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　　北京樓市

　　在“降價(jià)”與“放量”間尋找平衡

　　在經(jīng)歷8月份的極度低迷后，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了期待中的“金九銀十”。大多數開(kāi)發(fā)商選擇在9、10月份集中開(kāi)盤(pán)，實(shí)現銷(xiāo)售“放量”；而持幣待購者則希望房?jì)r(jià)在這段時(shí)期內出現明顯下跌，并等待時(shí)機出手。目前，北京樓市正在這種“降價(jià)”與“放量”的預期中尋找新的平衡。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，由于松動(dòng)的房?jì)r(jià)并沒(méi)有達到購房人的降價(jià)預期，因此，9月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊低迷。他們預計，在目前的價(jià)格水平之上，京城“金九銀十”的銷(xiāo)售量將難見(jiàn)起色，而市場(chǎng)的持續低迷或將醞釀更為明顯的“降價(jià)沖動(dòng)”。

　　9月銷(xiāo)售未見(jiàn)回暖

　　從記者走訪(fǎng)的幾家樓盤(pán)來(lái)看，售樓處大都較為冷清，有時(shí)會(huì )有一家幾口拿著(zhù)戶(hù)型圖琢磨，向銷(xiāo)售人員反復詢(xún)問(wèn)，猶豫不定。

　　近來(lái)處于價(jià)格戰“風(fēng)口浪尖”的萬(wàn)科，在北京的情況稍微溫和。位于西四環(huán)的萬(wàn)科中糧紫苑，最近推出一批內部認購價(jià)每平米12500元左右的毛坯三居，一次性付款9.7折，按揭9.8折，同一位置的萬(wàn)科假日風(fēng)景則主要為售價(jià)每平米15000-16000元的精裝三居。另一個(gè)項目萬(wàn)科公園五號預計10月中旬開(kāi)盤(pán)，該樓盤(pán)位于朝陽(yáng)公園附近，均價(jià)每平米29000元左右，其中包括6000元標準的精裝修。銷(xiāo)售人員說(shuō)目前提前認購給予3萬(wàn)元優(yōu)惠，開(kāi)盤(pán)前肯定還有其他優(yōu)惠措施。日前曾有業(yè)內人士預測，中秋節過(guò)后，萬(wàn)科很可能把降價(jià)擴展到京津唐地區，降價(jià)將以北京為主。對此，萬(wàn)科集團并未作出明確回應。

　　據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數據統計，9月1日至20日，京城成交期房住宅3467套，成交面積32.9萬(wàn)平米；同期，成交現房住宅1100套，成交面積為16.4萬(wàn)平米。與去年同期相比，成交的期房住宅套數下降了50.9%，成交面積下降了63.6%，成交的現房套數下降了20.6%，成交面積下降了30.5%，成交各項數值均出現了明顯回落。

　　亞豪咨詢(xún)王英男指出，無(wú)論是期房還是現房住宅成交量下降幅度都非常大，不僅同比下降明顯，即便是與奧運會(huì )前的6、7月上旬的交易量相比，也呈現下降趨勢。而從九月前三周的交易現狀來(lái)看，北京樓市在未來(lái)一段時(shí)間內很難出現明顯的回暖態(tài)勢。

　　業(yè)內專(zhuān)家分析，開(kāi)發(fā)商寄希望在“金九銀十”提振成交量，但就目前來(lái)看，他們采取的各種折扣優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)依然是試探性質(zhì)的，而這種“小恩小惠”并沒(méi)有“打動(dòng)”北京的購房人。

　　房?jì)r(jià)或進(jìn)一步調整

　　今年年初，北京就有許多樓盤(pán)不同程度地開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)，買(mǎi)房送車(chē)、送旅游、送物業(yè)費等等優(yōu)惠措施不一而足。進(jìn)入上半年，以“尾房”、“清盤(pán)”名義推出的特價(jià)房頻頻出現，折扣的幅度也越來(lái)越大，據記者了解，最低折扣已突破7折。目前，借各種名義實(shí)施“暗降”的樓盤(pán)不在少數。

　　“但是由于折扣的基數太高，即使打完折，房?jì)r(jià)還是難以接受�！痹诒本┪魉沫h(huán)外一處樓盤(pán)看房的莫先生如是說(shuō)。該樓盤(pán)目前的銷(xiāo)售均價(jià)為17000元/平方米，推出的部分特價(jià)房打完折后依然高達13500元/平方米，并且戶(hù)型普遍偏大。

　　北京一位開(kāi)發(fā)商對記者坦言，“項目的后續價(jià)格要做調整。但是調整幅度大小還要等到9月底看市場(chǎng)實(shí)際情況再定。如果市場(chǎng)低迷未見(jiàn)好轉，周邊項目都紛紛降價(jià)，公司就有可能考慮明確降價(jià)，否則還是以折扣為主�！� (林喆 韓曉東)

　　成交持續地量

　　深圳樓市下行成共識

　　深圳樓市經(jīng)過(guò)上半年的大幅度降價(jià)，近幾個(gè)月陷入價(jià)高量縮的冷清格局。深圳市國土局統計顯示，6、7、8三個(gè)月深圳房?jì)r(jià)回升，分別為12681元/平方米、16198元/平方米、14449元/平方米。

　　與房?jì)r(jià)高位形成對比的是，銷(xiāo)售一直維持地量，8月份新房銷(xiāo)售面積僅為28.02萬(wàn)平方米，比5月份的38.48萬(wàn)平方米高點(diǎn)相差甚遠。

