發(fā)表評論 戴德梁行深圳有限公司總經(jīng)理程家龍：“這個(gè)是一個(gè)市場(chǎng)的一個(gè)理性的一個(gè)回歸吧�！�
雖然深圳一手房市場(chǎng)的價(jià)格正在發(fā)生明顯變化，但在深圳市場(chǎng)上，最先感受到市場(chǎng)變化的，還不是這些房屋的開(kāi)發(fā)商，深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒介紹說(shuō)，深圳房?jì)r(jià)下降的苗頭，其實(shí)早在去年8月就出現了，當時(shí)深圳二手房市場(chǎng)率先出現了降價(jià)的勢頭，不少炒房者開(kāi)始拋售自己手中的房產(chǎn)。今年1月一位炒房者豎立在深圳南山區的一個(gè)超大廣告牌，為了盡快拋售手中的兩套二手房，炒房者不僅打上了“急售、一口價(jià)的字樣”，還特地寫(xiě)上“贈送全新寶馬車(chē)和本田雅閣車(chē)”的字樣。由此可見(jiàn)，當時(shí)這位炒房者的心情是多么的著(zhù)急，炒房炒成房東，對深圳很多二手房投資者來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不是句玩笑話(huà)，而是一道抹不掉的傷口，來(lái)認識一下這樣的深圳炒房者。
炒房者小楊：“上帝要你滅亡就是先讓你瘋狂，確實(shí)就是這樣，現在已經(jīng)沒(méi)辦法了，已經(jīng)套進(jìn)去了�！�
說(shuō)這番話(huà)的人叫小楊，今年28歲，是深圳二手房市場(chǎng)里眾多炒房者中的一個(gè)，別看現在的小楊愁眉緊鎖，可就在半年前，他還春風(fēng)得意地在深圳的二手房市場(chǎng)里馳騁。
2003年年底，懷著(zhù)淘金的夢(mèng)想，小楊帶著(zhù)6萬(wàn)元積蓄從老家重慶來(lái)到深圳，2004年1月，在一位朋友的介紹下，小楊開(kāi)始了他的第一次二手房投資，賺了6萬(wàn)，當時(shí)讓小楊沒(méi)想到的是不到半年的時(shí)間就賺了6萬(wàn)多塊錢(qián)，第一次投資獲得的高額回報，讓小楊嘗到了甜頭，為了更深入了解二手房市場(chǎng)行情，他干脆進(jìn)入一家房地產(chǎn)中介公司當起了業(yè)務(wù)員，而就在這一年的9月，他又以更少的資金投入第二套二手房，僅僅三個(gè)月后，他又獲得了6萬(wàn)元的回報。
從2005年起，越來(lái)越多像小楊這樣的投資客涌入了深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是從這一年的年底，深圳的住宅價(jià)格一改前五年連續穩定在均價(jià)每平米5000---6000元左右的狀態(tài)，陡然升至均價(jià)每平米7000元，2006年底，又迅速攀升至每平米9000元，而到了2007年上半年，深圳的住宅均價(jià)飚升到了每平米14000元。
張艾艾：“我們管這個(gè)樓盤(pán)價(jià)格叫海鮮價(jià)，海鮮價(jià)就是天天都不一樣，叫每天定價(jià)，就是包括小業(yè)主，他在放盤(pán)時(shí)，他也是海鮮價(jià)，開(kāi)發(fā)商更是，價(jià)格調整上漲的速度都非�？��！�
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應該在說(shuō)從在05年以后市場(chǎng)出現這樣的變化一個(gè)很重要的因素，就是投資，或者進(jìn)一步的說(shuō)，就是大量的短線(xiàn)的投機炒作，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定性，造成了很大的沖擊�！�
小楊：“那時(shí)候是全民炒房，大媽賣(mài)菜的都要想辦法炒房，連我很多朋友，慢慢他們的親戚、同學(xué)過(guò)來(lái)，都炒，都盡情炒，人都瘋了�！�
自稱(chēng)已進(jìn)入“瘋狂”狀態(tài)的小楊，在2007年的5月和6月先后投入80萬(wàn)元，以每平米17000元的高價(jià)，連續購進(jìn)了兩套二手房。
