關(guān)鍵詞3：最負擔的話(huà)題——加息
加息累計效應逐漸凸顯 開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)家壓力倍增
買(mǎi)樓難，供樓也不容易。從3月18日開(kāi)始到9月15日，央行今年一共經(jīng)歷了五次加息，貸款利率從6.12%一躍為日前的7.29%。隨著(zhù)近日年內第10次上調準備金率，專(zhuān)家預測，今年的第6次加息可能在月底到來(lái)。盡管加息并非只針對樓市，但今年連續多次加息，給樓市帶來(lái)了巨大的影響。
開(kāi)發(fā)商 資金回籠受抑 壓力明顯增大
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜分析，央行今年五次加息，發(fā)展商在此過(guò)程中感覺(jué)到的是政策的累計效應。他舉例說(shuō)，若發(fā)展商貸款10億元，一年要還給銀行的利息就多達6000多萬(wàn)元。而據記者了解，銀行會(huì )根據開(kāi)發(fā)商的貸款額度以及企業(yè)的實(shí)力規模執行不同的貸款利率，很多中小開(kāi)發(fā)商由于是“非優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”，貸款利率高達9%，也就是說(shuō)，這些開(kāi)發(fā)商貸款10億元，利息就多達9000多萬(wàn)元甚至上億�！凹酉⒅踹�并不覺(jué)得壓力大，幾次加息后，所產(chǎn)生的累計效應無(wú)疑給中小發(fā)展商增加了巨大的壓力�！焙Ｖ閰^某大型樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商表示。
有業(yè)內人士告訴記者，一般而言，發(fā)展商在年初向銀行申請一年的貸款金額，但由于樓市處于非常時(shí)期，不少發(fā)展商會(huì )在年中追加貸款，這樣一來(lái)，還貸壓力隨之增加。黃韜分析，目前廣州各個(gè)樓盤(pán)的成交量都出現了嚴重下滑，讓發(fā)展商資金回籠受到了嚴重影響，加上時(shí)逢年關(guān)，還款以及新項目開(kāi)發(fā)的雙重壓力讓發(fā)展商資金鏈備受考驗。
買(mǎi)家 還貸壓力增大 市場(chǎng)觀(guān)望漸濃
今年連續多次加息，不僅抑制了部分買(mǎi)家買(mǎi)樓的意愿，同時(shí)也讓不少供求樓背負更大的還貸壓力。例如，一套價(jià)值100萬(wàn)元的商品房，貸款七成也就是70萬(wàn)元，假設20年還清，執行7.29%的新利率，買(mǎi)家連本帶息要還給銀行133萬(wàn)元，利息高達60多萬(wàn)元。
黃韜認為，今年5次加息，供樓者現在還沒(méi)有真正感覺(jué)到壓力，等到明年1月1日起，各大銀行執行新的利率標準后，他們的壓力將增大很多，而那些尚未購房的人也會(huì )因加息帶來(lái)的壓力而繼續持幣觀(guān)望。
質(zhì)疑 加息或間接促使樓價(jià)上漲？
對于連續加息會(huì )給樓市帶來(lái)怎樣的影響，業(yè)內產(chǎn)生了分歧。有專(zhuān)家認為，有關(guān)部門(mén)為了打壓CIP數據的增長(cháng)、平抑價(jià)格上漲速度而建議再次加息的出發(fā)點(diǎn)是好的，但倘若一而再地加息，可能會(huì )給樓市帶來(lái)不利的影響。但同時(shí)也有業(yè)內人士認為，幾次加息后，股價(jià)和房?jì)r(jià)不僅不為所動(dòng)，反而逆市大幅上漲，房市似乎成了與加息根本無(wú)關(guān)的市場(chǎng)。但加息對樓市始終發(fā)揮著(zhù)作用，只是這種作用還處于量變的積累期，到了一定程度就會(huì )產(chǎn)生巨大作用。
經(jīng)緯地產(chǎn)項目發(fā)展及研究部副經(jīng)理吳定金認為，盡管加息是基于對整體經(jīng)濟發(fā)展事態(tài)的考慮，但對于樓市來(lái)說(shuō)，并不能帶來(lái)促進(jìn)作用。相反，再加息會(huì )進(jìn)一步增加開(kāi)發(fā)商貸款成本，從而減少市場(chǎng)供應量，從長(cháng)期效應來(lái)看，只會(huì )促使樓價(jià)繼續上漲。他同時(shí)表示，再次加息會(huì )使樓市需求在短時(shí)期內得到抑制，使買(mǎi)家暫時(shí)放棄買(mǎi)樓；但從長(cháng)遠來(lái)看，這種需求會(huì )呈現爆發(fā)性增長(cháng)，從而不利于樓市的發(fā)展。