　　推盤(pán)多銷(xiāo)量少

　　“金九銀十”被認為是樓市的傳統旺季，但根據深圳國土局網(wǎng)站初步統計，僅從9月份降息后的一周銷(xiāo)量來(lái)看，深圳成交新房695套，較之前八周單周銷(xiāo)量出現下滑，比降息前一周環(huán)比下降25.5%，成交均價(jià)為10718元/平方米。其中，深圳關(guān)外成交量為479套，占全市總成交量的68.9%。同時(shí)，二手房市場(chǎng)成交量也出現較大幅度下降，共成交670套。

　　早在8月份，為備戰 “金九銀十” 深圳各大開(kāi)發(fā)商就加大推盤(pán)量，全市公開(kāi)發(fā)售的住宅項目達16個(gè)，比7月增加5個(gè)，供應住宅72.4萬(wàn)平方米，環(huán)比增加198%。雖然推盤(pán)量大，但除部分樓盤(pán)降價(jià)熱銷(xiāo)外，多數樓盤(pán)依舊慘淡。

　　8月21日，萬(wàn)科在深圳啟動(dòng)“1”計劃，萬(wàn)科城“預存1萬(wàn)送10萬(wàn)”、第五園“加1元送全屋精裝修”等活動(dòng)推出后，匯聚大量人氣，并引起其他開(kāi)發(fā)商極大關(guān)注。隨后的8月30日，萬(wàn)科再推出“1”計劃升級版，部分項目推出20至30套一口價(jià)單位，實(shí)際價(jià)格更低，且對分布在不同樓層和朝向的單位進(jìn)行統一定價(jià)，激發(fā)更大熱情。

　　與之相反的是一些樓盤(pán)繼續維持原有價(jià)格，開(kāi)發(fā)商仍在期盼政策松動(dòng)。深圳各大中介的統計數據恰恰說(shuō)明了這一點(diǎn)，置業(yè)國際分析數據稱(chēng)，今年有80%的新開(kāi)盤(pán)項目銷(xiāo)售率在五成以下。深圳中原地產(chǎn)統計，去年滾到今年的存量達271萬(wàn)平方米，今年這一批存量平均的消化率僅僅為11%。眾廈地產(chǎn)深圳公司總經(jīng)理林昌隆也表示，眾廈地產(chǎn)監控的143個(gè)項目，平均銷(xiāo)售率只有44.97%。

　　為了能在“金九銀十”取得好的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，又不愿直接降價(jià)，深圳許多樓盤(pán)都延長(cháng)蓄客期，中糧瀾山、天安高爾夫瓏園、迷你新居、中海西岸華府、佳兆業(yè)茗萃園二期等項目，早早取得了預售許可證，但一直沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。招商地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監王鉆表示，8月底開(kāi)盤(pán)的招商海月5期，在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)多月就開(kāi)始用各種方式蓄客，才取得了開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售逾五成的業(yè)績(jì)。

　　“金九銀十”仍難言觸底

　　一手房市場(chǎng)疲軟，二手房市場(chǎng)更是價(jià)量齊跌。中原地產(chǎn)的數據顯示，8月深圳市二手房成交面積約為30.47萬(wàn)平方米，實(shí)現均價(jià)11498元/平方米，兩者環(huán)比分別下降了9.87%和5.67%，均價(jià)已觸及今年的最低點(diǎn)。

　　世華地產(chǎn)研究中心總監肖小平表示，二手房業(yè)主的危機感明顯不如開(kāi)發(fā)商，普遍還對“金九銀十”抱有一定的期望，這導致了不少片區出現了二手房?jì)r(jià)格高過(guò)一手房?jì)r(jià)格，造成成交受阻。

　　根據記者了解，深圳很多持幣觀(guān)望的購房者正在期待明明白白的降價(jià)，而他們觀(guān)察的主要是兩個(gè)指標，一個(gè)是“領(lǐng)頭羊”萬(wàn)科的舉動(dòng)，另一個(gè)則是“十一”將要舉行的中國(深圳)秋季房地產(chǎn)交易會(huì )的動(dòng)向。

　　“春交會(huì )時(shí)，開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)判斷未形成共識，所以市場(chǎng)并未統一降價(jià)�，F在開(kāi)發(fā)商們的共識已基本形成，所以秋交會(huì )整體降價(jià)很有可能�！鄙钲谏缈圃貉芯砍鞘羞\營(yíng)中心主任高海燕表示。

　　據中原地產(chǎn)統計，今年9至12月份還將有32個(gè)項目入市，推出套數在1.5萬(wàn)至1.8萬(wàn)套之間，深圳樓市繼續下行已基本成為共識。多數業(yè)內專(zhuān)家表示，深圳樓市底部難以預測，“金九銀十”未必就是底部。眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認為，最嚴峻的時(shí)期也許還遠遠沒(méi)有到來(lái)。

　　英聯(lián)國際不動(dòng)產(chǎn)董事長(cháng)郭建波也在一場(chǎng)分析會(huì )上公開(kāi)表示，目前深圳整體房?jì)r(jià)仍然偏高，而政策的不明朗，將導致未來(lái)一年市場(chǎng)繼續目前的調整態(tài)勢，深圳全市新房均價(jià)可能會(huì )下調至1萬(wàn)元/平方米。他同時(shí)認為關(guān)內房?jì)r(jià)下跌空間不大，但關(guān)外可能還有10%-20%的跌幅。(萬(wàn)晶)