關(guān)鍵詞5：最激烈的話(huà)題——地王
地王頻繁誕生促漲樓價(jià) 土地“招拍掛”受到質(zhì)疑
在2007年廣州市中心土地資源稀缺的背景下，發(fā)展商一次又一次上演土地爭奪戰。在“僧多粥少”的情況下，價(jià)高者得的拍賣(mài)方式造成了眾多地王的誕生。
現狀 地王頻繁誕生 促使樓價(jià)瘋漲
據記者了解，今年廣州各大區域幾乎都產(chǎn)生過(guò)地王，最令業(yè)內嘩然的是9月11日富力地產(chǎn)以總價(jià)1.8億元奪下白云區云祥路地塊，樓面地價(jià)18728元/平方米，高出底價(jià)五倍多，這在廣州聞所未聞。同一天，保利地產(chǎn)、大運實(shí)業(yè)也各自以高出底價(jià)兩倍多、高出底價(jià)三倍的價(jià)格拿下地王，讓業(yè)內震驚。
在日前本報聯(lián)合焦點(diǎn)網(wǎng)的地王總結中，記者發(fā)現，廣州幾乎每個(gè)月都有地王誕生，甚至有業(yè)內人士表示，地王都讓發(fā)展商麻木了，尤其是今年9月誕生的地王尤其集中，當月也正是廣州樓價(jià)最高位、樓盤(pán)銷(xiāo)售形勢最好之時(shí)，因此不少發(fā)展商都認為廣州樓價(jià)的上漲空間仍然很大，只要手中有地，就有利潤可賺。
每次地王誕生都成為周邊樓盤(pán)升價(jià)的理由。富力地產(chǎn)奪下白云區云祥路“地王”之后，該區就有樓盤(pán)借機提價(jià)，有的提價(jià)幅度竟然高達近50%。在樓盤(pán)借助地王互相提高價(jià)格的同時(shí)，買(mǎi)家心理防線(xiàn)也徹底擊破。之前一些買(mǎi)家認為在宏觀(guān)調控下樓價(jià)會(huì )下跌，但看到地價(jià)、樓價(jià)卻在政策的作用下不斷攀高，認為再不買(mǎi)就錯失機會(huì )，因而紛紛入市。
風(fēng)險 樓市一旦崩盤(pán) 地王將血本無(wú)歸
今年不斷拍出新地王，不少地產(chǎn)專(zhuān)家表示擔心。監察部、國土資源部、建設部、財政部、審計署五部門(mén)聯(lián)合在8月份發(fā)出《關(guān)于開(kāi)展國有土地使用權出讓情況專(zhuān)項清理工作的通知》，決定集中半年時(shí)間，在全國開(kāi)展國有土地使用權出讓情況專(zhuān)項清理工作。
中原地產(chǎn)項目總經(jīng)理黃韜表示，土地出讓若加強清理，一些目前市場(chǎng)上不規范的土地將被禁止出讓?zhuān)缓戏ǖ耐恋貙⑹栈貒�，政府再通過(guò)“招拍掛”等形式出讓?zhuān)w市場(chǎng)供應量可大幅增加。同時(shí)，一些不惜重金拍回地王并囤貨的開(kāi)發(fā)商會(huì )面臨更大的壓力和風(fēng)險。
有業(yè)內人士認為，目前樓市拐點(diǎn)即將凸顯，不少樓盤(pán)正加大力度降價(jià)促銷(xiāo)，而一些發(fā)展商之前不惜重本拿下的地王一般將在明年下半年推出，一旦樓市整體進(jìn)入下滑軌道，地王的利潤空間將大幅度壓縮，發(fā)展商有可能會(huì )血本無(wú)歸。
政府 從招拍掛出發(fā) 調控住宅供應
據悉，目前土地出讓方式為“招拍掛”，其設立本意在于促進(jìn)土地供應市場(chǎng)化，使土地價(jià)格充分體現價(jià)值，減少房地產(chǎn)企業(yè)在土地資源競爭中的非市場(chǎng)因素。但為何每次拍地都有地王誕生？每次地王誕生都有樓盤(pán)借機漲價(jià)？有專(zhuān)家對招拍掛的土地拍賣(mài)方式提出了質(zhì)疑。
合富輝煌集團市場(chǎng)研究部有關(guān)專(zhuān)家分析，由于政府是唯一土地供應主體，雖然“招拍掛”以市場(chǎng)化方式使城市土地價(jià)值得以體現，但并不構成對土地供應的市場(chǎng)化調節。在住宅供求失衡、價(jià)格漲幅過(guò)快的現實(shí)下，“招拍掛”必須承擔調控住宅供應的作用。專(zhuān)家表示，調節供應有幾個(gè)環(huán)節，其一是通過(guò)擴大土地供應量增加住宅供應，其二是縮小新增住宅戶(hù)均面積增加住宅供應套數，其三是嚴格控制住宅開(kāi)發(fā)周期確保特定時(shí)間住宅供應。
廣州市政府2007年頒布“穗七條”，承諾未來(lái)連續三年每年供應5平方公里土地，這相當于每年向市場(chǎng)供應1300萬(wàn)平方米住宅。十一前夕，國土資源部強調要控制單宗土地供應規模、縮短土地開(kāi)發(fā)周期、限制每宗地的開(kāi)發(fā)建設時(shí)間不超過(guò)三年，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大面積“圈占”土地。土地出讓時(shí)對地塊開(kāi)發(fā)情況相關(guān)規定的執行力度將決定整體市場(chǎng)調控效果。
如何防止地王頻頻產(chǎn)生？
對策一 限房?jì)r(jià)地塊平抑房?jì)r(jià)漲幅
近期拍出的花都、蘿崗、番禺和白云金沙洲的限房?jì)r(jià)地塊均緊貼著(zhù)地王出現，對“地王”及周邊項目定價(jià)形成壓力，化解天價(jià)地王大幅推高樓價(jià)的可能性。另外，限價(jià)房的推出也有利于解決一部分中等收入者“夾心層”的住房問(wèn)題，部分緩解從需求面帶來(lái)的房?jì)r(jià)上漲壓力。
對策二 未繳清出讓價(jià)款不得開(kāi)發(fā)
今年10月政府出臺的《招標拍賣(mài)掛牌出讓國有建設用地使用權規定》對土地價(jià)款交納方式做了修訂，新規強調未繳清全部土地出讓價(jià)款不得發(fā)放國有建設用地使用權證書(shū)，將對地價(jià)大幅度飆升起到抑制作用。
對策三 “密封”報價(jià)取代競拍
11月8日，上海地塊出讓中以現場(chǎng)書(shū)面“密封”報價(jià)取代舉牌競拍，目的在于穩定整體土地價(jià)格，雖實(shí)際成果并不被人看好，但也說(shuō)明了宏觀(guān)調控環(huán)境下地方政府對“招拍掛”制度的創(chuàng )新壓力。
對策四 肥瘦搭配盤(pán)活爛尾資源
廣州在年中拍出的9塊爛尾地采取了肥瘦搭配的方式，避免了非優(yōu)質(zhì)地塊無(wú)人問(wèn)津的現象，有效盤(pán)活爛尾地資源增加住宅供應，這次拍賣(mài)還明確規定有閑置土地的發(fā)展商不能競買(mǎi)。（李東元 蘇華俊 羅莎琳）
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