小楊：“就是想買(mǎi)過(guò)來(lái)之后就等它賺錢(qián)這個(gè)想法，人都瘋了，所以一瘋狂就出現問(wèn)題了�！�
小楊所說(shuō)的問(wèn)題，在2007年的7月底出現了，就在深圳房?jì)r(jià)瘋漲的同時(shí)，國家多項調控政策開(kāi)始出臺。
張艾艾：“2007年3、4、5、6、7長(cháng)達五個(gè)月的時(shí)間，基本上每一個(gè)月的交易量都是在1萬(wàn)6千套，都超過(guò)了1萬(wàn)6千套，最高峰達到了1萬(wàn)8千套，那么到2007年8月份，調控政策是7月份出臺，8月份就變成9千套，8月份跟7月份比下調了大概40%，接近40%這個(gè)幅度�！�
2007年，中國人民銀行分別于3月、5月、7月、8月、9月和12月先后6次上調存貸款利率，其中五年期以上貸款的基準利率由調整前的6.84%上調至7.83%，此外，央行還在2007年先后10次上調金融機構存款準備金率，將商業(yè)銀行的存款準備金率標準由9%上調至14.5%，創(chuàng )下20多年來(lái)的新高。
在提高貸款利率的同時(shí)，央行還針對第二套住房的貸款作出規定，對已貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套以上住房的，首付比例不得低于40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的1.1倍。央行這一系列針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的“組合拳”，把打擊的重點(diǎn)都對準了樓市里的炒房投機行為。
2007年8月，就在小楊買(mǎi)進(jìn)他最后一套二手房后的一個(gè)月，深圳的住宅價(jià)格開(kāi)始回落，到2007年12月，均價(jià)由最高時(shí)的每平米17000元陡降至15000元，到今年3月，均價(jià)下降到每平米13600元，降幅超過(guò)了20%。
小楊除去價(jià)格縮水虧掉的40萬(wàn)元，還給記者算了一筆帳，目前他有三套房子無(wú)法出手，只能低價(jià)出租，每月的租金總共不到5000元，而他每月需要支付銀行的月供卻高達1萬(wàn)元，對于沒(méi)有固定收入來(lái)源的小楊來(lái)說(shuō)，這無(wú)疑是一個(gè)沉重的負擔。
但即使落到今天這樣的一個(gè)境地，小楊依然告訴記者，與圈內其他炒房者相比，他還算不上是最糟糕的，有些炒房大戶(hù)最多甚至買(mǎi)進(jìn)二三十套房，欠下了幾千萬(wàn)元的銀行貸款，他們每月僅月供可能就需要二三十萬(wàn)元。
深圳樓市急轉直下的時(shí)候，像剛才那個(gè)小楊一類(lèi)的炒房客，是受傷最深的人，然而，他們也正是直接哄抬深圳房?jì)r(jià)的力量，當地房屋交易機構有個(gè)統計，過(guò)去一年中，深圳樓市上70%的購房者基本都是炒房人，實(shí)際購房自住的不到30%，年初國家實(shí)施的金融調控手段，正是切中了炒房者的要害，炒房的利潤被大大削減之后，房?jì)r(jià)拋售成了市場(chǎng)的主流，房?jì)r(jià)也是急速下跌，但就是如此，房屋的成交量也在日趨冷淡，最終導致了炒房者陷入資金鏈斷裂、進(jìn)退兩難的境地，但有一個(gè)特殊的案例，在眾多深圳炒房者當中，有一個(gè)人是全身而退的，他就是被深圳房地產(chǎn)界稱(chēng)作“獨行俠”的投資人鄒建民。來(lái)看看他的故事。
投資者鄒建民：“投資就是為了賺錢(qián)，問(wèn)題是，你首先是以投資的心態(tài)要入市，不能以投機的那個(gè)心態(tài)入市�！�
在深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)內已經(jīng)闖蕩了近十年的鄒建民，始終向記者強調，他對自己的定義是“投資者”，而不是“投機者”，與很多炒房者深度套牢的窘境截然不同的是，鄒建民現在的日子過(guò)得很輕松，他告訴記者，早在2007年的4月，正當深圳房?jì)r(jià)瘋漲的時(shí)候，他就開(kāi)始從深圳房市里脫身而出了。
