專(zhuān)家分析
怕已購房者“不舒服” 開(kāi)發(fā)商只好暗暗降價(jià)
廣東省社會(huì )科學(xué)院研究員黎友煥表示，珠江新城的房?jì)r(jià)是全市最高，漲幅又是最厲害的，并且該區域的房地產(chǎn)已成為了廣州市房地產(chǎn)的一個(gè)標桿。
黎友煥稱(chēng)，該研究小組通過(guò)向開(kāi)發(fā)商索取的資料發(fā)現，最近珠江新城房?jì)r(jià)的降幅很大，“實(shí)際降幅比銷(xiāo)售部對外說(shuō)的要大很多”。整體上看，降價(jià)最厲害的就是前期叫價(jià)2萬(wàn)多元/平方米、3萬(wàn)元多元/平方米的樓盤(pán)。由于現在沒(méi)有購買(mǎi)力了，開(kāi)發(fā)商想回調價(jià)位，但又怕之前高位購房的業(yè)主不舒服，所以只好用盡辦法進(jìn)行暗降。
他舉例稱(chēng)，開(kāi)發(fā)商現在送的裝修比此前送裝修的標準要高，此外還有再代繳契稅，加入會(huì )員可以再打9折等等，多種手法疊加，因此也無(wú)法對最大的折扣額進(jìn)行計算。
但黎友煥表示，雖然暗降幅度很大，但越降價(jià)成交量卻依然淡靜。因此他認為應該是只看預期的投資者，看到降價(jià)越厲害就越不敢出手了。他的理由是，如果是自住的購房者，當珠江新城樓盤(pán)的均價(jià)在2萬(wàn)多元/平方米左右的時(shí)候就很動(dòng)心，現在降價(jià)幅度幾千元/平方米就應該是很快出手買(mǎi)了。但事實(shí)上，珠江新城的成交量并沒(méi)有上升。
同時(shí)有專(zhuān)家表示，成交量停滯不前使很多開(kāi)發(fā)商按捺不住開(kāi)始以低價(jià)推出性?xún)r(jià)比相對略低的樓宇試探性地進(jìn)入市場(chǎng)，如果成交活躍，再逐漸以低價(jià)推出性?xún)r(jià)比較高的住宅。
一手房降價(jià)，二手房也無(wú)奈“跟風(fēng)”
放盤(pán)者無(wú)奈降價(jià) 或轉賣(mài)為租
據滿(mǎn)堂紅珠江新城分行負責人介紹，8月初保利香檳放盤(pán)了一套單位，90平方米的兩房一廳，業(yè)主鄭先生開(kāi)價(jià)180萬(wàn)，被客戶(hù)看中后雙方簽約時(shí)，鄭先生突然把價(jià)格升到2.2萬(wàn)元／平方米。隨著(zhù)八、九月份樓市的向好，鄭先生又把單價(jià)升到2.5萬(wàn)元／平方米。雖然該樓盤(pán)的外部條件不錯，但是二手房2.5萬(wàn)元／平方米仍然屬于買(mǎi)家不可能接受的“天價(jià)”。
11月，珠江新城的中海璟暉等新盤(pán)推出，發(fā)展商打出了均價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米的吸引價(jià)。鄭先生的信心受到了極大的沖擊，之前咬死的“一口價(jià)”開(kāi)始松動(dòng)。最終在經(jīng)紀的努力撮合下在12月以170萬(wàn)左右的價(jià)格成交，比鄭先生最初的開(kāi)價(jià)還低了10萬(wàn)元，均價(jià)約1.9萬(wàn)元/平方米。
經(jīng)歷了兩個(gè)多月的觀(guān)望期之后，不僅促使一些急著(zhù)用錢(qián)、而房子卻遲遲賣(mài)不出去的業(yè)主主動(dòng)做出讓步，還促使了一部分不急用錢(qián)的業(yè)主由拋售轉為降低租金出租，活躍了珠江新城的租賃業(yè)。
記者周末走訪(fǎng)珠江新城多家房產(chǎn)中介了解到，進(jìn)入12月，珠江新城放盤(pán)的部分業(yè)主主動(dòng)要求中介把原來(lái)的出售轉為出租，還有部分業(yè)主主動(dòng)降低租金。滿(mǎn)堂紅珠江新城分行負責人表示，由于珠江新城的樓盤(pán)大多具有戶(hù)型大、地段好、區位價(jià)較高的特點(diǎn)，一套140平方米的二手房，租金大概在5000元左右，回報率也僅有3厘。
專(zhuān)家分析
購房認為性?xún)r(jià)比低 致使房?jì)r(jià)回歸理性
在今年5月份左右，如果過(guò)了新開(kāi)盤(pán)的時(shí)間段，購買(mǎi)珠江新城的房子曾一度要找熟人才能買(mǎi)得到。當時(shí)有開(kāi)發(fā)商表示，珠江新城因為其特殊的地理位置，將是整個(gè)珠江三角洲的CBD，而不僅僅是廣州的CBD，其房?jì)r(jià)的價(jià)值應是在4萬(wàn)元/平方米左右。短短的幾個(gè)月間，這一板塊就從購買(mǎi)一房難求到降價(jià)仍成交不多，是什么原因呢？
合富輝煌首席分析師黎文江表示，珠江新城的房?jì)r(jià)會(huì )經(jīng)歷一個(gè)回歸理性的過(guò)程。目前珠江新城配套還未成熟，不少道路都因為工地施工的緣故成了斷頭路，因此開(kāi)始出現了塞車(chē)的情況。在這種環(huán)境下，即便未來(lái)該板塊的房?jì)r(jià)是看好的，也不應該透支其價(jià)值。一旦透支使房?jì)r(jià)上漲過(guò)快，購房者就會(huì )覺(jué)得性?xún)r(jià)比不高。開(kāi)發(fā)商不能拿以后的房?jì)r(jià)在現在開(kāi)賣(mài)，也要留一定的升值預期給購房者享用，不能獨占上漲預期帶來(lái)的價(jià)值。(田桂丹 李東元 童丹 朱蕾 徐鳳）
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