套房周邊有重大利好的房產(chǎn)持有者。
業(yè)內人士認為，這部分群體往往是手中有一定積蓄，第二套房提高首付對其來(lái)說(shuō)影響并不大，主要應重點(diǎn)考慮第一套房出售后，第二套房的提前還款問(wèn)題，提前還款額度應對沖第二套房利率提高后所帶來(lái)的成本支出。
如第二套房為70萬(wàn)元主流成交總價(jià)的二手房，首付4成貸款20年，利率提高后(基準利率的1.1倍)月還款比之前(優(yōu)惠利率)月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調帶來(lái)的成本支出，提前還款額度應該在6萬(wàn)元左右，占到第二套房總價(jià)的近9%。如果第二套房的總價(jià)越高，提前還款所占的比重也應越高。
第三類(lèi)人群
人群描述：賣(mài)舊買(mǎi)新
應對之策：把握好房產(chǎn)出售空置期，第一套房出售月余購第二套房最合適
升級置業(yè)人群在二手房中的占比在9%左右，其中部分第一套房貸款仍未還清的群體會(huì )受到第二套房貸政策的影響。代表群體包括賣(mài)小買(mǎi)大的年輕置業(yè)者。
業(yè)內人士認為，對于這部分人來(lái)說(shuō)，由于手中積蓄不充裕，月收入也不多，一般都會(huì )選擇將第一套房貸款結清或者轉按揭給買(mǎi)方后再來(lái)辦第二套房貸款，以避免第二套房貸政策。
同時(shí)，在第一套房產(chǎn)出售月余購第二套房最合適，這樣既保證了第二套房房貸不受影響，又使房產(chǎn)空置期得到了最優(yōu)化處理，省去了賣(mài)舊到買(mǎi)新期間租房等成本。(仰靜)
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