到2007年7月底，鄒建民已經(jīng)把以往購進(jìn)的所有樓盤(pán)全部出手，而此時(shí)，國家和深圳市有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控政策開(kāi)始實(shí)施，深圳的房?jì)r(jià)也由此開(kāi)始大幅下挫。
深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒：“應該說(shuō)在去年央行出臺的一系列政策，在整個(gè)宏觀(guān)調控中占了非常重要的作用，提高了門(mén)檻，也調整了利率，這個(gè)對于進(jìn)行因為炒作，主要是第二套房以上的，所以說(shuō)對于這個(gè)炒作也是起到了非常明顯的作用�！�
作為一名長(cháng)期從事房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作的專(zhuān)家，王鋒認為，房地產(chǎn)投資作為一種正常的投資行為本身無(wú)可厚非，但是當絕大部分投資集中變?yōu)槎叹�(xiàn)炒作的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì )隱藏巨大的風(fēng)險，根據房地產(chǎn)中介機構的估算，在深圳的住宅買(mǎi)賣(mài)中，目前依然存在30到40%屬于投資性的交易，而在2007年房?jì)r(jià)最高的時(shí)候，這個(gè)比例是高達70%。
王鋒：“我想對于這個(gè)市場(chǎng)它本身運行中有些問(wèn)題我們是沒(méi)法解決的，這種投資和投機它是自發(fā)的，一旦它跟風(fēng)起來(lái)以后，那么市場(chǎng)機制本身是沒(méi)法解決這個(gè)問(wèn)題的，那么應該說(shuō)我們的宏觀(guān)調控政策在這方面確實(shí)發(fā)揮了很大的作用�！�
鄒建民：“這次的回調實(shí)際上是對過(guò)去的瘋狂做出了一種修正一種理性的回歸�！�
“理性回歸”，是采訪(fǎng)過(guò)程中記者聽(tīng)到的最多的一個(gè)評價(jià)，而對于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)，業(yè)內人士也有著(zhù)自己的看法。
鄒建民：“希望房?jì)r(jià)平穩，房?jì)r(jià)在一個(gè)投資價(jià)值范圍，在一個(gè)理性的范圍，沒(méi)有暴漲，也就不會(huì )有暴跌了�！�
張艾艾：“07年之前的價(jià)格都算是合理的，你比如說(shuō)，關(guān)內在一萬(wàn)到一萬(wàn)一到一萬(wàn)二這個(gè)水平，那都是非常合理的�！�
深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商代表游文慶：“不希望暴漲暴跌，這是我個(gè)人也是這么看的，它應該是個(gè)理性的，慢慢的跟國家的經(jīng)濟發(fā)展的水平，人民的收入水平，這個(gè)增長(cháng)應該是成正比的，應該相匹配�！�
對于深圳的房?jì)r(jià)未來(lái)的走勢，從開(kāi)發(fā)商到中介公司再到購房者，大家都不約而同的表達了一個(gè)愿望，那就是平穩，而在深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒看來(lái)，這正是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的希望所在。
王鋒：“我們最終對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的認識，應該說(shuō)都是希望保持一個(gè)平穩的運行，無(wú)論是從政府，無(wú)論是從投資者，還是從發(fā)展商等等，從我們這個(gè)行業(yè)從各個(gè)方面講都是希望它能夠平穩的運行，一旦出現這種大起大落，暴漲暴跌，那么對各個(gè)方面都會(huì )造成損害的�！�
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