“買(mǎi)家是不斷加息的最大受害者�！表n世同表示，雖然開(kāi)發(fā)商的負擔也增加了，但由于目前開(kāi)發(fā)利潤比較大，因此所受影響并不大。幾次加息的幅度雖然都不大，但累計下來(lái)已超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)，大大加重了供樓者的經(jīng)濟負擔。一些還沒(méi)有買(mǎi)房的市民會(huì )因為考慮到買(mǎi)樓的利率風(fēng)險而變得謹慎。
關(guān)鍵詞4：最熱門(mén)的話(huà)題——上市
股市創(chuàng )富神話(huà)令人神往 開(kāi)發(fā)商為融資爭相上市
2006年曾被業(yè)界稱(chēng)為廣州房企的“上市年”，富力、保利、雅居樂(lè )等多家企業(yè)成功在內地和香港上市，引起業(yè)界極大關(guān)注。然而，今年廣州房企上市的勢頭并不遜色于去年，碧桂園、合景泰富、奧園等開(kāi)發(fā)商已經(jīng)成功登陸香港股市，元邦地產(chǎn)也在新加坡上市，而恒大、方圓、時(shí)代發(fā)展也將赴港上市，富力即將回歸A股等消息也時(shí)有傳出。廣州樓市的“股市時(shí)代”即將到來(lái)。
已上市房企 創(chuàng )富神話(huà)時(shí)有所聞
今年廣州房企上市最讓人矚目的，無(wú)疑是碧桂園的成功上市創(chuàng )造了中國新首富。今年4月，碧桂園集團以7.00港元的招股價(jià)成功登陸香港股票市場(chǎng)。碧桂園在香港主板上市掛牌當日股價(jià)大漲35.13%，市值達1748億港元，一躍成為香港市值最大的內地地產(chǎn)股。至今，碧桂園大股東楊惠妍的身價(jià)已經(jīng)達到1300億元左右，成為中國首富。
緊隨碧桂園之后的是合景泰富地產(chǎn)。合景泰富今年7月在香港上市，因其擁有別具特色的開(kāi)發(fā)模式，同樣成為香港股民追捧的對象。掛牌當天的股價(jià)升幅就達到了7.7%，獲取開(kāi)門(mén)紅。合景泰富地產(chǎn)最大股東孔健岷家族也借此坐上中國百富榜的第33把交椅。雖然今年上市的另外兩大企業(yè)——元邦地產(chǎn)和奧園地產(chǎn)并沒(méi)能延續造富神話(huà)，但這兩大企業(yè)的上市，也在一定程度上增強了企業(yè)的市場(chǎng)競爭力，或扭轉過(guò)去幾年低迷的發(fā)展狀態(tài)。
未上市房企 爭相赴港上市集資
至今為止，股票市場(chǎng)特別是香港股票市場(chǎng)已經(jīng)成為廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重要的融資來(lái)源。成功登陸股票市場(chǎng)，不但讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得大量的資金支持，同時(shí)也可以達到提升品牌美譽(yù)度的目的�？v觀(guān)今年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們不難發(fā)現，占據主流地位并且在市場(chǎng)銷(xiāo)售中取得良好業(yè)績(jì)的，絕大多數屬于上市房地產(chǎn)企業(yè)。
因此，在市場(chǎng)競爭越發(fā)激烈、國內銀行融資日趨收緊的情況下，如何盡快登陸股票市場(chǎng)，已經(jīng)成為廣州乃至全國各地開(kāi)發(fā)商的一個(gè)重要課題。今年以來(lái)，上市房企已經(jīng)在廣州乃至全國樓市中逐漸顯現優(yōu)勢，特別是在土地儲備以及土地拍賣(mài)市場(chǎng)上，這些上市企業(yè)更是處處大手筆，成為各大土地拍賣(mài)場(chǎng)的主角，同時(shí)其土地儲備量也遠超過(guò)同行，充分保證了企業(yè)未來(lái)幾年的發(fā)展需求。
在合生、富力、雅居樂(lè )、碧桂園、合景泰富等地產(chǎn)商香港上市嘗到巨大甜頭后，恒大、時(shí)代發(fā)展等地產(chǎn)公司也計劃登陸H股市場(chǎng)。這些運作良好的房地產(chǎn)發(fā)展商為急速拓展市場(chǎng)，需要大量的資金收購土地，加上此前富力、碧桂園等在香港上市后市場(chǎng)反應十分理想，股價(jià)大幅上升，因此吸引越來(lái)越多廣州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商赴港上市集資。
業(yè)內人士表示，國內開(kāi)發(fā)商之所以如此熱衷赴港上市，除了那里是一個(gè)已經(jīng)成熟的國際性金融市場(chǎng)，具有更強的穩定性和更多的資金來(lái)源之外，另外一大因素就是赴港上市的門(mén)檻限制以及辦理程序相比在A(yíng)股上市更低、更簡(jiǎn)單，也更加規范。
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